Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В тексте договора обязательно должны быть прописаны условия о предмете сделки, продажной цене имущества, данные о гражданах, сохраняющих право пользования домом даже после продажи. Также важно учесть, что, если участок, на котором расположен дом, принадлежит продавцу не на праве собственности, в соглашении обязательно указываются вид и основания возникновения права (например, пожизненное наследуемое владение).
Как приобрести дом за материнский капитал?
Когда покупатель подберет подходящий вариант и договорится о сделке с собственником недвижимости, необходимо решить, в какой форме будет заключена сделка — в простой письменной или в нотариальной. Нотариальное удостоверение сделки в ряде случаев обязательно (например, при покупке недвижимости у несовершеннолетнего собственника). Удостоверить договор у нотариуса, помимо того что это обеспечивает безопасность сделки, еще и удобно, поскольку можно сразу прописать в договоре доли будущих собственников дома, в том числе детей (это требование установлено законом). Если доли не будут распределены в договоре, то впоследствии необходимо заключить отдельное нотариальное соглашение о выделе долей детям. Нотариус:
· расскажет, как распределить доли в праве собственности на дом;
· рассчитает размер долей в соответствии с кругом лиц, имеющих такое право;
· составит договор.
Еще раз отметим: если купить дом за материнский капитал и сразу распределить доли, то имущество приобретается в общую долевую собственность.
После того как условия покупки согласованы, необходимо оформить сам сертификат. Использовать материнский капитал для приобретения дома можно после того, как будет подписан договор. Покупатель подает в Пенсионный фонд заявление о том, что собирается воспользоваться деньгами для покупки жилья, и после рассмотрения заявления получает на руки соответствующий документ.
В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?
Государственная программа рождаемости — временная мера поддержки населения. Поэтому семьям с детьми стоит воспользоваться возможностью и приобрести квартиру как можно скорее.
На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:
- Земельный участок;
- Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
- Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
- Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
- Жилой объект высотой более трех этажей;
- Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.
Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.
Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.
ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов
-
Сертификат “Материнский капитал”;
-
Заявление;
-
К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:
- Копии паспортов родителей;
- Копии свидетельств о рождении всех детей;
- Оригинал сертификата;
- Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
- Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
- Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
- Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Возможно ли купить с использованием материнского капитала комнату или долю
С приобретением комнаты не должно возникнуть проблем, а вот с долями придётся повозиться. При покупке жилья материнский капитал выдаётся с обязательством улучшения жилищных условий, поэтому в случае с долями ПФР может отказаться перечислять платёжные средства, так как улучшение условий в этом случае стоит под вопросом, ведь в части квартиры будет жить посторонний человек. Дело может дойти до суда.
Условия, при которых суд может встать на сторону покупателей:
- Доля должна улучшать жилищные условия. Например, ранее у ребёнка не было своей комнаты, а теперь она появится.
- Мгновенное заключение договора купли-продажи.
- Обязательное выделение долей детям и супругу.
Как запустить доходный дом
Дом можно использовать не только для решения собственного жилищного вопроса. На рынке недвижимости есть стратегия заработка на доходных домах — их делят на небольшие студии и сдают в долгосрочную или краткосрочную аренду. Это позволяет получить максимум с каждого квадратного метра площади, ведь при покупке дома один “квадрат” дома обходится значительно дешевле, чем в случае покупки квартиры, а цена аренды (при прочих равных условиях) не отличается.
У дома есть и другие преимущества: наличие приусадебного участка, отсутствие проблем с соседями и т.п. К тому же на дом можно получить значительную скидку: это крупный дорогой объект, менее ликвидный, чем квартира. Если же у вас нет своего жилья, то одну или две студии можно использовать для себя, а остальные — сдавать. Подробнее об этой стратегии можно узнать на интенсиве “Доходный дом под ключ”.
О чем еще стоит знать?
ПФ РФ довольно тщательно проверяет все документы, которые связаны с оформлением сделки купли-продажи и последующим переводом средств маткапитала. Поэтому мы рекомендуем вам внимательно читать все тексты соглашений. Если в договоре найдена ошибка, необходимо ее исправить как можно быстрее. В том случае, когда переход права собственности зарегистрирован, у сторон есть возможность заключить дополнительное соглашение к договору.
Средствами маткапитала нельзя погасить неустойку или штрафы по договору займа; только основной долг. Также невозможно приобрести вместе с недвижимостью и земельный участок – только квартиру/дом.
Важно! Жилье обязательно должно располагаться на территории РФ и быть оформлено либо в совместную собственность всех членов семьи, либо на имя владельца сертификата/его супруга.
На практике часто возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже заключаются между близкими родственниками. Оговоримся сразу, закон этого не запрещает; однако ПФ РФ с подозрением относится к подобного рода соглашениям. Более того, фонд отказывает заявителям в перечислении средств. В этом случае можно обратиться с жалобой к вышестоящему руководству ПФ РФ.
Базовые аспекты оформления договора купли-продажи дома под материнский капитал
Когда осуществление покупки предполагается таким образом, нужно учитывать, что:
1.Дом и участок, которые планируется приобрести на данные средства, должны удовлетворять всем техническим нормам и быть в отличном состоянии.
2. Дом/участок должны находиться в официально оформленной собственности.
3. Приобретение участка, на котором располагаются строения самовольного типа или участка без построек, невозможно.
4. В новом жилище обязательно выделение детских долей.
5. В дальнейшем продажа такого жилья возможна только после согласования с опекой.
6. Когда нужны кредитные средства, получить их на дом будет сложнее, чем для квартиры.
7. Погашение кредитных выплат на приобретенный до права на сертификат дом допускается.
8. Денежные выплаты поступают осуществляющему продажу лицу за три месяца. Оформление происходит с условием платёжной рассрочки. В течении этого периода имущество в залоге у продающего лица.
9. Использовать средства сертификата можно только способом безналичного расчёта.
Договор купли-продажи с материнским капиталом 2021
- Если квартира, дом покупается за счет собственных накоплений семьи и средств субсидии, то доли должны быть выделены и отражены в документах на право собственности в момент прохождения гос. регистрации;
- Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки и маткапитала, становится долевой после завершения долгового обязательства, но не позднее чем через 6 месяцев.
Если у семьи, помимо резервов материнского капитала, имеется достаточная сумма для покупки квартиры без оформления ипотечного договора, то последовательность действий при заключении сделки будет следующей:
- Наименование договора;
- Дата, место составления;
- Сведения о покупателе;
- Сведения о продавце;
- Предмет сделки с описанием всех индивидуализирующих характеристик:
- Вид недвижимости;
- Адрес;
- Кадастровый номер;
- Этаж;
- Площадь;
- Материал стен;
- Год постройки;
- Выкупная стоимость объекта;
- Форма расчета по сделке:
- Указание о частичном/полном погашении средствами материнского капитала;
- Пункт о способах выплаты недостающей разницы выкупной стоимости;
- Срок исполнения обязательства по взаиморасчетам (предоставление остаточной суммы и полное освобождение жилого пространства);
- Сведения о стороне, на которую ложится бремя оплаты расходов по оформлению сделки (как правило, это покупатель);
- Риски невыполнения обязательств, вытекающие из правоотношений по материнскому капиталу (возлагаются на первичного носителя субсидии — покупателя);
- Реквизиты для перевода средств по сделке;
- Подписи сторон.
Перечень документов, которые потребуются в процессе
Для того, чтобы договор продажи участка с домом считался заключенным, потребуются:
- Паспорта обоих субъектов – покупателя и его контрагента.
- Доверенность, если один из субъектов не участвует в сделке лично.
- Выписка ЕГРН (выдается с 2016 года) или свидетельство о праве собственности.
- Кадастровые паспорта – на дом и земельный надел (с 2017 года эти сведения вносятся в выписку ЕГРН).
- Договор купли земельного участка с домом.
- Акт приема-передачи права собственности.
- Квитанция по выплате государственной пошлины (ее точная стоимость уточняется в момент государственной регистрации передачи права собственности).
В том случае, если оплата не может быть совершена сразу (например, покупатель ждет оформления кредита для получения средств и хочет «забронировать» за собой право купить данное жилье с участком), составляется предварительное соглашение. Оно необходимо, если процесс получения денег откладывается на две недели и более.
Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала
Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен
знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:
- После того, как найден клиент, продавцу нужно
проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало
случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом
месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость. - Приходится подстраиваться под условия программы
материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В
этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме. - Пенсионный фонд перечислит денежные средства
только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что
он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40
дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.
Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный
фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В
этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя
через судебные инстанции.
ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.
Оформление договора купли-продажи земли с домом
Договор купли продажи (ДКП) дома с земельным участком за материнский капитал оформляется последовательно:
Заключать договор купли-продажи может только владелец сертификата или его законный супруг. В противном случае, Пенсионный Фонд не выделит денежные средства.
| Шаг 1 | Оформить сертификат | Прежде, чем воспользоваться средствами капитала, его необходимо оформить. Это может сделать один из родителей ребенка. Для этого потребуется подать заявление в ПФРФ, прикрепив к нему необходимые документы: паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, СНИЛС. |
| Шаг 2 | Поиск дома | Подобрать жилье, которое соответствовало бы требованиям, описанным выше. Кроме того, на нем не должно быть обременений, дом не должен находиться в залоге. |
| Шаг 3 | Оформить сделку | Заключить договор, зарегистрировать его в ЕГРН:
|
| Шаг 4 | Получить денежные средства со счета материнского капитала | После заключения договора необходимо обратиться в Пенсионный Фонд с заявлением о списании денежных средств со счета. Для этого потребуется предоставить следующие документы:
На рассмотрение пакета документов ПФРФ затрачивает до двух месяцев. В течение десяти дней с момента одобрения денежные средства поступят на счет продавца. |
| Шаг 5 | Завершение сделки | После получения денежных средств продавцу и покупателю необходимо снова явиться в ЕГРН для снятия обременения с дома. Государственной пошлины в данном случае нет. |
| Шаг 6 | Распределение долей | По закону в доме обязательно должны быть прописаны дети, кроме того, им должны быть выделены доли, которые закрепляются договором дарения долей, заверенном в ЕГРН. |
Бланк договора можно без труда найти в интернете. Тем не менее, рекомендуется проверить его у профессионального юриста. Это поможет избежать множества проблем в будущем.
Пошаговая инструкция по покупке дома
- Найдите дом, который вы хотите купить. Он должен не только нравиться вам, но и отвечать ряду требований. В частности, он не должен быть признан непригодным для проживания или подлежать выкупу для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, дом обязательно должен находиться на территории РФ.
- Встретьтесь с продавцом и обсудите, как будет производиться оплата по договору купли-продажи. Составьте договор.
а) Если документ составлен с рассрочкой платежа и в нем указано, что дом перейдет в вашу собственность только после оплаты всей суммы, следует сперва обратиться в Пенсионный фонд России с заявлением о том, что вы собираетесь потратить средства материнского капитала на жилье.
б) Если в договоре не прописано, что право собственности на новый дом перейдет к вам только после полной оплаты, то сначала надо обратиться в Росреестр и оформить государственную регистрацию перехода права собственности. Уже после этого смело идите в Пенсионный фонд — писать заявление о распоряжении средствами материнского капитала.
- Действуйте согласно условиям договора и ждите, когда Пенсионный фонд переведет продавцу оставшуюся сумму. На практике в течение двух месяцев после подачи заявления продавец получает деньги со счета сертификата на свой банковский счет.
Необходимые документы
Для документального сопровождения сделки необходимо время, так как потребуется заказать выписку из Пенсионного фонда о наличии средств на лицевом счете матери. Для получения этой выписки нужно ждать пяти дней.
Для того, чтобы зафиксировать договорённости по сделке купли-продажи, необходимо составить следующие документальные акты:
- Предварительное соглашение купли-продажи;
- Соглашение о выдаче задатка.
После того, как выписка из Пенсионного фонда будет получена, нужно предъявить её продавцу в знак подтверждения того, что денежные средства на приобретении у него недвижимости присутствуют.
Для оформления сделки купли-продажи дома с земельным участком с привлечением средств материнского капитала необходимо подготовить следующий пакет бумаг:
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
- копия договора купли-продажи;
- заверенное нотариусом обязательство о переводе долей в право собственности всех членов семьи, в течение 6 месяцев после регистрации сделки в Росреестре;
Все вышеперечисленные документы покупателю необходимо предоставить в отделение Пенсионного фонда, где покупается недвижимость. После получения одобрения от комиссии по социальному страхованию, указанная сумма поступает на лицевой счёт продавца.