Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Выписка из домовой книги
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
ЕГРН: что показывает, где брать
Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.
«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:
Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.
Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.
Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.
ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.
Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- Обратиться в Росреестр лично
- Сделать это через МФЦ
- Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.
B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
📌 cpoки и cпocoб oплaты;
📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.
К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Документы, которые необходимо иметь продавцу квартиры:
1. Документы на объект недвижимости: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность — при приватизации), а также свидетельство о регистрации права собственности на объект в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.
2. В большинстве случаев кадастровый паспорт объекта для регистрации перехода права собственности на объект получать не нужно (эти сведения специалисты Росреестра получат самостоятельно в государственном кадастре недвижимости при регистрации сделки). Однако, если покупатель использует ипотечный кредит, этот документ может потребоваться банку. Кадастровый паспорт на квартиру содержит описание объекта (адрес, площадь квартиры, количество комнат). Заказывают кадастровый паспорт в филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю по адресам: ул. Петра Подзолкова, 3; ул. Дубровинского, 114; ул. 9 Мая, 12; ул. 52 Квартал, 3; ул. Попова, 8; пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 44; пр. им. газеты «Красноярский рабочий», 70. Срок изготовления — три рабочих дня, стоимость изготовления кадастрового паспорта для физического лица составляет 200 рублей. ( стоимость необходимо уточнять на текущую дату).
Технический план квартиры содержит расширенные сведения. Технический план изготавливается на основе технического паспорта, изготовлением занимаются БТИ или кадастровые инженеры, имеющие лицензию на этот вид деятельности.
3. Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт, а в том случае, если дети входят в число собственников квартиры, — также свидетельства о рождении детей);
4. Свидетельство о браке, о расторжении брака. Если квартира приобретена в период брака, то, согласно положениям Семейного кодекса РФ, для совершения сделки с недвижимостью, приобретенной во время брака, необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. Стоимость нотариально заверенного согласия супруга на сделку составляет 1000 рублей.
5. Выписка из домовой книги на занимаемое жилое помещение о наличии (отсутствии) лиц, состоящих на регистрационном учете по месту жительства (этот документ получают в управляющей компании).
6. Справка об отсутствии задолженности из энергосбыта и горгаза (если в квартире есть газ), выписка из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, квитанции об оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт.
7. Кроме того, перед сделкой нужно взять в регистрационной службе выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В выписке указано наличие или отсутствие обременений на квартиру, а также содержится информация о том, насколько часто квартира меняла владельцев.
Для продажи квартиры нужны
ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ:
- Паспорт владельца жилья, если квартиру продает он сам
- Доверенность и паспорт доверенного лица, если вы перепоручаете ведение сделки
- Свидетельство о рождении, если владельцу не исполнилось 14 лет
- Свидетельство о рождении плюс паспорт, если ребенку, участвующему в сделке, от 14 до 18 лет
ДОКУМЕНТЫ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ:
- Правоподтверждающие: Свидетельство о государственной регистрации собственности или выписка из ЕГРН. Напомним, в чем разница. Если вы приобрели квартиру до 1 июля 2016 года, то документом подтверждающим право собственности является свидетельство о государственной регистрации права собственности (бланк с гербовой печатью). Если вы стали обладателем квадратных метров после 1 июля 2016 года, то основным документом является выписка из ЕГРН, дубль которой можно заказать через МФЦ «Мои документы» или Федеральную кадастровую палату.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, участия в долевом строительстве, цессии, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию и т.п.)
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ:
- Письменное нотариально удостоверенное согласие супруга собственника на продажу объекта (если жилье относится к совместно нажитому имуществу), советуем на всякий взять с собой на сделку свидетельство о браке.
- Если на момент покупки объекта недвижимости продавец не состоял в официальном зарегистрированном браке, потребуется заявление продавца об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья.
- Свидетельство о браке или разводе, если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая, или документ о смене фамилии/имени.
- Выписка из домовой книги или выписка с лицевого счета. Она действительна 30 дней. Получить ее можно в любом отделении МФЦ, паспортном столе управляющей компании или ГИС ЖКХ
- Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и копия финансово-лицевого счёта. Получить можно также в МФЦ, запросить через свою управляющую компанию или ГИС ЖКХ.
- Официальное разрешение от органов опеки и попечительства (если собственник — несовершеннолетний).
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии долга (если нынешний собственник унаследовал объект недвижимости или получил его в дар).
- Техпаспорт квартиры (если покупатель будет использовать заемные средства банка или пользоваться социальной программой).
На регистрацию сделки купли-продажи идём в МФЦ со следующими документами:
- документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке (смотрите перечень выше);
- генеральная доверенность, если квартиру продает не сам собственник, и паспорт доверенного лица;
- документы по объекту недвижимости (информация выше);
- подписанный договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров рассчитывается исходя из участников сделки, по одному для каждой из сторон плюс один для Pocpeecтpa);
- нотариально заверенное согласие второго супруга (напоминаем, если ранее квартира приобреталась в законном браке);
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей для физлиц (пошлину оплатите в зале ожидания госучреждения, где проходит регистрация сделки, с квитанции снимите копию).
Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно
Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать
Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.
Все документы можно условно разделить на две группы:
- необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
- требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.
Расходы при продаже квартиры
Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.
К сопутствующим выплатам можно отнести:
- Затраты на услуги нотариуса.
- Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
- Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
- Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
- Затраты на проведение ремонта в квартире и др.
Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов.
Где взять справку из ЕГРН и зачем она нужна
В бумаге фиксируются сведения обо всех владельцах помещения и обременения, наложенные на квартиру. Сегодня существуют две разновидности справки. В первую категорию входят стандартные документы. Обычно они сопровождаются поэтапным планом помещения. Документ можно получить в процессе регистрации права собственности.
В этом случае в графе «Документ-основание» будут отражены ссылки на:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- прочие бумаги, которые подтверждают факт перехода помещения к другому гражданину.
Выписку можно заказать и позднее. В этом случае основание предоставления документа не указывают. Обычно бумагу требуют предоставить в процессе оформления договора купли-продажи помещения.