Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В документе должны быть прописаны всем мелкие нюансы, различные нестандартные ситуации. Договор можно продлевать на срок, превышающий его первоначальное действие. Например, срок сдачи квартиры в аренду можно продлить. Все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе найма жилья и во время периода проживания арендатора, должны быть учтены в данном договоре. Там должны быть прописаны способы, при помощи которых будет достигнуто решение по выходу из возникающих нестандартных ситуаций. Когда самостоятельный поиск выхода решений невозможен, необходимо обращаться в судебные органы.
жилого помещения с правом выкупаг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:
- паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
- если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
- ЕГРН-выписка на недвижимость;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.
Заключительные советы
Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.
Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Преимущества заключения сделки:
— общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
— арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
— если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.
Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:
— отсутствует четкая юридическая форма сделки;
— приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
— при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.
В чем выгода сторон данного договора
Арендатор:
- Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
- Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
- Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
Арендодатель:
- Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
- Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.
Условия договора аренды с правом выкупа
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:
- действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
- несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.
Документ должен обязательно содержать следующие разделы:
- Техническое описание объекта. В него включается полная характеристика квартиры.
- Описание момента передачи прав собственности. Здесь оговаривается дата окончания периода аренды.
- Размер полной стоимости жилья. Цену должен рассчитать профессионал. С его помощью рассчитывается цена с учётом тенденций экономики и прочих факторов увеличения стоимости на момент передачи собственности.
- Период действия договора. Он может быть от 1 до 5 лет.
- Графики взносов и вариант внесения средств.
- Полная выкупная стоимость объекта.
- Условия аренды на период действия соглашения.
- Ответственность продавца и покупателя (арендатора).
Дополнительными пунктами к договору являются особые условия процедуры передачи квартиры в собственность:
- по окончании срока аренды;
- до окончания (если арендатор полностью погасил оговариваемую сумму).
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.
Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Минусы для арендатора
Даже для арендаторов такая сделка считается опасной за счет некоторых минусов:
- во время срока аренды не получится распоряжаться полноценно недвижимостью или пользоваться ею по своему усмотрению, так как нередко в договоре указывается отсутствие возможности приглашать гостей, заводить домашних животных или выполнять другие аналогичные действия;
- существует риск того, что вторая сторона сделки по разным основаниям откажется от исполнения договора, причем арендатор не получит ранее выплаченные средства;
- собственник до выплаты полной стоимости квартиры может умереть, поэтому придется оформлять новое соглашение с его наследниками, которые обычно стараются для себя улучшить условия, поэтому выкуп квартиры становится просто невыгодным;
- владелец объекта может распоряжаться жильем по усмотрению, поэтому может воспользоваться в качестве залога или вовсе передать его по дарственной, а также всегда существует вероятность, что за долги на квартиру будет наложен арест.
Поэтому договор аренды квартиры с последующим выкупом составляется достаточно редко. Это обусловлено существенными рисками и недостатками для каждой стороны сделки.
Существенные условия контракта
При составлении этого документа вносятся обязательные условия аренды с последующим выкупом квартиры. Поэтому в договор включаются следующие данные:
- прописывается информация о сторонах сделки, для чего указывается Ф. И. О., паспортные данные, места прописки и контактные сведения об участниках;
- описывается предмет договора, представленный квартирой, поэтому важно указать ее адрес, этажность, площадь и другие характеристики, позволяющие ее легко идентифицировать;
- приводятся технические параметры объекта, причем информацию можно взять из технических документов на квартиру;
- вписывается стоимость аренды, представленная количеством денег, которые придется перечислить владельцу, чтобы право собственности на жилье перешло к арендатору;
- указывается схема оплаты, для чего определяется периодичность перечисления средств, размер выплат и другие параметры;
- приводится срок, когда будут произведены окончательные расчеты между сторонами сделки;
- указывается способ передачи денег;
- прописывается, что на основании данного договора после всех расчетов право собственности на квартиру перейдет к арендатору;
- указывается точная дата, когда будет оформлена квартира на арендатора;
- учитывается тарификация и положение об арендной плате;
- перечисляются меры ответственности для каждого участника при неисполнении условий соглашения;
- прописываются условия, при которых допускается досрочно расторгнуть договор.
Чем больше деталей и условий будет иметься в договоре, тем более защищенными будут чувствовать себя стороны соглашения. После составления соглашения об аренде квартиры с последующим выкупом участники должны только точно следовать положениям данного документа.
Суть договора аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.
Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.
На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».
При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.
После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.
На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.
В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.
Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:
- вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
- изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.
В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.