Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2023.
Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.
Что можно делать с разрешением на перепланировку
Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:
- Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Что будет, если не платить
Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.
Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.
Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.
Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры
Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.
Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.
Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.
Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Кто отвечает перед законом?
Необходимость платить штраф ложится полностью на плечи собственника, в квартире которого были выполнены работы. Нередко случается, что после покупки недвижимости при попытке выполнения перепланировки оказывается, что прежние хозяева уже выполняли некие работы и не узаконили их. В этом случае у собственника остается право подготовить судебный иск против прежнего владельца, требуя с него компенсацию.
Получить штраф можно за такие ремонтные действия:
- За выполненный капитальный ремонт, в процессе которого старые дверные проемы были заложены и вместо них соорудили новые;
- Если межкомнатные перегородки были полностью или частично снесены, чтобы расширить жилую площадь;
- Когда семья приняла решение застеклить лоджию;
- Перенос ванной (душевой кабины) или унитаза, даже если это произошло в рамках одного санузла.
Абсолютным табу является внесение изменений в вентиляцию или перенос батарей отопления. Узаконить такие работы не получится даже после уплаты штрафа.
Если собственник помещения не составил эскиз вносимых изменений и не согласовал его, речь идет о незаконной перепланировке. Проведение таких работ чревато разрушением здания, поэтому за игнорирование правил и физические и юридические лица обязаны уплатить штраф согласно ст. 7.21. КоАП. В среднем его сумма равна 1-5 тысяч рублей.
Если жильцы по какой-то причине не спешат согласовать самовольную перепланировку и отказываются платить штраф, к ним могут быть применены другие меры наказания: собственнику не дадут свободно распоряжаться имуществом, для него ограничивают право выезда за пределы РФ. В более тяжелых случаях, когда перепланировка повлекла за собой человеческие жертвы, виновное лицо понесет предусмотренное Уголовным кодексом наказание.
Что грозит за незаконную перепланировку
Как отмечает старший юрист корпоративной практики Rightmark Group Олег Лодянов, регулярного обследования квартир на предмет незаконных перепланировок никто не проводит. Как правило, узнают о них из жалоб соседей.
– Поводом может быть присвоение общего имущества дома (например, части коридора), нарушение архитектурной целостности фасада (установка несогласованных блоков кондиционеров), а также негативные последствия по факту самих работ или качества их выполнения (нарушение в работе инженерных систем, протечки, обрушения, трещины и прочие механические повреждения), – подтверждает юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
Пожаловаться соседи могут, например, в ТСЖ, управляющую организацию или Жилищную инспекцию. Они имеют право потребовать доступ в квартиру для ее осмотра, а если получат отказ – обратиться в суд, уточняют в адвокатском бюро «ФРЕММ». По словам экспертов, до Фемиды такие дела доходят действительно довольно часто. Чаще всего требуют вернуть помещениям прежний вид.
По закону, порядок действий властей после выявления незаконной перепланировки следующий:
1. Нарушитель получает предписание районной администрации Петербурга о приведении помещений в прежнее состояние.
2. Могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 «Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме»: штраф для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.
3. Если собственник не выполнит предписание, то квартиру на основании решения суда могут выставить на продажу с публичных торгов.
Как отмечают в адвокатском бюро «Качкин и Партнеры», продажа недвижимости с незаконной планировкой на практике происходит крайне редко. Старый владелец получит вырученные от продажи такого помещения средства – за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А на нового собственника будет возложена обязанность по приведению недвижимости в прежнее состояние.
Разрешённые переделки для согласования
Все мероприятия, выходящие за рамки технического паспорта, требуют согласования с надзорными органами. В рамках перепланировки квартиры в СПб допускается проводить следующие мероприятия:
- Менять площадь комнат за счёт коридора.
- Объединять помещения, в том числе кухню с комнатой, выделяя зону для готовки.
- Совмещать раздельные ванную и санузел.
- Устраивать проёмы в межкомнатных и капитальных стенах.
- Оборудовать проход в комнату из санузла, если в квартире предусмотрены две туалетные комнаты.
- Строить камины в квартирах на последнем этаже.
- Оборудовать инфракрасные сауны в жилых комнатах.
- Встраивать дополнительный санузел за счёт гардеробной или коридора.
- Присоединять лоджию к общей площади, обустраивать кухню-нишу, если это не противоречит нормам (запрещено в ряде районов СПб).
В процессе получения разрешения могут возникнуть нюансы. Например, можно узаконить перенос кухни, только если под помещением находится нежилая комната (офис, магазин) или площадь расположена на первом этаже. Иначе перенос не утвердят, поскольку изменения не должны влиять на комфорт и безопасность проживания других жильцов.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Незаконная перепланировка с точки зрения закона
Внимание! В настоящее время понятие «незаконная перепланировка квартиры» регламентируется следующими законодательными положениями:
- ст. 25 Жилищного кодекса РФ закрепляет понятие «перепланировка»;
- ст. 26 ЖК РФ закрепляет обязанность лиц, планирующих переустройство, согласовать действия с органами местного самоуправления;
- ст. 27 ЖК РФ закрепляет основания вынесения по результатам рассмотрения материалов решения об отказе в проведении планировки;
- ст. 29 ЖК РФ закрепляет определения следующих понятий: «самовольное переустройство» и «самовольная перепланировка». Под ними понимаются переустройство и перепланировка, осуществленные без необходимых на то оснований. В статье также определена ответственность за данные действия;
- ст. 7.21 КоАП РФ закрепляет штрафную санкцию за осуществление незаконной планировки.
- определенные изменения и уточнения в законодательные положения по данному вопросу внес Федеральный закон РФ от 27.07.2012 №133.
Под самовольной перепланировкой понимается планировка, которая выполнена:
- без согласования с органами местного самоуправления;
- не соответствует согласованному проекту планировки.
Необходимые документы
Для осуществления перепланировки вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на жилое помещение, а также технический и кадастровый паспорт на него и документ, удостоверяющий вашу личность.
Чтобы получить разрешение на проведение перепланировки, вам потребуется осуществить следующие действия:
- заказать в БТИ копию технического паспорта;
- заказать проект планировки. Составить его вправе только организация, обладающая соответствующей лицензией;
- собрать необходимые документы: заявление на проведение перепланировки, технический паспорт на жилое помещение, свидетельство, подтверждающее право собственника на жилое помещение.
Подать претензию можно лично, письмом или электронным посланием.
При личном обращении следует взять с собой копию заявления, на нем будет поставлена отметка о получении.
Жалобы в управляющую компанию, жилинспекцию принимают секретари или диспетчеры.
Заявления в прокуратуру передаются дежурному сотруднику на личном приеме. Это могут быть помощники, заместители, прокурор района.
Иски передаются в канцелярию суда. При себе следует иметь копии искового заявления и подтверждающих документов. Оригиналы остаются в суде, а копии направляются ответчику для подготовки к разбирательству.
Допускаются направления документов через интернет. Для суда и ГЖИ потребуется регистрация на портале Госуслуги. Важно качество предоставляемых документов; они должны открываться на компьютерах сотрудников ведомств и быть читаемыми.
Управляющие компании и прокуроры принимают письменные обращения, направленные электронной почтой.
Важно указывать достоверные сведения о заявителе, иначе получить ответ не удастся.
Все названными организациями принимаются письма. Их следует направлять с уведомлением о вручении. Это позволит контролировать ответ.
Сносить или оставить сантехкабину
Если в процессе ремонта, вы задались вопросом о целесообразности сноса сантехкабины, прежде всего выясните год постройки дома.
Асбест не самый экологичный материал – он канцерогенен, поэтому если ваша санкабина изготовлена из асбестоцементных листов, лучше ее снести. Несмотря на то, что данное мероприятие требует определенных финансовых и временных затрат, все это с лихвой окупается безопасностью и практичностью новых перегородок.
Их, кстати, можно возвести из газоблоков — простой и удобный в эксплуатации материал.
Если относительная небезопасность асбеста для Вас не является достаточным аргументом, есть и другие доводы в пользу демонтажа:
- Благодаря сносу кабины, высвобождается от 5 до 20 сантиметров полезного пространства, вы увеличиваете площадь санузла оставаясь в прежних контурах. Происходит это потому, что между коробом и перекрытиями всегда есть несколько сантиметров свободного места.
- Новое пространство позволит повернуть/поставить ванну большего размера или воплотить другие дизайнерские задумки. Безусловно, какую-то часть места «съест» возведенное перекрытие, но и в этом случае вы останетесь в плюсе.
- Бетонный поддон уменьшает высоту помещения до 25 сантиметров. Эти сантиметры можно использовать более рационально – например, пустить под навесной потолок.
- Минеральная вата, закладываемая в промежутки между коробом и стеной, со временем приходит в негодность, становится рассадником насекомых и источником неприятного запаха.
- На асбест плохо ложится плитка и строительные смеси. Стена легко поддается деформации, прогибается. В результате велика вероятность, что новая плитка отвалится или лопнет.
- В шиферные перегородки невозможно спрятать коммуникации. Лист составляет 1 см. в ширину. Кроме того, лист довольно хрупкий, а весь модуль напоминает карточный домик — из-за деформации одной стены, может рухнуть вся кабина.
- По причине, указанной выше, совмещение санузла, без сноса всего короба довольно опасная затея.