Что такое обеспечительный платеж и как вести его учет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обеспечительный платеж и как вести его учет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сумму обеспечительного платежа, засчитываемую в счет будущей арендной платы, можно рассматривать в качестве платежа, выполняющего как обеспечительную, так и платежную функцию. В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве полученной предоплаты (аванса). Следовательно, сумма поступившего платежа включается в доходы на дату ее получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018), Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письмо Минфина России от 22.06.2015 N 03-11-06/2/36071).

Взносы в обеспечительный платеж

Обеспечение может включать основную и дополнительную части. Основная сумма вносится в срок, определенный договором. Способ внесения средств и их вид тоже отражаются в документе. До внесения обеспечения собственник вправе не передавать имущество арендатору.

В период действия договора обеспечительный платеж находится у арендодателя. Если возникают обстоятельства, позволяющие его использовать, предпринимаются соответствующие меры. По закону, если срок действия договора аренды не истек, обеспечение должно быть восстановлено в полном объеме. Задача арендатора – внеси соответствующий платеж.

Если сумма аренды или стоимость имущества, в отношении которого внесено обеспечение, меняется, платеж может быть увеличен. Дополнительный взнос арендатор делает в том периоде, в котором зафиксированы упомянутые выше изменения.

Если стоимость аренды или имущества уменьшается, обеспечительный платеж уменьшается пропорционально. Часть суммы, которая не может быть востребована арендодателем, возвращается арендатору.

---

Гарантийный платеж и налоги

На протяжении срока действия договора арендатор в налоговом учете отражает обеспечение в составе расходов (НК РФ ст. 270), арендодатель – в составе доходов (НК РФ ст. 251). Налогом на прибыль обеспечительный платеж облагается так же, как задаток или залог.

Что касается НДС, рекомендуем обратить внимание на норму ст. 381.1 ГК РФ. Она указывает на превращение такого платежа в средства, которые можно квалифицировать как оплату услуг по аренде. Но это происходит только в том случае, если наступают обстоятельства, при которых платеж может быть использован. Пока платеж выступает средством обеспечения, он не облагается НДС. Как только внесенные арендатором деньги становятся средством расчета, включаются нормы налогообложения.

---

Особенности начисления НДС с обеспечительного платежа

Начислять НДС следует, если по договору платеж нужно зачесть в оплату товаров (работ, услуг), облагаемых НДС. Об этом свидетельствует пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК, а также разъяснения Минфина (письмо № 03-07-11/45889 от 03.07.2018). Тогда:

1. Продавец начисляет НДС в день (на дату) внесения оплаты, оформляя при этом счет-фактуру для аванса.
2. Покупатель может принять к вычету выставленный продавцом НДС по оформленному счету-фактуре.

НДС не начисляют:

• при возврате платежа покупателю либо когда его зачли как неустойку (кроме случаев, когда под неустойкой «конспирируют» оплату) либо как компенсацию ущерба;
• на дату отчисления платежа согласно предварительному соглашению при получении (поступлении) оплаты до заключения основного договора (если его засчитают впоследствии как платеж по основному договору, то сумму по предварительному соглашению нужно будет включить в базу налога).

Проводки при операционной аренде у арендодателя

При поступлении платежа его причисляют к кредиторской задолженности (а не к доходам!). При этом учитывают его на автономном счете и одновременно отображают на забалансовом сч. 008:

• ДТ 51 КТ 76 субсч. «Расчеты с арендатором по ОП» — получение ОП по арендному договору;
• ДТ 008 – его сумма.

Если он зачтен в счет ущерба (неустойки) делают такие проводки:

• ДТ 76 субсч. «Расчеты по претензиям» КТ 91 субсч. «Проч. доходы» — неустойка, начисленная по арендному договору;
• ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендатором по ОП» КТ 76 субсч. «Расчеты по претензиям» – ОП зачтен как компенсация ущерба (неустойки);
• КТ 008 – списание ОП с забаланс. учета.

Обеспечительный платеж при УСН

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

• с порчей имущества;
• с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Полученные средства используются:

• на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
• обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
• при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

Автор: Марина Карманова, главный бухгалтер компании «Консалтинговая группа «Экон-Профи»

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.

Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

• НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
• имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.

НДС с обеспечительного платежа

Сумма залога передается арендодателю дополнительно к величине арендной платы. Факт передачи наличных денежных средств удостоверяется распиской. Применяется стандартный образец расписки, используемый при проведении сделок с участием физических лиц. Особенность составления расписки:

• необходимость в заверении документа у нотариуса отсутствует;
• документ должен содержать сведения, достаточные для идентификации сторон, места и даты передачи средств;
• факт передачи средств подтверждается подписями 2-х свидетелей. Подпись подлежит расшифровке с указанием фамилий и инициалов;
• данные паспортов или других документов свидетелей необходимо указать в конце расписки.

При участии агентства в заключении договора сумма залога не передается посреднику. Право на получение суммы имеет собственник квартиры или лицо, действующее от его имени по нотариально удостоверенной доверенности с указанием права получения суммы залога.

Грамотно составленная расписка имеет юридическую силу и принимается в качестве доказательства в судебной инстанции. Скачать стандартный образец расписки можно по ссылке, указанной в конце статьи.

Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО

Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:

либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ);

либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.

Обратите внимание: на сумму обеспечительного платежа законные проценты за пользование денежными средствами (установленные ст. 317.1 ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендодатель фактически выступает временным держателем обеспечительного (гарантийного) платежа. При этом в рамках УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Согласно пп. 2 п. 1 названной статьипри определении налоговой базы по налогу на прибыль (а также «упрощенному» налогу) не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Об обеспечительном платеже в данной норме не упоминается. Но, принимая во внимание общую правовую природу залога и обеспечительного платежа, Минфин в Письме от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826 указал, что названный подпункт может быть применен к обеспечительному платежу.

Однако следует учесть, что подобное освобождение в отношении обеспечительного (гарантийного) платежа действует отнюдь не в любых ситуациях. Если такой платеж выполняет функцию аванса, арендодатель, применяющий УСНО, должен включить его в базу по единому налогу.

Иначе говоря, обеспечительный платеж не всегда приносит его получателю экономическую выгоду от исполнения договора, учитываемую при налогообложении. На это обстоятельство указано в п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018 (далее – Обзор). И это справедливо. Ведь в силу п. 1 ст. 41 НК РФ возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получения экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки. Соответственно, у арендатора, который произвел такой платеж, на момент перечисления (или передачи) денежных средств арендодателю не возникает и расход. В свою очередь, не возникает доход у арендодателя до момента наступления события, которое порождает использование этого платежа. Доходы и расходы у участников арендных отношений появляются лишь при наступлении обстоятельств, установленных договором аренды, обязательства по которому обеспечивает сумма гарантийного платежа.

Указанный платеж следует рассматривать в качестве авансового (который в рамках УСНО включается в состав налогооблагаемых доходов) также в случае, если стороны укажут в договоре, что данный платеж учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды.

К сведению: по мнению высших арбитров, при определении объекта обложения «упрощенным» налогом арендодателю следует исходить из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются гарантийным платежом.

Обобщая сказанное, можно сделать два вывода.

1. Если арендодатель получает от арендатора платеж для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) на условиях возврата указанного платежа после истечения срока арендного договора, то у него не возникает дохода, учитываемого при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу.

2. Если условиями договора не предусмотрен возврат арендодателем суммы обеспечительного платежа арендатору, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО.

Добавим: подобные выводы не откровение, ведь на необходимость разграничения вышеупомянутых ситуаций в части возникновения у арендодателя, применяющего УСНО, налогооблагаемого дохода чиновники Минфина указали еще в Письме от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

ПРИМЕР

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»

— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж при усн

Сначала рассмотрим, каким образом сведения об обеспечительном платеже в части получения денежной компенсации отражает в бухгалтерских проводках управомоченная сторона (например, продавец товаров).

Как отразить гарантию исполнения обязательств в налоговом учете Обеспечительный платеж Обеспечительный платеж залог или задаток , поручительство или банковская гарантия: бухгалтерский учет, налог на прибыль, налог на добавленную стоимость.

Обеспечительный платеж в бухгалтерском учете, как и в налоговом, может отражаться с применением разных подходов в зависимости от правомочий налогоплательщика как стороны по коммерческому договору, применяемой системы налогообложения и иных факторов.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы. Обеспечительный платеж, который «упрощенец» получил от контрагента в счет исполнения обязательств по договору, не учитывается при расчете УСН-налога.

При этом речь идет именно о намерениях и целях (направленности) этой деятельности, а не о ее результате.

По мнению Минфина, выраженному в комментируемом письме, данное правило можно применить и к сумме полученного обеспечительного платежа, так как такой платеж и залог имеют одинаковую правовую природу.

Если контрагент компании нарушит условия договора, например, сроки оплаты, компания вправе зачесть обеспечительный платеж, перечисленный этим контрагентом, в счет исполнения его обязательств по оплате договора. Разумеется, подобные обстоятельства должны быть предусмотрены договором.

Войти через:. Раньше вы входили через. Восстановление пароля. Отправить Регистрация. Форум Форум. Активные обсуждения Новые вопросы Мои обсуждения.

В ГК РФ понятие обеспечительного платежа появилось только с 01.06.2015 — даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, которым были внесены соответствующие изменения. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п.

При этом в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное пункт 3 статьи ГК РФ.

Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, которое обеспечивается внесением денежных средств (ст. 381 ГК РФ). Обеспечительный платеж может взиматься как в сумме арендной платы за месяц, так и в фиксированном размере.

Таким же образом у нее не возникнет дохода, если после расторжения договора аренды арендодатель вернет обеспечительный платеж. Однако если в последующем задаток будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, эта плата с учетом суммы задатка будет учитываться в расходах на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина России от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Контролировать размер полученного дохода Пенсионный фонд будет на основании информации, поступающей из налоговой инспекции. Если же предприниматель не отчитался в инспекцию о полученных доходах, специалисты фонда начислят страховые взносы в максимальном размере.

Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке

Налоговым кодексом установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НКРФ). Эту норму в полной мере могут использовать не только плательщики налога на прибыль, но и «упрощенцы», на что прямо указывает НКРФ.

Организация на УСН с объектом «доходы минус расходы» арендует торговые площади. По условиям договора она должна внести арендодателю обеспечительный платеж. Можно ли учесть в расходах сумму такого платежа? Иначе обстоит дело, если платеж засчитывается в оплату какого-либо месяца аренды или для покрытия ущерба, нанесенного арендатором. Тогда получение обеспечительного платежа признается авансом по договору и учитывается в доходах.

Обеспечительный платеж при УСН

Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.

В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.

По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.

Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам. Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.

Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.

Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.

Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.

Общеизвестно, что датой получения дохода у налогоплательщиков, применяющих УСНО, признается день поступления денежных средств на счета согласно в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В связи с этим возникает вопрос: на какую дату арендодатель должен признать доход в виде обеспечительного платежа – на дату получения платежа или на дату проведения зачета этой суммы в счет оплаты аренды?

Из разъяснений официальных органов следует, что при решении вопроса о дате признания доходом суммы обеспечительного платежа по арендному договору арендодателю нужно руководствоваться условиями договора.

Не возвращаемая арендатору сумма обеспечительного платежа признается доходом арендодателя, который связан с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду и включается в налоговую базу:

• либо как аванс – на дату получения (см. Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071);

• либо, если плата за арендные услуги удерживается из суммы обеспечительного платежа, – на дату проведения зачета (удержания) средств в счет погашения задолженности за оказанные услуги по аренде имущества (см. письма ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Пример.

Компания, применяющая УСНО, заключила с обществом договор аренды на 11 месяцев, условиями которого предусмотрен обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. Он согласно договору подлежит зачету в последний арендный платеж при расторжении договора с арендатором. Договор действует с 1 января 2019 года, а арендные платежи по нему подлежат уплате не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца. Первый арендный платеж и сумма обеспечительного платежа поступили на расчетный счет компании-арендодателя 15 января 2019 года.

Арендный платеж компания включила в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату получения, то есть 15 января 2019 года.

Сумма обеспечительного платежа, поступившая арендодателю в этот же день, согласно условиям договора аренды выполняет функцию аванса. Следовательно, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду. Она подлежит включению в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО (ст. 41, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, п. 10 Обзора, Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Таким образом, не возвращаемую арендатору сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. компания должна признать доходом и включить в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату проведения зачета в счет последнего арендного платежа (Письмо ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@). В данном случае зачет должен быть произведен 15 ноября 2019 года, соответственно, в налоговую базу обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. компания должна включить на эту дату.

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

• с порчей имущества;
• с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Полученные средства используются:

• на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
• обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
• при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

• поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
• учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;
• возврат средств: Дт 76 Кт 51.

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».

В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

• дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
• кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

• на счете 009 — у арендатора;
• на счете 008 — у арендодателя.

О порядке учета обеспечительного платежа (задатка) при УСН

Наша организация (УСН — доходы минус расходы, основной вид деятельности -оказание услуг салонами красоты) строит здание. Стройка на сегодняшний день на стадии внутренней подводки коммуникаций, введение в эксплуатацию планируется в 1 кв-ле 2016 года. Половину помещения планируем занимать сами, а другую половину желает арендовать медицинский центр, который хочет вперед, пока идет строительство, перечислить денежные средства (как задаток) в обеспечение заключения договора аренды. Можем ли мы воспользоваться п.2 ст.251 НК РФ (доходы, не учитываемые при определении налоговой базы . в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств), а уже позже (при введении объекта в эксплуатацию), в день заключения договора аренды помещения, включить всю сумму задатка, который будет уже считаться авансом, в доход?

В том случае, если сумма обеспечительного платежа (задатка) не будет возвращена налогоплательщиком-арендодателем арендатору, данные суммы признаются доходами, связанными с оплатой за реализованные услуги по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСН.

Обеспечительный платеж в договоре аренды: описание, особенности и образец

Учитывая сложившуюся практику, можно заключить следующее. Если согласно соглашению платеж исполняет в первую очередь функцию обеспечения, то на дату перечисления он не считается авансом. Соответственно, он не является объектом обложения. Его возвратный характер указывает на то, что его нельзя рассматривать как оплату в счет будущего предоставления услуг. Следовательно, собственник не может принимать к вычету сумму налога по нему. Также следует обратить внимание на то, что если пользователь не выполняет обязательства по соглашению, при зачете платежа в счет штрафных санкций владелец имущества не начисляет НДС.

Особенности отражения операций с полученной суммой будут зависеть от условий соглашения. Так, если стороны оговорили возврат платежа после окончания срока использования имущества, то у собственника доходы, принимаемые в расчет базы, не возникают. Соответствующий вывод вытекает из анализа положений НК (статьи 346.15 (п. 1.1), 251 (п. 1 подпункт 2)). Если в соответствии с соглашением, обеспечительный платеж подлежит зачету в счет суммы, установленной сторонами за пользование имуществом, то оба участника сделки обязаны составить акт. При этом собственник отражает полученные средства в составе доходов на дату оформления указанного документа.

Похожие записи:

• Все изменения по УСН с 2023 года
• 6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной
• Брачный договор или соглашение о разделе имущества — что лучше