Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вскрытие конвертов с заявками и доступ к поданным заявкам в электронном виде осуществляется комиссией публично в день, время и в месте, указанные в извещении о проведении торгов. Данное мероприятие осуществляется единовременно в отношении всех поступивших.
Заключение договора аренды
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:
- новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
- величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.
Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.
Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2008 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.
Имущество в пользовании: два варианта
Итак, предприниматели имеют несколько возможностей получить в распоряжение недорогой ресурс в виде муниципального имущества. Прежде всего, можно отметить тот факт, что договоры между предприятиями и органами власти могут быть представлены в широком разнообразии: в виде соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. д. Пользование каждым из предусмотренных законодательством РФ вариантов возможно в рамках двух основных схем:
— по факту проведения торгов (конкурсов или аукционов), предмет которых — право компании заключить с муниципалитетом или государственным органом власти договор того или иного типа;
— заключение договора без проведения конкурсов или аукционов в соответствии с положениями законодательства.
В одних случаях торги, о которых идет речь, именуются конкурсами, в других — аукционами. Какой термин более корректен?
Упрощенный порядок аренды
Начиная с п.1 ст. 17.1. законодатель отмечает некоторые преференции, которые позволяют определенным субъектам получить право на аренду муниципального имущества в упрощенном порядке (без торгов в форме конкурса или аукциона). Вот список некоторых исключений из общего правила аренды муниципальной собственности:
- при повторной аренде одного и того же имущества. При этом есть небольшое условие: новая сделка может быть заключена без торгов, если предыдущий контракт не был продлен;
- когда стороной договора становится представитель Центрального банка, государственных органов и внебюджетных фондов;
- аренда, где одна сторона признается некоммерческой организацией, призванной решать социальные проблемы, защищать интересы определенных слоев общества и выполнять духовно-нравственную политику государства тоже проводится в упрощенной форме. К таким организациям относят различные ассоциации, союзы, общественные и религиозные организации;
- медицинские учреждения;
- субъект, который имеет доступ к сетям инженерно-технического характера, может заключить арендное соглашение на упрощенных началах, если передаваемое имущество будет присоединено к сетям инженерно-технического обеспечения города или сельского поселения;
- передача имущества по принципам упрощенного порядка допускается и в отношении тех организаций, недвижимость которых была включена в план реконструкции или сноса. При этом в законе отмечено, что предоставляемая альтернатива должна иметь равнозначный характер в соответствии с правилами законодательства об оценочной деятельности;
- торги не проводятся в отношении кандидата на получение имущества во временное пользование и владение, чья заявка для участия в конкурсе была единственной;
- если предметом договора является часть отдельного здания или сооружения. При этом исключение действует только в том случае, если доля недвижимости от общего помещения не превышает 10% и не более 20 кв. м.
Разница между конкурсом и аукционом
Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.
Различие между конкурсом и аукционом заключается в том, что в первом случае участникам торгов необходимо изучить все стороны договора и предложить наиболее выгодные условия для арендодателя. При этом анализ предоставленных условий проводит конкурсная комиссия, которая назначается по инициативе арендодателя.
По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.
На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.
Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.
Начисление НДС при аренде муниципального имущества
Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.
Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2023 г. обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС.
Соответственно, арендаторы федерального, муниципального имущества, а также собственности субъектов РФ являются плательщиками НДС (п. 1. ст. 146 НК РФ). Именно данные лица признаются налоговыми агентами и обязаны своевременно исчислять, а затем и уплачивать налог в бюджет.
Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.
Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:
- уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;
Налоговая база — это суммированная арендная плата с учетом налога
- сдача декларации по НДС до 20 числа, который идет вслед за налоговым периодом.
Особенности составления договора
Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:
- срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
- возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
- возможность приватизации;
- другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.
При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.
Из требований НК РФ следует, что право на вычет (возмещение) сумм налога, которые были удержаны налоговыми агентами, перечисленными в п. 3 ст. 161 НК РФ, из сумм, выплачиваемых продавцу, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС, состоящими на учете в налоговых органах и осуществляющими операции, облагаемые налогом.
Указанный налоговый агент предъявляет к вычету суммы налога только в том случае, если им удержана сумма налога из дохода, выплачиваемого продавцу товаров (работ, услуг), и перечислена в бюджет в том налоговом периоде, когда приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) оприходованы (отражены в учете) и оплачены. Для подтверждения правомерности осуществления вычета налога при приобретении облагаемых товаров (работ, услуг) должны быть выполнены также условия, установленные п. 1 ст. 172 НК РФ, а именно: суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, имеется счет-фактура, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.
Порядок аренды муниципального имущества
Больше материалов по теме «Ведение бизнеса» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Вопрос: Как отражаются в учете арендатора расходы по аренде здания, находящегося в муниципальной собственности? Арендодателем является орган власти (Комитет по управлению муниципальным имуществом).
Плата за аренду здания, используемого для производственных нужд организации, за март составляет 144 000 руб. (в том числе НДС 24 000 руб.). Организация перечисляет арендную плату не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования арендованным зданием, на основании счета, ежемесячно выставляемого арендодателем на последнее число каждого месяца аренды.
Для целей налогообложения прибыли доходы и расходы определяются методом начисления.
Посмотреть ответ
Комментарии к статье 39.6 земельного кодекса РФ
Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).
Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Помимо данного специального федерального закона, напрямую регулирующего отношения аренды (субаренды) имущества муниципальных образований, действуют и отдельные статьи в кодифицированных нормативно-правовых актах, также имеющих отношение к вопросам арендных правоотношений.
В частности, толкование договора субаренды, как разновидности арендного соглашения, и соответственно к нему подлежат применению нормативы гл. 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 615 ГК, арендатор вправе сдать нанимаемое им помещение в субаренду (поднаем), но для чего обязательно требуется согласие его собственника в письменной форме.
Разрешение арендодателя выражается либо в форме отдельного документа, к примеру, дополнительного соглашения, либо в качестве отдельного условия в основном договоре аренды.
Кроме того, некоторые вопросы отношений аренды муниципальной недвижимости регулируют следующие законодательные акты:
- Федеральный закон от 13 июля 2005 г. под № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно указаниям которого осуществляется процедура регистрации договора аренды.
Федеральный закон от 26 июля 2006 г. под № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Закон регламентирует правовые отношения, связанные с защитой конкуренции, а также вопросы предотвращения и пресечения недобросовестной конкуренции и монополистической деятельности.
После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.
Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.
В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.
Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.