12.06.2023

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что такое апартаменты?

2. Какие виды апартаментов: не все делается ради денег

3. Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

4. Преимущества апартаментов

5. В чем еще заключается отличие апартаментов от квартир?

6. Апартаменты — преимущества и недостатки

7. Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?

8. Что лучше: квартира или апартаменты?

10. Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

1.2 Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:

1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.

2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.

3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

4. Субсидирование коммунальных платежей.

5. Голосование в ходе выборов.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

3.1 Строительные нормы

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Что такое апартаменты?

С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.

20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.

Какие виды апартаментов: не все делается ради денег

Апартаменты — это не квартира. В России у них статус «временного» жилья, но с привычным набором удобств и коммуникаций. Их часто сравнивают с номерами в гостинице.

Есть вид сервисных апартаментов: резидентам положены уборка в номерах, услуги консьержа, доставка блюд из ближайшего ресторана в номер и другие привилегии. Но сервисные апартаменты не предназначены для долгосрочного проживания, и собственник не может в них жить по договору с застройщиком. Управляющая компания комплекса сдает их в аренду: подбирает постояльцев, получает плату за проживание и перечисляет часть хозяину номера.

Нас интересуют «жилые апартаменты». Формулировку берем в кавычки: с точки зрения закона они относятся к нежилому фонду, как офисы или гостиничные номера. Но в отличие от отеля, в апартаментах обязательно будет отдельный санузел и кухонная зона с бытовой техникой. Можно содержать домашних животных, свободно приводить друзей, устраивать вечеринки.

Свежий для Москвы формат — коливинги. Их сравнивают с коммунальными квартирами: несколько жилых комнат объединены общими гостиной, кухней и ванной комнатой. Отличие от коммуналок и общежитий в том, что управляющая компания убирается в зонах коллективного пользования, чинит и заменяет оборудование.

Коливинги открываются в новых зданиях с современным ремонтом и инфраструктурой: скоростной интернет, цифровое ТВ, новый водопровод и экономное отопление, на первых этажах работают кафе, лаунджи или коворкинги. Этот вариант выбирают люди молодые и увлеченные. Так проще найти единомышленников, реализовать творческие идеи, собрать команду для стартапа.

Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?

Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.

Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.

А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.

Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.

Преимущества апартаментов

Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.

Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.

В чем еще заключается отличие апартаментов от квартир?

Нет необходимости в получении разрешения на перепланировку апартамента. Если нужно осуществить перепланировку, владельцу для этого не понадобится разрешение. Но это только на тот случай, если изменения не будут нести конструктивных перемен и не повлияют на степень надежности и безопасности всего здания в целом.

Однако если отсутствие разрешений способствует упрощению проведения перепланировки, то возникает множество сложностей в организационных особенностях функционирования подобного типа зданий.

Какие могут возникнуть сложности в управлении помещением нежилого типа. А также какова разница в сумме налога на имущество?

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения в многоквартирных жилых домах — подвалы, чердачные помещения — являются долевой собственностью владельцев данных помещений. Что касается апартаментов, в данном случае такая норма не предусмотрена. Приобретая такое жилье, вы должны помнить, что право собственности на другие помещения здания и инженерные сети принадлежат застройщику. Соответственно, он может владельцам навязывать различные услуги выгодной ему управляющей компании.

Апартаменты — преимущества и недостатки

Среди плюсов выделим следующие моменты.

Цена на 20–30% дешевле по сравнению с квартирами.

ЖК часто строят в районах с развитой инфраструктурой.

Удается получать больше денег с аренды. У квартир доход в год от сдачи в районе 7%, у апартаментов — 9%.

Большой выбор планировочных решений.

У такого жилья есть и минусы.

Оплата коммунальных платежей обходится на 30% дороже.

Оплата налога на жилье — 2% в год.

Нет возможности прописаться.

Закон о тишине не работает.

Отсутствует возможность получения вычета за исключением процентов по ипотеке.

Почему несмотря на большое количество недостатков многие люди покупают апартаменты?

Апартаменты – это несколько иной стиль, более европейский образ жизни, они чаще всего располагаются недалеко от метро и офисных зданий. Кроме того, планировки в апартаментах интереснее, чем в квартирах, есть дополнительные услуги и гостиничный сервис.

Апартаменты
Плюсы	Минусы
Выгодная цена	Невозможность прописки
Интересная планировка	Высокие налоги
Удобное расположение	Высокие коммунальные платежи

Можно ли получить налоговый вычет за апартаменты?

При покупке недвижимости один раз в жизни человек вправе получить налоговый вычет — 13% от стоимости, но не больше 260 тыс. руб. Это правило действует только для жилой недвижимости, к которой относятся квартиры, загородные дома, общежития. Апартаменты в эту категорию не входят, поэтому получить налоговый вычет не получится. Но не все так плохо.

Вычет получится получить с процентов, если апартаменты покупаются по ипотечной программе. Максимальная сумма возврата с уплаченных банку процентов составляет 390 тыс. руб. за все время.

Важно: налоговый вычет формируется из налоговых отчислений с официальной заработной платы — 13% НДФЛ. Если вы не платите взносы, налоговая служба ничего не вернет.

Что лучше: квартира или апартаменты?

Точный ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации. Если у вас нет собственного жилья, то апартаменты — не лучший выбор. Да, вы сможете проживать в купленных апартаментах на постоянной основе, но не сможете оформить здесь постоянную регистрацию. В долгосрочной перспективе, повышенная сумма налогов и коммунальных платежей «съест» выгоду от разницы в цене. Кроме того, по закону, застройщики не обязаны возводить вокруг апарт-комплекса необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Часто апартаменты, особенно, на ранних стадиях строительства, рассматривают как инвестиции — кубышку, в которой можно спрятать сбережения от наступающей инфляции. Их покупают для последующей перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду. Как правило, у такого покупателя уже есть собственное жилье, с регистрацией и инфраструктурой и такие детали ему не интересны.

Апартаменты и квартира: сравнительная таблица

Желая подвести итоги в том, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и других городах, мы приготовили таблицу, в которой хорошо видна разница между этими типами жилья.

	Квартира	Апартаменты
Постоянная регистрация	Да	Нет
Временная регистрация	Да	До 5 лет
Перепланировка	Только после согласования	Свободная
Стоимость коммунальных услуг	Стандартная	На 20-30% дороже стандартной
Льготы на оплату ЖКХ	Да	Нет
Социальные объекты рядом с домом (школа, детский сад, поликлиника, детская площадка)	Должен обеспечить застройщик	Необязательны
Соблюдение норм освещенности и звукоизоляции	Есть требования, которые нужно соблюдать по закону	Требования отсутствуют, можно шуметь по ночам
Налоговый вычет	До 260 тысяч рублей (До 390 тысяч рублей, если взята ипотека)	Нет
Налог на имущество	0,1% от кадастровой стоимости жилья	0,5-2% от кадастровой стоимости жилья
Могут ли забрать за долги	Единственное жилье — нет	Да

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

структурная обособленность;
соответствие СНИП и иным нормам;
наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

цена;
предмет.