Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Когда нужно регистрировать сделку найма?
Вообще, регистрация любой сделки с недвижимым имуществом предполагает внесение сведений об этой сделке, её сторонах в Единый государственный реестр прав. Если обратиться к нормативно-правовым актам, станет ясно, что каждая сделка, связанная с недвижимым имуществом, считается действительной и завершённой, когда появляется запись в ЕГРП.
Но, что касается сделки найма жилых помещений, то он требует регистрации не всегда. Согласно действующим нормам законодательства, и незарегистрированный в ЕГРП Договор аренды обладает полной юридической силой.
Обязательна регистрация только для тех договоров аренды, которые были заключены на долгий (более 11 календарных месяцев) срок.
Является обязательной и регистрация сделок аренды, если арендатор/арендодатель — юридическое лицо.
Очень часто риелторы предлагают своим клиентам при оформлении найма не указывать реальный срок аренды, а написать, что квартира будет предоставлена арендаторам на 11 месяцев.
Тогда собственник освободится от необходимости регистрировать сделку и уплачивать подоходный Налог. Вы вполне можете пойти на это ухищрение, если не переживаете за благонадёжность жильцов.
А вот если вы не слишком им доверяете, но очень цените своё недвижимое имущество, всё-таки позаботьтесь о своевременной регистрации.
Технический план: Что это за документ?
Технический план — это письменное и графическое описание характеристик объекта недвижимости. План оформляется для жилых и нежилых помещений, зданий, квартир, сооружений, домов, линейных объектов. Он участвует в кадастровой учетной деятельности. Понятие утверждено ФЗ РФ № 218 (ред. 25.05.2020) “О государственной регистрации недвижимости”.
Согласно части 1 (ст. 24) Федерального закона в технический план помещения занесена информация о недвижимом имуществе или его частях, которые используются во время регистрации права собственности и юридическиз сделок (договора купли-продажи, аренды, дарения), постановки на кадастровый учет, узаконивании перепланировки. На основании данных об учетных единицах происходящие изменения вносятся в ЕГРН.
Подготавливаем документацию
Перед тем как зарегистрировать договор, нужно заранее подготовить необходимые документы, перечень которых представлен ниже:
- заявление с прошением государственной регистрации;
- паспорт заявителя (для юридического лица дополнительно свидетельство государственной регистрации предпринимателя);
- кадастровый паспорт и план нежилого помещения;
- договор аренды в двух экземплярах;
- учредительные документы организации (для юридических лиц);
- документы о полномочиях юридического лица (например, приказ);
- заверенное нотариусом согласие второго супруга арендодателя (только для физического лица);
- квитанция о том, что была уплачена государственная пошлина за регистрацию.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Нюансы при регистрации
Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.
Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.
Государственная регистрация заявлений и договора аренды нежилого помещения происходит после того, как будет подано соответствующее заявление и соблюдён порядок обращения в Росреестр. Этот порядок можно отобразить следующим образом и подлежит беспрекословному исполнению:
| Очерёдность этапа | Действие |
|---|---|
| 1 | Подача бумаг на рассмотрение в срок регистрации |
| 2 | Проверка поданных бумаг на достоверность |
| 3 | Фактическое внесение информации в единую государственную реестровую базу |
| 4 | Оформление всех необходимых документов с проставлением штампов на договорах |
| 5 | Возвращение бумаг заявителю |
При подаче документов заявитель оплачивает единоразовую государственную пошлину с приложением квитанции. Для себя можно сделать её копию. Поданное заявление, оригиналы, копии документов подаются ответственному сотруднику под расписку. При регистрации заявления сотрудник назначит дату, когда заявитель может прийти за своими готовыми документами. Срок оформления не должен превышать одного месяца.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Госпошлина с покупателя недвижимости взимается за процедуру регистрации права. То есть, за внесение сведений о правах и правообладателях в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
С 02.01.2017 года ЕГРН ведется в электронном виде.
Посмотрите пример записи о праве собственности в ЕГРН.
На детей так же регистрируются права собственности и есть обязанность по уплате государственной пошлины. Ни какой льготы по уплате госпошлины от детей нет.
За исключением семей, признанных малоимущими, все ее члены освобождаются от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности на жилые помещения.
Госпошлина за регистрацию права собственности от детей оплачивается следующим образом:
1. За малолетних детей в возрасте до 14 лет, государственную пошлину оплачивает один из родителей, усыновитель или опекун.
2. Дети старше 14 лет, делают оплату самостоятельно и вносят реквизиты своего паспорта(выдается в 14 лет, без паспорта сделки по покупке недвижимости невозможны).
Этот платеж можно совершить наличным или безналичным путем (с помощью банковской карты) в МФЦ «Мои документы» или в отделениях банков.
Реквизиты для уплаты государственной пошлины вы можете получить у администратора МФЦ.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права с продавца недвижимости не взимается.
НО!
Если продавцу недвижимости необходимо внести изменения в ЕГРН в связи со сменой фамилии (или иных персональных данных) , размер госпошлины составляет — 350 руб.
Для внесения изменений в ЕГРН нужно подать об этом заявление и приложить документ, подтверждающий эти изменения(например свидетельство о браке).
С 1 января 2021 года не взимается государственная пошлина за государственную регистрацию ранее возникших прав на недвижимость.
Соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ вступили в силу 01.01.2021г.
Под ранее возникшими правами понимаются права на объекты недвижимости, которые были приобретены (то есть, документы на которые оформлены и учтены соответствующими организациями -органами технической инвентаризации (БТИ), комитетами по земельным ресурсам и землеустройству или местными администрациями)
до 31 января 1998 года -даты вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С этой даты государственная регистрация прав на недвижимое имущество на территории Российской Федерации начала осуществляться по единым правилам и в единой системе государственной регистрации прав.
Ранее возникшие права признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости в настоящее время проводится по желанию их обладателей.
- Документы, предоставляемые физическим лицом:
- Документы, предоставляемые юридическим лицом:
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
Правила заключения соглашения
В ГК приводятся основные правила, которых должны придерживаться граждане и владельцы компаний, если ими составляется арендный договор. Процесс подписания данного соглашения делится на несколько этапов:
- первоначально арендатор, который может быть представлен частным лицом, предпринимателем или владельцем фирмы, занимается поиском подходящего объекта недвижимости, причем данный объект может использоваться для проживания или предпринимательской деятельности;
- далее оговариваются условия сотрудничества с собственником помещения или участка земли;
- составляется договор, в котором приводятся права и обязанности участников, а также указывается размер арендной платы;
- если срок меньше одного года, то не требуется регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре;
- дополнительно обязательно нужна регистрация, если один из участников является юрлицом.
Процедура составления документа может выполняться непосредственными сторонами или с помощью приглашенного юриста.
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.