За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Отказаться от арендной платы?

Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?

Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.

Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.

Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.

Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.

При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).

Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.

Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.

Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.

Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.

1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.

При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.

2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.

3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.

Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.

Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Комментарии к ст. 615 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:

— договором;

— назначением имущества.

2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:

— заключая субарендные договоры;

— передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);

— предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

— отдавать арендные права в залог;

— вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.

3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п 1 ст. 597 ГК)

Прокатное имущество используется только для потребительских целей.(!!!)

Стороны договора проката:

1. арендодатель (коммерческое юридическое лицо, ИП)

2. арендатор (ФЛ, ЮЛ)

Предмет договора проката: только движимое имущество.

Срок договора проката: определяется арендодателем, но не более 1 года.

Форма договора проката: только письменная.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

1. Арендодатель обязан:

• передать арендатору предмет проката в исправном состоянии;

• ознакомить арендатора с условиями проката;

• выполнять текущий и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества.

1. Арендатор обязан:

• доставить предмет проката на дом и обратно арендодателю за свой счёт;

• пользоваться предметом проката в соответствии с его назначением;

• своевременно вносить арендную плату;

• возвратить предмет проката в срок, указанный в договоре.

Возврат удержанного имущества и защита от последствий

Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.

С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.

В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.

Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.

После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.

Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

1. Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
2. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
3. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
4. Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.

По закону владелец имущества обязан передать его в состоянии, предусмотренном договором. Это означает обязательную оговорку на этот счет — помещение, автомобиль или оборудование передается в пользование в «идеальном состоянии», «удовлетворительном техническом, позволяющем эксплуатацию по назначению» или с недостатками. Последние разделяются на следующие.

• Явные. Те, о которых собственник знает, и скрывать их нет смысла. Отражение в соглашении имеет значение для определения меры ответственности арендодателя в случае невозможности эксплуатации имущества.
• Скрытые. Те, о которых владелец не знал и не догадывался. Они могут проявиться в эксплуатации и причинить ущерб арендатору. Последний имеет право предъявить ущерб к взысканию или отказаться от аренды вообще.

Согласно положениям ст. 612 ГК РФ за имущество отвечает его хозяин вне зависимости от того, знал он о наличии недостатков, или нет. В этом же нормативе есть оговорка с условием, выполнение которого снимает с владельца все риски.

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что договор аренды не зарегистрирован. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.

В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы».

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение не было передано ему в аренду или было передано любому другому лицу.

В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре можно указать, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после текущего ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.

Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения и взыскал с арендатора убытки

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

• задолженности по уплате арендных платежей;
• неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
• процентов за пользование чужими денежными средствами;
• убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

1. Пропущены сроки внесения арендной платы.
2. Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
3. Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
4. Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
5. Арендатор нарушает общественный порядок.
6. Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
7. Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
8. Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

1. Закончился срок арендного договора.
2. При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
3. Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
4. Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
5. Меняется собственник недвижимости.
6. Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:

— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).

В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).

Понятие убытков, в том числе для применения п. 3 ст. 611 ГК РФ, определяется в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ. Согласно этой норме в состав убытков входит реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По общему правилу убытки возмещаются в полном размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, выработанным в судебной практике, в спорной ситуации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Что касается упущенной выгоды, то в обоснование ее размера кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.п. 3, 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Если арендная плата была внесена авансом, арендодатель в связи с расторжением договора обязан вернуть ее арендатору, поскольку основания для взимания такой платы у него отпали. В этом случае арендатор вправе потребовать также уплаты процентов на сумму авансового платежа по ст. 395 ГК РФ со дня получения аванса арендодателем до дня возврата этой суммы арендатору (п. 3 ст. 1103 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2012 N Ф07-6778/12, см. также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

Ответственность арендодателя за сохранность имущества арендатора при краже

Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу

Далее, Организация заключила договор с частной охранной организацией (ЧОО) о подключении на пульт централизованного наблюдения. Согласно этому договору ЧОО осуществляет охрану нескольких объектов, в том числе и помещения с банкоматом.

Однажды ночью неустановленные лица проникли на территорию Торгового Центра, где находился банкомат. Сработала пожарная сигнализация, на место происшествия выехала группа реагирования. В результате, преступный умысел, направленный на хищение денежных средств из банкомата в сумме 2 913 100 рублей не был реализован.

Как разделить ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Арендатор может отвечать только за используемые помещения, в то время как собственник несет ответственность за все здание в целом. Обеспечение пожарной безопасности на объекте — это комплексная задача, поэтому разумное распределение сфер ответственности между арендатором и собственником имеет очевидные плюсы для обеих сторон.

Ответственность за обеспечение пожарной безопасности в организации, располагающейся в арендуемом помещении, можно разделить между собственником и арендатором если не поровну, то хотя бы с точки зрения логики: собственник помещений не сможет проводить противопожарный инструктаж среди сотрудников арендатора — т.е. людей, которые ему не подчиняются, а арендатор вряд ли сможет как-то расширить коридор, по которому проходит путь эвакуации, не подвергнув помещения масштабной перепланировке.

Похожие записи:

• Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия
• Ставки платы за негативное воздействие на окружающую среду в 2023 году
• ДОСРОЧНЫЙ ВОЗРАСТ ВЫХОДА НА ПЕНСИЮ ДЛЯ МНОГОДЕТНЫХ ЖЕНЩИН