Чем опасен договор дарения для пенсионеров: разъяснения юриста
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасен договор дарения для пенсионеров: разъяснения юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Как подстраховаться при заключении договора дарения?
Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.
Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.
Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Что такое договор дарения?
Договор дарения (правильное название «дарственной», так как именно этот термин фигурирует в законодательстве, но мы будем использовать в тексте оба понятия, так как в быту установилась практика их использования) – это документ, который подтверждает процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного лица другому. Речь в данном случае прежде всего идет о людях, связанных родством, поскольку в противном случае могут быть подозрения в том, что под процессом «передачи в дар» скрывается обычная сделка купли-продажи или проводится без свободного волеизъявления собственника имущества.
Договор дарения закрепляет, что одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом (ст. 572 ГК РФ).
Договор считается договором дарения только в том случае, если принимающая сторона не предлагает в свою очередь за подарок деньги, услуги или другую недвижимость. То есть, безвозмездность, о которой мы уже упоминали выше, является ключевой характеристикой такой передачи недвижимости.
Кстати! Обещание передать недвижимость в дар другому человеку в будущем признается договором дарения. Если подобное обещание выражено в надлежащей юридической форме и содержит ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу конкретного имущества, оно считается оформленным как договор дарения.
Кто не может дарить квартиру
Есть требования к тому, кто будет выступать в договоре как даритель.
1. Это должен быть собственник жилья. В дар можно передать лишь то, чем сам владеешь.
2. Дарителю должно быть 18 лет или больше. Только в этом случае человек может принять самостоятельное решение о таком действии. Следует учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет). Если несовершеннолетнему 14 и больше, он может оформить договор дарения только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
3. Даритель должен быть дееспособным, психически здоровым и осознавать, что он делает.
Кроме того, запрещено дарение между организациями.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Об отмене договора дарения недвижимости, оформленного между близкими родственниками с сокрытием фактов
Иногда от нотариуса, оформляющего Договор дарения, умышленно скрываются некоторые факты. Например, недееспособность или временная невменяемость дарителя. Это прямое нарушение закона. Квалифицируется оно, как завладение чужим имуществом путем обмана.
Подобную сделку может оспорить любой близкой родственник дарителя, имеющий на руках доказательства неправомерности безвозмездной сделки.
К подобным делам рекомендуется сразу привлекать юриста. Он поможет оперативно собрать все необходимые документы и оспорить договор дарения. Победить же «квалифицированных мошенников» самостоятельно может оказаться слишком трудным делом. Они знают законы лучше большинства честных граждан и могут попытаться использовать их в своих целях. Юрист, выступающий на вашей стороне, этому помешает.
Нередко собственника квартиры, страдающего психическими заболеваниями, пытаются спрятать от покупателя, отстранить от участия в сделке. Вам могут предложить заключить договор купли-продажи квартиры с лицом, действующим по доверенности от собственника. Покупатели неохотно совершают сделки с теми, кто действует на основании доверенности, так как такая сделка имеет повышенные риски. Поэтому одним из способов мошенников является оформление договора дарения с собственником, страдающим психическими заболеваниями. То есть вам предложат купить квартиру у лица, которое является собственником квартиры на основании договора дарения.
Как уже было сказано, если даритель всё ещё зарегистрирован в квартире, покупателю необходимо принять дополнительные меры для того, чтобы обезопасить себя. Но что, если в квартире он не зарегистрирован? Психическое состояние здоровья дарителя и в этом случае имеет важное значение.
Дело в том, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка считается совершенной с пороком воли дарителя, а это значит, что квартира может быть истребована у покупателя даже в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.
Для признания договора дарения недействительной сделкой по основанию, предусмотренному статьей 177 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности может начать исчисляться после смерти дарителя, страдавшего психическим расстройством. Такое требование может быть предъявлено наследниками дарителя, поскольку признание договора дарения недействительной сделкой повлечет за собой возникновение у них права на долю в наследстве.
Если судом будет установлено, что даритель с учетом своего психического состояния не мог осознавать наличие возможности оспорить договор дарения в судебном порядке, срок исковой давности начинает течь после того, как о таком договоре узнает наследник дарителя. Наследники могут оспорить сделку также в случаях, когда будет установлено, что при жизни даритель заключил договор дарения под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, если сам даритель при жизни его не оспаривал.
Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Для начала течения срока исковой давности важное значение, как было указано выше, имеет психическое состояние дарителя. Для установления психического состояния дарителя на момент совершения сделки суд назначает комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, в том числе посмертную (если договор оспаривает наследник дарителя). Такие судебные споры не редкость, поэтому важно проанализировать всю историю сделок с квартирой и на основании многих факторов оценивать риски для покупателя.
Спорные вопросы и судебная практика
Мы выделим 3 спорные ситуации, по которым нет однозначной судебной практики. Советуясь с юристами и правильно оформляя сделки, Вы избежите таких ситуаций и сможете защитить свои права или добиться Ваших целей.
Ситуация № 1. Чаще всего споры возникают в случае смерти дарителя. Наследники пытаются признать сделку недействительной, чтобы дар был включен в состав наследства и подлежал разделу.
Ситуация № 2. Другая типичная ситуация – человек впоследствии продает подаренную ему квартиру, тем самым нарушая интересы дарителя (такие примеры мы разбирали выше).
Ситуация № 3. Еще одна ситуация – заинтересованные лица пытаются признать дарственную недействительной, так как сами претендуют на это имущество. Например, хотят в будущем после смерти дарителя унаследовать спорную недвижимость. Или считают, что у них есть какие-то права на квартиру, так как они в ней проживают. В таких случаях чаще всего пытаются доказать, что тот, кто дарил квартиру, был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими – то есть пытаются доказать расстройство психики.
Как защитить права дарителя и одаряемого?
Также в законе нет положений о преступных действиях при отзыве имущества: дело в том, что одаряемый при возврате может нанести ущерб дару. В итоге будет совершен возврат поврежденного объекта. Помимо этого первый способен совершить преступные действия в отношении дарителя и его близких. Поэтому имеется необходимость юридической защиты путем внесения соответствующих поправок в пункт 1 статьи 578 Гражданского кодекса, регламентирующего отмену дарения. Специалисты предлагают внести редакцию, при которой можно отменить сделку, если одаряемый совершил какое-либо преступление по отношению к дарителю или его близким, будь то уголовное или затрагивающие честь и достоинство человека. Факт данных действий подтверждается или самим виновником, или в суде.
Эта же статья требует правок в пункте 5, поскольку предмет должен возвращаться в исходном состоянии. Если ему был нанесен какой-либо ущерб, то одаряемый отдает сумму в денежном эквиваленте объекта. О необходимости подобной редакции уже заявляли некоторые исследователи.
Также необходимо защитить и права одаряемого, что будет юридически справедливым и правильным. Для этого следует указать в статье 580 Гражданского кодекса степень и форму вины дарителя за ненадлежащее исполнение обязательств перед одаряемым. При этом нести ответственность он будет только в случае умысла или грубой неосторожности.
Однако следует помнить, что к передаваемому имуществу нельзя предъявлять требования по его качеству, поскольку договор дарения безвозмезден. Единственное условие – оно не должно приносить вреда здоровью, жизни и имуществу получателя. Если даритель знал о возможных рисках и не предупредил об этом, а дар нанес какой-либо ущерб, то одаряемый имеет полное право на запрос возмещения убытков. Но при наличии явных недостатков, даже если они навредили, даритель не несет никакой ответственности.
Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств. Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег.
Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в 578 ст. ГК РФ.
Многие интересуются, когда можно продать квартиру после дарения. По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.
Есть еще одна особенность имущества, созданного путем дарения — если квартира подарена во время брака, она не становится совместной собственностью, и даритель имеет право распоряжаться ею самостоятельно.
Пожертвование не влечет за собой никаких ответных обязательств со стороны дарителя, а только его право принять или не принять пожертвование. Поэтому договор не может предусматривать обязательства по обеспечению дальнейшего проживания дарителя в жилом помещении.
Анализ судебной практики показывает, что лицо, заинтересованное в признании права собственности на имущество на основании дарения в случае смерти дарителя до регистрации перехода права собственности должно доказать волю дарителя на совершение дарения своего имущества, а не только представить подписанный договор дарения с дарителем. Прежде всего, исходя из принципа свободы договора (статья 1 п. 1 ГК РФ), по смыслу ст. 572 ГК РФ, необходимо установить, что воля дарителя действительно была направлена на совершение сделки, т.е. выражена ясно и недвусмысленно, иначе договор дарения может быть признан недействительным.
Согласно § 18(1) статьи 217 Налогового кодекса, лицо, получившее объект в дар, должно уплатить НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости объекта.
Дарение позволяет обойти некоторые юридические ограничения. Владелец доли в квартире имеет право передать ее любому лицу по своему выбору.
Заявление на эту процедуру можно подать через личный кабинет на сайте Росреестра, предварительно авторизовавшись в Госуслугах. Чтобы воспользоваться услугой, необходимо найти ближайший офис МФЦ. Сотрудники МФЦ примут пакет документов и после проверки выдадут расписку и уведомят вас о дате готовности услуги. Проверить статус заявления можно на сайте Росреестра.
После окончания университета я также стала там редактором новостей и телевидения. В 2019 году я переехал в Санкт-Петербург, чтобы работать на Пятом канале. Ни одна интересная новость не проходит мимо моего носа. Что-то происходило в России или за границей?
Законом или уставом юридического лица в соответствии с законом также могут быть установлены требования к порядку заключения договора, нарушение которых будет являться основанием для признания договора недействительным.
Сроки исковой давности предусмотрены статьей 181 Гражданского кодекса РФ: три года для недействительных сделок (может быть продлен до 10 лет для лица, не являющегося стороной сделки) и один год для недействительных сделок. Оспорить завещание можно только после открытия наследства.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения продавца, то прежде всего хотелось бы предостеречь тех, кто намерен осуществить сделку самостоятельно — никогда не пытайтесь заменить договор купли-продажи договором дарения, какой бы выгодной эта замена ни казалась в ходе переговоров. В любой сомнительной ситуации вы можете понести значительные материальные потери.
Через несколько лет я поступила в Новосибирский государственный университет, окончила его по специальности «учитель начальных классов». Я также имею дополнительную подготовку в качестве преподавателя английского языка. Я занимаюсь онлайн-журналистикой уже более 10 лет. Первоначально я работал корреспондентом на региональных веб-порталах. С 2014 года работала фотокорреспондентом и редактором в bild, делала снимки для региональных и федеральных изданий, побеждала в фотоконкурсах. В 2018 году я работала на Чемпионате мира по футболу в России, что считаю самым интересным опытом в своей карьере.
А покупатели просто отдают ему деньги с распиской. Заинтересованные лица, например, соседи, могут легко оспорить сделку.
Дарение квартиры — один из самых простых способов передачи недвижимости близкому человеку. Однако и здесь есть свои юридические нюансы. Попробуем разобраться, как передать квартиру близкому родственнику и не наделать серьезных ошибок.Документ составляется в письменной форме, не требует обязательного нотариального заверения (за исключением некоторых случаев) и подлежит дальнейшей государственной регистрации передачи.
Однако соблюдения требований закона о форме сделки, выражения воли дарителя недостаточно, если законом установлен запрет дарения по ст. 575 ГК РФ. Нарушение запрета на дарение влечет за собой признание акта недействительным по статье 168 Гражданского кодекса.
Что это такое, с какими характеристиками, кто им владеет и на основании каких документов. Так, в случае дарения квартиры это будет адрес, метраж, кадастровый номер, номер и дата регистрации права собственности и причина — например, договор купли-продажи.
Непосредственное участие в преобразовании агрегатора в редакцию новостей, производящую собственный контент 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Участвовал в запуске тематических вертикалей на сайте Рамблера.
Что это такое, с какими характеристиками, кто им владеет и на основании каких документов. Так, в случае дарения квартиры это будет адрес, метраж, кадастровый номер, номер и дата регистрации права собственности и причина — например, договор купли-продажи.
Непосредственное участие в преобразовании агрегатора в редакцию новостей, производящую собственный контент 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Участвовал в запуске тематических вертикалей на сайте Рамблера.
Все остальные договоры дарения, которые прямо не предусмотрены законом, не требуют нотариального оформления. Это не будет стоить вам ничего, только дополнительные деньги. Правильно составленного договора дарения в простой письменной форме достаточно для успешного прохождения государственной регистрации.
Доля в совместной собственности на квартиру может быть предоставлена только с согласия другого владельца недвижимости. Это относится к квартирам, принадлежащим супругам.
Дарственную недвижимости, как правило, заключают родственники, по причине отсутствия необходимости платить налог. Ввиду ее безвозмездности, законодатель предполагает, что отношения между сторонами доверительные и поэтому, в случае противоправных действий со стороны одаряемого, даритель может отменить сделку. Такие условия уникальны и характерны только для этого вида договора.
Информация Но необходимо иметь ввиду, что помимо налога, необходимо оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий юстицией, в размере 2000 рублей. При этом льготы по выплате предоставлены только малоимущим. Стороны сами могут решить на кого возложить выплату.
Сроки исковой давности по иску о признании последствий недействительности ничтожной сделки и о признании недействительной сделки составляет 3 года. Срок начинает исчисляться с момента, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если требование предъявляется не участвующей в соглашении стороной, то течение срока начинается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Общий срок исковой давности не может превысить 10 лет со дня начала исполнения сделки.