Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.
Примеры из арбитражной практики
В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.
Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия — органами местной муниципальной власти.
Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Заключение договора с управляющей компанией
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.
Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.
Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.
Типовой договор с управляющей компанией ЖКХ
Каждый, кто владеет квартирой, производит платы за получаемые коммунальные услуги. Эти деньги взимаются на основании договора.
С одной стороны участником данного соглашения является гражданин-квартиросъемщик. Вторым участником может быть либо служба коммунального хозяйства, либо управленческая организация.
Оформлению таких соглашений часто не уделяют должного внимания. И напрасно. Дело в том, что требовать своевременного и добросовестного исполнения обязанностей можно только на основании этого документа. Именно о такой бумаге и пойдет речь далее.
Основные условия типового договора с управляющей компанией ЖКХ
Этот документ должен быть датирован. Указанная в нем дата подписания является датой начала обязательного исполнения всех описанных в документе условий и требований.
Кроме даты в документе должны присутствовать:
- название документа;
- город, в котором происходило подписание (местонахождения квартиры);
- реквизиты управляющей компании;
- регистрационные данные квартиросъемщика;
- подпись квартиросъемщика;
- подпись полномочного лица компании-управленца;
- оригинальная печать управляющей компании.
Помимо вышеуказанных атрибутов, документ должен содержать перечень взаимных обязательств участников, оформленный в виде разделов.
Среди обязательных разделов Законодательство регламентирует такие:
- предмет соглашения;
- стоимость услуг, сроки и порядок оплаты;
- обязанности квартиросъемщика;
- обязанности управленца;
- ответственность сторон-участников;
- сроки действительности соглашения.
Кроме вышеперечисленных необходимых атрибутов, текст должен содержать вводную часть. Она определяет заказчика (квартиросъемщика) и управленца (предприятие ЖКХ).
Если какого бы то ни было условия или атрибута в документе не будет, его можно будет признать недействительным (незаключенным). В этом случае сделка о предоставлении коммунальных услуг будет незаконной.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.
Действующее российское законодательство гласит, что привлечение к хозяйственной деятельности управляющей компании происходит исключительно с согласия жильцов. Проводится общее собрание, где жители дома голосуют за или против. По результатам выясняют возможность привлечения конкретной УК. Если на собрании присутствует менее 50% соседей, его проводят повторно. Большинство голосов решает дальнейшую судьбу дома.
Если после проведения голосования за привлечение управляющей компании было принято положительное решение, каждый житель обязан заключить с организацией договор на обслуживание. Уклоняться от оплаты ее услуг незаконно.
Однако управляющие компании не имеют права самостоятельно завышать тарифы на обслуживание дома. Законодательством РФ утверждены конкретные цифры. Электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение осуществляется по той цене, которая принята в конкретном регионе страны местными органами власти.
Стоимость работы самой управляющей компании описана в договоре на обслуживание. Она устанавливается по согласию с собственниками жилья. Если они не согласны с предложенными руководством УК тарифами, спор разрешается муниципалитетом.
Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:
- присутствовать, участвовать в общественных собраниях,
- вносить плату за предоставленные коммунальные услуги,
- вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.
Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК. Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.
Однако подобный подход считается незаконным, так как управляющая компания не только перенаправляет платежи, но и участвует в общественной жизни. Она проводит ремонт подъездов, озеленение двора, обустройство детской площадки, парковки и многое другое.
Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?
Если кто-то не согласен заключать договор на обслуживание с УК он имеет право созвать внеочередное общее собрание и решить этот вопрос исключительно голосованием.
Однако если большинство жителей будет голосовать за привлечение УК, то заключать договор с ней придется. В ином случае бездействие признается уклонением от оплаты услуг и подлежит ответственности в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации.
Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:
- минимальное число присутствующих,
- минимальное число голосующих,
- пропорциональное количество голосов «за» и «против»,
- порядок проведения собрания,
- правила вынесения решения и так далее.
Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
Наличие договора является обязательным условием предоставления жильцам жилого дома коммунальных и иных услуг от обслуживающей организации. Однако, такое правило должно соблюдаться только в отношении типового договора.
С каждым жителем в индивидуальном порядке также составляется соглашение. Если оно не заключено, в любом случае на всех собственников распространяется типовой договор, заключенный на общем собрании.
Лица, не заключившие индивидуальный договор, должны будут руководствоваться типовым соглашением, что может вызвать определенные неудобства. В целом отсутствие индивидуального соглашения на взаимоотношения между УК и жильцами не влияет.
Минстрой разъясняет: без договора с РСО УК – не исполнитель коммунальных услуг!
В Письме от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04, подписанном заместителем министра строительства и жилищно-коммунал ьного хозяйства РФ, очень подробно изложена точка зрения чиновников на порядок предоставления коммунальных услуг населению ресурсоснабжающи ми организациями при условии, что домом управляет УК (ТСЖ, кооператив).
Основной постулат, на котором строятся рассуждения, – в отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ, кооператив) не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг, РСО предоставляют коммунальные услуги, если домом управляет УК (ТСЖ, кооператив), в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими домами и РСО не заключены или расторгнуты.
В письме сделаны следующие заключения:
– с 30.06.2016 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющим МКД при выполнении условий из пп. «а» п. 30 Правил заключения договоров ресурсоснабжения, даже если такое право не прописано в самом договоре;
– под договорами между потребителями и РСО, заключенными (в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий) по состоянию на 30.06.2015 (о которых идет речь в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ), понимаются договоры, заключенные в том числе в случаях, когда при управлении домом УК (ТСЖ, кооперативом) договор ресурсоснабжения не был заключен или был расторгнут (п. 6 – 9, 14, 15, 17 Правил предоставления коммунальных услуг);
– правило о том, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги УК (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ), применяются к случаям, когда УК заключила в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг, и не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО;
– поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между УК и РСО договора ресурсоснабжения , предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества может рассматриваться в качестве нарушения УК установленных лицензионных требований только в случае, когда между УК и РСО заключен договор ресурсоснабжения .
Если нет договора с управляющей компанией и она не смотря на это выставляет счета — их надо оплачивать?
6.3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ в часть 7 статьи 155 настоящего Кодекса внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в часть 7.1 статьи 155 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.
См. текст части в предыдущей редакции
Об особенностях применения части 7.1 статьи 155 настоящего Кодекса в части обращения с твердыми коммунальными отходами см. часть 9 статьи 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 N 458-ФЗ
7.1. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Постановление № 897: что изменилось в отношениях УО с РСО
Управляющие компании, товарищества, кооперативы и иные объединения собственников теперь обязаны предоставлять РСО информацию о собственниках прежде, чем будет начато оказание коммунальных услуг. Сделать это необходимо за пять рабочих дней до начала предоставления. Таким образом, после заключения договора о прямых взаиморасчетах с РСО, не позднее установленного срока необходимо предоставить требуемые сведения. В Постановлении 897 от 13 июля они прописаны. Это информация:
— о каждом собственнике и пользователе жилых помещений в МКД: ФИО (отчество при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии).
Если собственником является юридическое лицо, указывается наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон.
— о жилых помещений в многоквартирном доме, жильцам которых предоставляются коммунальные услуги: адрес, общая площадь жилого помещения, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, количество постоянно проживающих лиц и иные сведения, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги.
— о приборах учета, установленных в МКД: наличие и тип счетчиков (в том числе общедомовых), дата и место их установки (введения в эксплуатацию), сроки последней поверки (или дата, установленная заводом-изготовителем), дата опломбирования, а также показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
— о составленных актах, касающихся технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;
— о льготах, предоставляемых проживающим в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг в случае их неполной оплаты потребителем в течение установленного срока (пп. «а» п. 117 Правил предоставления коммунальных услуг), а также сведения об устранении оснований для введения таких мер;
— о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии).
При изменениях указанных сведений, новые данные должны передаваться в РСО не позднее десяти рабочих дней с момента этих изменений. Предоставлять перечисленные сведения необходимо на бумажном (с подписью директора, председателя или иного единоличного исполнительного органа) и электронном носителе.
За непредоставление или предоставление недостоверных сведений, которые впоследствии принесли убытки РСО (по 155(1) Правил предоставления коммунальных услуг), их возмещение ложится на УК, товарищество, кооператив.
Минстрой разъясняет: без договора с РСО УК – не исполнитель коммунальных услуг!
В Письме от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04
, подписанном заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, очень подробно изложена точка зрения чиновников на порядок предоставления коммунальных услуг населению ресурсоснабжающими организациями при условии, что домом управляет УК (ТСЖ, кооператив).
Основной постулат, на котором строятся рассуждения, – в отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ, кооператив) не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг, РСО предоставляют коммунальные услуги, если домом управляет УК (ТСЖ, кооператив), в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими домами и РСО не заключены или расторгнуты.