17.09.2023

Приватизация земельного участка в СНТ по членской книжке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация земельного участка в СНТ по членской книжке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что такое садовая книжка

2. Список документов, необходимых для продажи дачного участка

3. Этап №4 (заключительный) — Регистрируем право собственности

4. Процедура покупки участка по садовой книжке

5. Как проверить документы на дачу?

6. Процедура приобретения по садовой книжке

7. Популярные вопросы – отвечают юристы

8. Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке

9. Случаи отказа администрации в предоставлении участка

10. Общие условия оформления дачи в собственность

11. Налогообложение договора дарения дачи в 2020 году

12. Как оформить земельный участок в СНТ в собственность по садовой книжке

13. Кто продает дачу по членской книжке садовода?

14. Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты

15. Как можно продать участок по садовой книжке

Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.

Что такое садовая книжка

Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.

Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.

«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».

Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.

Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:

владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
арендаторам участков.

Список документов, необходимых для продажи дачного участка

Для продажи участка в СНТ или на дачном поселке нужно оформить целый ряд документов, которые подтвердят право собственности на участок и помогут избежать юридических нюансов в будущем.

Какие именно документы нужны при покупке или продаже участка по садовой книжке? Вот список основных документов:

Свидетельство о праве собственности – главный документ, который подтверждает, что участок принадлежит продавцу. Его необходимо получить в органах регистрации прав на недвижимое имущество.
Договор купли-продажи – документ, который заключает сделку между продавцом и покупателем. В нем указывается стоимость участка и условия продажи.
Паспорт садоводческого товарищества – документ, выданный СНТ или ДНТ, который подтверждает, что участок продавца находится на территории садоводческого товарищества.
Свидетельство о постановке на налоговый учет – документ, который подтверждает, что продавец уплачивал налоги на свой участок в соответствии с законодательством.

Оформление документов при продаже участка в садоводстве имеет свои особенности, и важно учитывать все нюансы. В результате правильного оформления документов по садовой книжке можно продать участок без проблем и в будущем избежать правовых неприятностей.

Этап №4 (заключительный) — Регистрируем право собственности

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

Обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина делится между всеми будущими собственниками. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать следующие документы (оригиналы и копии):

Паспорта;

Постановление от администрации в предоставлении участка в собственность;

Процедура покупки участка по садовой книжке

Основная отличительная черта сделки по приобретению участка на основании книжки СНТ от стандартной купли-продажи в правовом статусе сторон сделки. В первом случае предметом сделки, по сути, является вхождение в состав СНТ, а во втором – получение участка земли на праве собственности.

Алгоритм действий при покупке земли по садовой книжке следующий:

запросите у председателя садоводческого товарищества план кадастрового учета земельного участка (при его отсутствии рекомендуется воздержаться от приобретения участка);
запросите у продавца земли документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по членским взносам;
переговорите с владельцами соседних участков о возможности проведения межевания земель и оформления права собственности, узнайте имеются ли у них претензии по поводу границ продаваемого земельного участка;
заключите договор на покупку земли и укажите в нем все характеристики имеющихся на участке строений (в подтверждение того, что вы приобретаете все права не только на землю, но и на объекты, возведенные на ней);
заверьте договор на приобретение земли и расписку о передаче денег нотариально (данная процедура не является обязательной, но ее проведение позволит вам обезопасить себя в случае мошеннических действий со стороны продавца);
подавайте заявление в правлении СНТ с просьбой включить вас в состав участников.

Как проверить документы на дачу?

Покупатель может и сам заказать выписку из ЕГРН в Росреестре, для того чтобы провести проверку. Для этого ему достаточно знать кадастровый номер объекта. Информацию о том, кто является собственником дачи, в Росреестре обязаны предоставить любому обратившемуся лицу. Получить эти сведения можно в филиалах Росреестра, в одном из многофункциональных (МФЦ) или отправив запрос через официальный сайт Росреестра.

Бывают ситуации, когда у продавца на руках есть старое свидетельство о собственности или свидетельство о праве на наследство. При этом в ЕГРН информации о том, что он является собственником, нет. Такое возможно, если свидетельство о собственности выдано продавцу до 1999 года, когда сведения еще не вносились в ЕГРН. Тогда продавец должен сначала внести эту информацию в ЕГРН, и только после этого можно выходить на сделку.

Процедура приобретения по садовой книжке

Это довольно простая процедура, если вы хотите обезопасить себя документально, следует выполнить следующую последовательность действий:

Беседа с председателем СНТ	Необходимо запросить кадастровый план на конкретный участок. Если этого документа нет или его отказываются предоставить, лучше отказаться от приобретения места в конкретном садоводстве. У председателя можно запросить информацию о внесенных членских взносах от предыдущего владельца. Если есть задолженность, лучше попросить его ее погасить до заключения договора.
Беседа с соседями	Если будущие соседи недовольны предстоящей сделкой, лучше от нее отказаться в пользу другого объекта. В дальнейшем они могут оказать влияние на возможность продажи такого участка. К тому же, все важнейшие решения в ТСЖ принимаются при одобрении всех ее членов.
Заключение договора купли-продажи	Большинство председателей отказываются от того договора, так как он налагает обязанности. Но важно настоять на его заключении. В договоре обязательно нужно указать, что вы приобретаете и участок, и все постройки. Желательно заверить его через нотариуса.
Расписка	Возьмите расписку в том, что вы перевели или передали сумму в полном объеме. Важно правильно составить данный документ с указанием даты, паспортных данных сторон, точной суммы и цели оплаты. Расписка составляется в 2-х экземплярах.

Дальнейшие действия от вас не зависят. Продавец должен обратиться в товарищество о включении вас в члены СНТ. На общем собрании должны принять единогласное решение. Только после этого можно считать себя владельцем участка.

Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке

Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.

Случаи отказа администрации в предоставлении участка

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Ниже опишу самые распространенные:

Когда администрация выдавала большой кусок земли какому-либо товариществу, она сначала устанавливала его границы с оформлением план-схемы этой земли. Многие недобросовестные председатели товариществ незаконно присоединяли прилегающую землю, заново рисовали план территории товарищества и «продавали» участки гражданам. Таким образом территория некоторых товариществ увеличивалась в несколько раз. Это считается самозахватом — присвоением участка лицом, не имеющим на то законных оснований.

В конце концов такое заметили и в некоторых регионах органы власти постановили, чтобы все товарищества согласовали границы с местной администрацией. Конечно, многие председатели этого не сделали до сих пор или подали заявку на согласование, но нет движений со стороны администрации.

Например, в Самарской области все товарищества должны были согласовать границы своих территорий еще до июня 2014 года — п. 1 ст. 40.4 Закона Самарской области «О земле» от 11 марта 2005 года N 94-ГД. Председатели некоторых товариществ этого до сих пор не сделали. На моей практике это СНТ «Швейница», СНТ «Шар» и СДТ «Элита».

Таким образом границы товарищества не согласованы и администрация в праве отказать в предоставлении участков собственность бесплатно.

Понятное дело, что суд может вынести решение не в пользу заявителей. Например, член СНТ «Дарья» подал иск о признании права собственности. К иску приложил план территории СНТ, который получил у председателя. Ответчиком выступает местный муниципалитет. Судья или ответчик по названию СНТ нашел несколько аналогичных дел, в которых предоставленные планы территории отличаются между собой. Из-за отличия в планах территории судья может отказать в иске.

Если получили отказ, советую обратиться к земельному юристу на консультацию. Каждый отказ требует индивидуального подхода и пути решения. Чаще всего администрация уклончиво указывает юридическое обоснование отказа. Например, отказ выдан на основании ст. 39.16 ЗК РФ, но в этой статье указано 26 случаев. Вот и потребуется грамотный юрист, чтобы во всем разобраться.

Общие условия оформления дачи в собственность

В соответствии с федеральным законом от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ, с 1 января 2019 года дачные участки автоматически переведены в садовые и огородные.

При определении статуса земельного участка имеет значение вид разрешенного использования (ВРИ). Участок становится “садовым”, если в правоустанавливающем документе на земельный участок он имел ВРИ «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» (п. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).

Если же в документе в графе «ВРИ» была указана формулировка «огородный земельный участок»; «для огородничества»; «для ведения огородничества» (п. 8 ст. 54 федерального закона № 217-ФЗ), то такой участок автоматически становится “огородным”.

Узнать, какой вид разрешенного использования имеет ваш земельный участок, можно в Публичной кадастровой карте Росреестра.

Налогообложение договора дарения дачи в 2020 году

Исходя из информации, содержащейся в 207 статье Налогового кодекса Российской Федерации – сделки дарения недвижимого имущества облагаются налогом, размер которого на сегодняшний день составляет 13% от общей стоимости сделки, то есть – стоимости дачи.

Кадастровая стоимость недвижимости, согласно 1 параграфу 402 статьи НК РФ — включается в налогооблагаемую базу для обязательной уплаты НДФЛ. При этом, данная стоимость не может сильно отличаться от реальной рыночной стоимости такого же объекта (или самого подарка после соответствующей оценки) и быть ниже её более, чем на 20%!

ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ КАЖДОМУ:

Договор дарения ИП: заключение дарственной между индивидуальными предпринимателями, физическими лицами и юридическими лицами

Также, стоит отметить, что, если близкий родственник, освобождённый от налогообложения, решит продать дачу в течение трёх лет с момент перехода к нему права собственности – он должен будет уплатить 13% стоимости недвижимости.

Одаряемые, являющиеся дальними родственниками, аналогично чужим людям, выступающим в этой роли – должны уплатить НДФЛ в полном объёме, без каких-либо специальных вычетов. Налоговым кодексом Российской Федерации установлены сроки, в течение которых таким одаряемым следует подготовить и подать в налоговую инспекцию декларацию (до 30 апреля и до 15 июля следующего года, который следует за годом проведения сделки дарения).

Как оформить земельный участок в СНТ в собственность по садовой книжке

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, любой участник СНТ вправе выйти из состава товарищества и оформить право собственности на свой участок (статья 262 ГК РФ). Процедура оформления земли в собственность является бесплатной.

Первоначально необходимо обратиться с заявлением в правление СНТ об исключении из состава участников.

Механизм оформления земли СНТ в собственность следующий:

обратитесь в орган местного самоуправления с просьбой разрешить вам приватизировать участок;
соберите пакет документов для оформления приватизации (нотариально заверенные копии учредительных документов товарищества, документальное обоснование вашего права пользования участком, кадастровый план, результаты проведения межевания);
при положительном решении местной администрации и наличии необходимых документов подавайте заявление о регистрации земли в собственность в службу Росреестра;
получите документ, подтверждающий ваше право собственности на земельный участок.

Кто продает дачу по членской книжке садовода?

Среди владельцев загородных участков встречаются те, которые далеки от оформления документов и не готовы на это тратить лишние средства. Есть членская книжка садовода – и хватит. А когда нужны деньги – то продают свою дачу за копейки, которая предположим, досталась от дедушки.

Ведь оформление земельного участка и дома, через Росреестр, как полагается, требует времени и денег, это же надо обратиться к кадастровому инженеру, побегать по инстанциям, все разузнать. Многие владельцы попросту не хотят сталкиваться с этой бумажной волокитой. Проще продать дачу подешевле – а там уже пусть другие разбираются.

Кстати, в целях упрощенного оформления земельных участков и придумали дачную амнистию – возможность до 1 марта 2022 года зарегистрировать права на земельный участок, находящийся в публичной собственности, по сведениям из архива, в том числе и по членской книжке садовода.

Членская книжка садовода подтверждает членство в СНТ или ОНТ, и всего-то. Кроме того, книжка может остаться на руках, а членство в товариществе прекращено.

Каждому члену товарищества в течение трех месяцев со дня приема в члены СНТ председателем товарищества выдается членская книжка или другой заменяющий ее документ – гласит статья 18 закона 217-ФЗ «О садоводстве».

Членская книжка – это не документ строгой отчетности, она может быть составлена в произвольной форме, принятой в СНТ на общем собрании.

Членские книжки садовода выдаются следующим членам СНТ:

Книжка садовода выдается испокон веков, еще с тех времен, когда начали выделять дачные участки бесплатно. Ранее этот документ считался действительно важным, на сегодняшний день – он никакой ценности не несет, так как совершенно не подтверждает прав собственности на участок.

Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты

СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.

Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:

производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.

Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:

заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
подписывают основной ДКП;
производят расчет;
регистрируют право нового собственника;
вносят плату по НДФЛ.

Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.

Как можно продать участок по садовой книжке

Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.

На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.