Решение суда по признании права собственности на самовольную постройку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение суда по признании права собственности на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки

Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?

Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.

Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.

Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.

С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.

Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.

Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.

Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?

В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.

Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.

Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.

Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?

Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.

Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.

При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.

Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.

Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.

Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.

Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.

Судебный способ признания права на самовольную постройку

Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:

• если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
• если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.

Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:

1. Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
2. Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
3. Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
4. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.

Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.

Снос самовольной постройки

Согласно действующей редакции п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом круг лиц, имеющих право на предъявление в суд требования о сносе самовольной постройки, был установлен только в п. 22 Постановления № 10/22, согласно которому такие требования могли быть предъявлены:

• собственником земельного участка;
• субъектом иного вещного права на земельный участок;
• законным владельцем земельного участка;
• лицом, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
• прокурором (в публичных интересах);
• уполномоченными органами в соответствии с федеральным законом.

Условия признания права собственности на самовольную постройку

Легализация постройки возможна только в случае соблюдения определенных условий. Они перечислены в п. 3 ст. 222 ГК РФ:

1. Категория земельного участка позволяет строительство данного объекта на нем. Если это арендованный участок, то необходимо учитывать условия договора аренды. Например, если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то возводить на нем капитальные строения нельзя.
2. Возведенный объект соответствует обязательным требованиям к параметрам постройки.
3. Строение не нарушает права и интересы других лиц.
4. Объект не угрожает жизни и здоровью граждан.

Упрощенная процедура оформления самостроя

В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:

• обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
• предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.

Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.

Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.

Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений.

Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.

Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.

Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.

Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.

Исковые требования
Основные:
— о признании права собственности на самовольную постройку;
— о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дополнительные:
— об установлении границ земельного участка.

Подробнее о рассмотрении таких споров см. материал «Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского областного суда)»;

— об обязании передать/выделить в собственность земельный участок;
— об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании спорным строением;
— о выделе доли жилого дома/части жилого дома;
— о разделе/реальном разделе жилого дома/домовладения;
— о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии;
— об установлении порядка использования объекта;
— об установлении юридического факта (например, владения, вступления в наследство и т.д.);
— о прекращении права долевой собственности;
— о прекращении права собственности на дом, ранее существовавший на земельном участке.

Примечание. Обращаем внимание, что Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ в ст. 222 ГК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с самовольными постройками, внесены существенные изменения, действующие с 04.08.2018. В частности:
— изменилось понятие самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
— предусмотрен случай, когда здание, сооружение или другое строение не могут быть признаны самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
— введен запрет на использование самовольной постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
— уточнены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
— предусмотрена возможность не только сноса самовольной постройки, но и ее приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования) (п. 2 ст. 222 ГК РФ);
— определена компетенция суда и органов местного самоуправления по вопросам принятия решений о сносе самовольной постройки, решений о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ);
— установлен срок для сноса самовольной постройки и ее приведения в соответствие с установленными требованиями (п. 4 ст. 222 ГК РФ);
— определены правовые последствия приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями для лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) самовольная постройка, а также для лица, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена (создана) самовольная постройка (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями предусмотрены ст. 55.32 ГрК РФ, которая действует с 04.08.2018 (Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ, а ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном гл. 6 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Примечание. Данный материал написан на основании норм ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до 04.08.2018, с использованием судебной практики, основанной на ст. 222 ГК РФ в редакции, которая действовала до указанной даты.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

• документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
• акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
• справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
• квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
• доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Самовольное строительство недвижимости в обход закона

Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.

Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».

Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.

Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить — не сносить же!

При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.

Теперь ситуация резко изменилась.

С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.

О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

1. Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
2. В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

О ВЗЫСКАНИИ ПРОЦЕНТОВ С АДМИНИСТРАЦИИ ЗА ПРОСРОЧКУ ИСПОЛНЕНИЯ ЕГО ДЕНЕЖНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА (Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. N 303-ЭС18-10142)

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее — администрация) о взыскании за счет казны муниципального образования 1 768 739 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2012 по 05.08.2016.

Решением Арбитражного суда Амурской области заявленное требование удовлетворено частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 596 101 руб. 52 коп. процентов за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, в остальной части иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа Постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Администрация обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и кассационной инстанций, в которой просит их отменить, оставить в силе Постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.

Как установлено судами, 21.04.2000 комитет по управлению имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия с 24.04.2000 по 31.12.2024. В период действия договора аренды предпринимателем с согласия администрации произведена реконструкция указанного здания, в результате которой произошло изменение объекта с одноэтажного здания на двухэтажное. Право собственности муниципального образования на указанный реконструированный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен предмет данного договора в связи с изменением параметров объекта.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, а также отказом собственника компенсировать предпринимателю понесенные затраты на реконструкцию последний обратился в арбитражный суд с иском о возмещении расходов.

Решением Арбитражного суда Амурской области, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, с муниципального образования города Благовещенска в лице администрации в пользу предпринимателя взыскано 4 844 848 руб. в счет возмещения расходов на реконструкцию здания.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа указанные акты изменены в части распределения между сторонами судебных расходов по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы, в остальной части оставлены в силе.

Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Амурской области по указанному делу, исполнен ответчиком 05.08.2016.

Предприниматель, ссылаясь на просрочку исполнения администрацией денежного обязательства, присужденного решением Арбитражного суда Амурской области, обратился к ответчику с претензией о выплате 1 634 596 руб. 90 коп. процентов, начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ на взысканную судом по указанному делу сумму (4 844 848 руб.), определив период просрочки с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на реконструируемый объект недвижимости (14.09.2012) и до момента перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца (05.08.2016). Оставление администрацией претензии предпринимателя без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из положений ст. 222 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего самовольное строительство, на денежное возмещение, определяемое судом, понесенных им расходов за счет лица, за которым признано право собственности на постройку, и учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу, которым установлено денежное обязательство для администрации в пользу предпринимателя (определены расходы в отношении реконструированного объекта), посчитал заявленное предпринимателем по настоящему делу требование обоснованным, в связи с чем, рассчитав период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.09.2012 по 04.08.2016, частично удовлетворил требования предпринимателя в размере 1 596 101 руб. 52 коп.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей, а потому начисление процентов на сумму возмещения расходов на постройку противоречит компенсационной природе гражданско-правовой ответственности, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказал.

Суд округа согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Между тем Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса).

Как следует из материалов дела, администрацией в суд первой инстанции были представлены возражения на иск предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в которых администрация просила применить исковую давность по заявленному предпринимателем требованию. При этом администрация указывала, что о нарушении его прав предпринимателю стало известно как минимум с 21.09.2012 — даты заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды от 21.04.2000 в части, касающейся уточнения передаваемого в аренду имущества, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности в ЕГРП на реконструированный объект недвижимости и отсутствием компенсации его расходов. Вместе с тем с иском о взыскании процентов предприниматель обратился в суд лишь 08.08.2017, по прошествии почти пяти лет с указанной выше даты, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.

По смыслу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств кредитору. При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются; срок же исковой давности по требованиям об уплате процентов должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. Суды первой и кассационной инстанций, делая вывод, что проценты подлежат взысканию за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, не учли обращение предпринимателя в арбитражный суд 08.08.2017.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Сославшись на то, что иск о взыскании расходов на реконструкцию здания подан предпринимателем 04.03.2014, судебный акт по делу принят 01.10.2015, суд первой инстанции счел довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания процентов несостоятельным.

Между тем суд первой инстанции не учел разъяснения, данные в п. 10, 15 Постановления Пленума N 43 о необходимости исследования обстоятельств о пропуске срока исковой давности, наличии у него бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, которые должны быть проверены и оценены судами.

Однако изложенная мотивировка суда первой инстанции, который не применил исковую давность со ссылкой на обращение истца в суд с требованием о взыскании суммы расходов в 2014 году, не может быть признана относимой и обоснованной к периоду взыскания суммы процентов с 2012 года, то есть по времени начавшегося ранее указанного обстоятельства. О наличии такого противоречия администрацией указывалось ранее при рассмотрении дела, однако суд кассационной инстанции, оставивший в силе решение суда первой инстанции, не обеспечившего полноту исследования всех обстоятельств, которые могли повлиять на выводы о применении исковой давности, его не устранил.

Таким образом, ВС РФ указывает на нерассмотрение должным образом заявления администрации о применении исковой давности и взыскании с администрации процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период, указанный истцом, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем обжалуемые судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, определить период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами и, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу.

Итак, по рассмотренному делу можно сделать следующие выводы:

1. Законом предусмотрено право (на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) застройщика, не имеющего права собственности на возведенный или реконструируемый объект недвижимости, требования от собственника такого объекта возмещения расходов на постройку или реконструкцию.
2. Законом также предусмотрено право (ст. 395 ГК РФ), в том числе в подобном случае, взыскания процентов за неуплату в установленный срок определенных судом денежных сумм.
3. Обращаясь за взысканием расходов на постройку на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, а также процентов за просрочку исполнения установленного денежного обязательства, истец должен учитывать требование закона об исковой давности (гл. 12 ГК РФ).
4. При расчете сроков исковой давности необходимо учитывать, что по требованиям об уплате процентов такой срок должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Таким образом, практика рассмотрения споров Арбитражными судами по ст. 222 ГК РФ и связанным с ней требованиям имеет несколько иную основу при принятии и вынесении соответствующих итоговых актов, нежели практика рассмотрения подобных споров судами общей юрисдикции. Это связано с тем, что арбитражный суд как орган власти, осуществляющий рассмотрение споров, связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью в соответствии с требованиями действующего законодательства, имеет повышенное внимание к объектам недвижимости и капитального строительства, являющимся по большей части источником дохода в предпринимательской деятельности. Тем более если это связано с нарушениями законодательства, в том числе в градостроительной деятельности.

Такие объекты недвижимости и капитального строительства не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.

При рассмотрении подобных споров нужно учитывать, что, обращаясь за признанием прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ, необходимо, чтобы реально существующее положение дел, а именно построенный/возведенный/реконструированный объект недвижимости, соответствовало требованиям земельной и градостроительной документации.

При рассмотрении споров о признании прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ необходимо учитывать процессуальные моменты доказывания факта строительства/реконструкции такого объекта в соответствии с требованиями законодательства.

Рассмотрим еще один важный для практики рассмотрения споров по ст. 222 ГК РФ пример о том, что регистратор государственного реестра недвижимости (далее — ГРН) не вправе проверять и/или подвергать сомнению ранее внесенную в ГРН запись (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20).

Демьянов обратился в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление Росреестра) о признании незаконным решения государственного регистратора, оформленного уведомлением «О приостановлении государственной регистрации перехода права собственности», а также о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности общества на земельный участок и склад к Демьянову.

В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что заключил с ООО договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. 29 августа 2017 года сторонами данного договора в управление Росреестра было подано заявление о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости. Оспариваемое решение принято в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений относительно наличия у продавца права собственности на данный склад и необходимостью представить документы, подтверждающие наличие у продавца такого права. Заявитель полагал, что законных оснований для принятия государственным регистратором такого решения не имелось.

Решением Центрального районного суда города административный иск был удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам областного суда данное решение суда отменено, и по административному делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе Демьянов просил апелляционное определение отменить и оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы административного дела, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ пришла к следующему выводу.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, согласился с доводами административного истца об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода права, при этом суд исходил из того, что право собственности Общества на склад подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведений об аннулировании такой записи о праве у государственного регистратора не имелось; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; таким образом, государственный регистратор вышел за пределы своих полномочий, поскольку разрешение вопроса о том, является ли зарегистрированный объект недвижимости самовольной постройкой, не относится к его компетенции.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права явилось наличие у государственного регистратора сведений о том, что склад обладает признаками самовольной постройки, распоряжаться которой создавшее такую постройку лицо не вправе.

Однако, как указал ВС РФ, судом апелляционной инстанции не учтены следующие обстоятельства.

При рассмотрении и разрешении административного дела установлено, что согласно договору купли-продажи, заключенному между Демьяновым (покупатель) и Обществом (продавец), его предметом являлись земельный участок и склад, право собственности Общества на склад зарегистрировано в 2016 году, на земельный участок — в 2017 г. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации прав собственности. Сведений о том, что право собственности общества на склад кем-либо было оспорено или данный объект недвижимости признан самовольной постройкой, материалы административного дела не содержат.

В соответствии с действующим законом зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления такой регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Так, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у общества — продавца по спорной сделке.

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности общества на склад, что недопустимо в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Иной подход может привести к нарушению конституционных гарантий охраны частной собственности, одной из которых является лишение имущества только по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Таким образом, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, установив, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконного судебного акта, без отмены которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов демьянова, отменила апелляционное определение, а решение суда первой инстанции, признав его законным и обоснованным, оставила без изменения.

Вывод по рассмотренному спору:

1. Решения государственных регистраторов, вынесенные в нарушение законных прав правообладателей на объекты недвижимости, можно и нужно оспаривать, для этого законом предусмотрен специальный порядок защиты прав.
2. Итоговые акты судов, вынесенные определенной инстанцией с нарушением прав и законных интересов правообладателей по подобным спорам, в том числе об обжаловании действий государственных регистраторов, могут быть обжалованы в вышестоящую судебную инстанцию.

Что признают самовольной постройкой

В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:

1. Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
2. Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.

Как рассчитать госпошлину

Государственная пошлина в обязательном порядке оплачивается истцом на стадии подготовки и подачи искового заявления. Размер госпошлины одинаков по всей территории России и устанавливается статьями налогового кодекса Российской Федерации.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлен перечень условий, которые должны соблюдаться обязательно. К ним относятся:

1. наличие имущественных прав на земельный участок (речь идет не только о владении, но также о праве бессрочного пользования землей);
2. получение прав на осуществление строительных работ, то есть человек должен подтвердить документально, что может в полной мере пользоваться земельным наделом;
3. соответствие здания установленным требованиям и нормам (за основу принимается Градостроительный кодекс);
4. беспрекословное соблюдение прав третьих участников, которыми выступают супруги, дети, совладельцы и дольщики;
5. земельный участок позволяет возводить на конкретном участке постройки установленного типа;
6. строение соответствует нормативам расположения зданий на участке, а также по отношению к соседним земельным участкам;
7. объект – самостоятельный, то есть, оформлен не в комплексе нескольких зданий, а как отдельно действующее строение.

Похожие записи:

• Отчёты и платежи в январе 2023 года: шпаргалка с новыми сроками
• Не вовремя оплачен НДФЛ какой штраф, что делать
• Можно ли выписать человека из квартиры без его согласия