02.06.2023

Налоги для инвестора и спекулянта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги для инвестора и спекулянта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

2. Как зарабатывать на недвижимости больше

3. Инвестиции в недвижимость: заключение

4. Самые распространенные вопросы

5. Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества

6. Не верьте в воздушные замки и бесплатный сыр

7. Округляют, и всегда не вашу пользу

8. Продажа недвижимости, купленной по договору долевого участия в строительстве

9. Продажа недвижимости, полученной по наследству

10. Налогообложение банковских вкладов

11. Налогообложение драгметаллов (ОМС, золотые слитки и монеты)

Это разновидность брокерского счета со специальным налоговым режимом, который действует для резидентов РФ. ИСС можно открыть с 2015 года, и он набирает обороты популярности. В России открыто свыше 1 млн счетов. Чаще всего ИИС выбирают в качестве замены банковского депозита, когда ставка постоянно снижается.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Как зарабатывать на недвижимости больше

Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.

Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.

Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.

Инвестиции в недвижимость: заключение

Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Самые распространенные вопросы

Открытие ИИС госслужащими или военнослужащими допускается? В законах не прописаны ограничения, но нужно учитывать, что не все активы можно купить. Для некоторых госслужащих выставлены ограничения на покупку иностранной валюты. Не допускается покупка при появлении конфликта интересов. Если нельзя приобретать у брокера какие-то активы, можно воспользоваться услугами ДУ.
Страхуются ли деньги? Нет. АСВ пока что не покрывает этот тип счетов страховкой. Но, этот вопрос обсуждается.
Нужно ли закрывать ИИС через 3 года, можно ли в дальнейшем получать вычеты? Можно, отсутствуют какие-то ограничения в сроке и автоматически счет не закрывается. Существует только минимальный срок в 3 года.

Если вы индивидуальный предприниматель или пенсионер, отсутствует основание согласно законодательству РФ получение средств согласно схеме А, если отсутствуют другие источники заработка облагаемые налогом. При этом ИП и пенсионер при желании могут завести счет и рассчитывать на возврат по схеме Б. Когда нет белой зарплаты, клиент может оказаться в ситуации когда вычет А возможен:

сдача квартиры в аренду, при декларации прибыли с недвижимости. Поскольку уплачен НДФЛ;
продажа квартиры, с суммы также оплачивается налог.

Возможно ли совмещение нескольких типов вычета? Например, вычет социальный и имущественный. В теории можно, ограничений нет. Не забывайте, что государство не вернет больше денег, чем оплачено налогами. Поэтому если на протяжении года оплачено 32 тыс. НДФЛ, больше данного лимита клиент получить не сможет. Когда имеется имущественный вычет и ИИС, лучше сразу использовать второй вариант, после имущественный. Поскольку имущественный можно задействовать на протяжении всего срока вашей жизни.

Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества

От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.

Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.

В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:

Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
(Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Не верьте в воздушные замки и бесплатный сыр

Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна?

Это может быть пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
Это могут быть те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.

Как распознать, что это только обещания? Важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.

Обходите стороной слишком заманчивые квартиры, которые дешевле рынка на 20 — 25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от недвижимости, пока не вскрылась мошенническая схема. Речь идет о тех же «наследниках» или «доверенных лицах», которые действуют по подложным документам.

Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Такая сделка может стать тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».

Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.

«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.

Округляют, и всегда не вашу пользу

Теперь перейдем к рассмотрению суммы, с которой будет уплачиваться налог – на юридическом языке она называется налогооблагаемой базой. Как мы уже установили в предыдущей главе, если покупатель станет действовать как физлицо (т.е. не займется различными «поигратушками» в ИП), эта база будет определяться как разница между ценой приобретения и ценой продажи. «Физическое лицо, декларируя доход от продажи недвижимости или уступки права требования, имеет право в целях налогообложения уменьшить доход на сумму расходов по приобретению проданного имущества или имущественного права, — дополняет Ирина Федулова, автор программы «Персональный аудит». – Эта разница и формирует налоговую базу для исчисления налога на доходы физического лица (НДФЛ)».

Рассмотрим процесс поподробнее. Начнем с первой процедуры, т.е. приобретения квартиры у застройщика. Хорошо известно, что суммы, которые приходится заплатить здесь, всегда больше, чем цена, указанная в ДДУ. Надо потратиться на дополнительные услуги, различные пошлины. А еще в офис застройщика хорошо бы прийти со своим юристом или риелтором – чтобы именно этот человек, получающий деньги от вас (а не от продавца), изучил все предлагаемые документы. Все это – добавочные траты, фактически увеличивающие цену. Однако налоговые органы в упор всех этих обстоятельств не видят – для них ценой приобретения является только то, что записано в ДДУ.

Аналогично и со вторым этапом, т.е. продажей квартиры инвестором окончательному покупателю. Эта процедура оказывается еще более затратной: во-первых, объект надо реализовать на жестком конкурентном рынке (в том же доме продает квартиры еще и застройщик, вы не забыли?), так что часто приходится нанимать риелтора. А во-вторых, повсеместно распространена практика взимания застройщиком платы за перерегистрацию ДДУ с одного частного лица на другое. Практика эта, как говорит Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга, незаконна. «Согласие строительной компании на переуступку по ДДУ необходимо, только если денежные средства дольщиком выплачены не в полном объеме, — отмечает эксперт. – В любом случае, заявленные цифры платы за получение согласия СК не обоснованы и должны быть обжалованы дольщиком». Однако застройщики продолжают эти деньги взимать (иногда доходит до 200 тыс. руб.). Все эти траты, как уже догадался проницательный читатель, органы ФНС также отказываются признавать как основание для уменьшения налогооблагаемой базы.

«Сумма, с которой будет взиматься налог, – это разница между стоимостью, указанной в ДДУ, и договором уступки по ДДУ, — подытоживает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В процессе заключения сделок могут быть разные дополнительные траты, однако эти суммы при налогообложении не учитываются».

Попробуем произвести небольшие расчеты – налогов, а заодно и собственной прибыли. В качестве основы возьмем уже упоминавшийся выше пример – частный инвестор приобретает квартиру за 5 млн руб. (цифра из ДДУ) и продает ее затем за 6,5 млн руб. (тоже из договора). Доход – тот, который признает налоговая инспекция, – составляет здесь 1,5 млн руб., налог с него – 195 тыс. руб.

В реальности же наш инвестор потратил еще 300 тыс. руб. на всевозможные накладные расходы, т.е. его доход составил лишь 1,2 млн руб. 195 тыс. налоговых платежей с этой суммы – это 16,25%. Именно такими и оказываются реальные налоги – хотя, конечно, органы ФНС с таким расчетом вряд ли согласятся.

Что ж, даже такой уровень – это не так плохо. Меньше, чем во многих заграничных странах…

Продажа недвижимости, купленной по договору долевого участия в строительстве

Начиная с доходов 2021 года (то есть продажа квартиры, купленной раннее по ДДУ, должна пройти после 1 января 2021 года) срок владения исчисляется с дня полной оплаты стоимости недвижимости/прав требования по договору:

участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством)
уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) Согласно п.2 ст. 217.1 НК РФ, введен Федеральным законом от 23.11.2020 № 374-ФЗ.

До 2021 года срок владения исчислялся, как и при договоре купли-продажи, от даты регистрации права собственности.

Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 или 5 лет в зависимости от условий.

Продажа недвижимости, полученной по наследству

Для целей продажи (уплаты НДФЛ) срок владения недвижимостью, полученной по наследству, исчисляется с дня смерти наследодателя. Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2021 г. № 03-04-05/41648.

В случае если наследодатель — супруг, и полученная недвижимость была куплена в браке, срок владения исчисляется с дня начала владения недвижимостью наследодателем.

В случае если по наследству переходит доля в недвижимости, а у получателя наследства в этой недвижимости уже была в собственности своя доля, то срок владения исчисляется с момента первоначального владения.

Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 года. Согласно пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ.

Ссылки по теме: Продажа квартиры, полученной по наследству: особенности налогообложения

Нестабильность на фондовых рынках заставляет инвесторов искать инструменты для защиты капитала. Привлекательным активом вновь становится золото. Инвестировать в драгоценные металлы можно несколькими способами, покупая слитки или монеты, используя биржевые фонды или открывая обезличенные металлические счета.

Рассмотрим вопрос налогообложения при открытии ОМС.

Если счет предусматривает начисление процентов, придется уплатить 13% от получаемого по ним дохода.

При закрытии ОМС 13% от полученного дохода от роста стоимости металла придется также перечислить в налоговую. При закрытии ОМС и выводе средств со счета в форме слитков придется заплатить еще и НДС – 18%, который банк включит в стоимость продажи.

Инвестору стоит внимательно рассмотреть все издержки, которые подразумевает тот или иной способ инвестирования, не упустив при этом налоговый фактор. Вполне возможно, что актив, обещающий привлекательную доходность, при детальном анализе окажется не столь интересным с точки зрения реального дохода – чистой прибыли, получаемой при выводе средств из инвестиций.

Налогообложение банковских вкладов

Доход по банковским вкладам облагается налогом в случае превышения процентной ставки по вкладу ставки рефинансирования, увеличенной на 5%. Например, если ставка рефинансирования равна 7%, то налогом будет облагаться доход, если проценты по вкладу больше 12%. Доход облагается по ставке 35%, но только с той части, которая превышает ставку рефинансирования, увеличенную на 5%.

Пример: вы вложили 100 000 рублей на 1 год на банковский вклад со ставкой 15%. Ваш доход составит 15 000 рублей. Из этой суммы налогом будет облагаться 3000 рублей, а налог будет равен 1050 рублям.

Вклады в валюте облагаются налогом в случае, если процентная ставка по вкладу превышает 9%. Налог платится по ставке 35% и тоже только с превышения.

Для расчета налога учитывается процентная ставка по вкладу, которая указана в договоре и ставка рефинансирования, действовавшая на момент заключения договора. С 2016 года значение ставки рефинансирования равняется ключевой ставке.

Налоговым агентом является банк, то есть банк сам рассчитает величину налога и удержит его, а клиент получит доход уже за вычетом налога.

На практике банковские вклады с процентами, которые превышали бы указанные в законе величины, встречаются редко. Поэтому в большинстве случаев доход вкладчиков налогом не облагается.

Налогообложение драгметаллов (ОМС, золотые слитки и монеты)

Налогообложение дохода по драгоценным металлам происходит по ставке 13%. Налоговая база рассчитывается как разница между суммой дохода от продажи и суммой расходов на приобретение. Однако есть отличия в налогообложении в зависимости от формы драгметалла.

Золотые слитки при покупке облагаются налогом на добавленную стоимость 20% (НДС включается в цену). Избежать уплаты НДС можно, оставив золотой слиток на хранение в банке, но эта услуга платная. При продаже золотого слитка необходимо заплатить 13% НДФЛ, при этом уплаченный ранее НДС не уменьшает налоговую базу. Монеты из драгметаллов и обезличенные металлические счета НДС не облагаются.

В соответствии с п.17.1 ст.217 Налогового Кодекса РФ, если драгметаллы находились в собственности физлица более трех лет (и есть подтверждающие это документы) то сумма, полученная физическим лицом от их продажи, не подлежит обложению НДФЛ. Необходимости подавать налоговую декларацию в этом случае тоже не возникает.

Если драгметалл находился в собственности менее трех лет, то необходимо уплатить налог. При этом сумму дохода от продажи драгметалла можно уменьшить на сумму расходов либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 250 000 рублей согласно ст. 220 НК РФ. Рассчитать налог и перечислить его в бюджет является обязанностью самого инвестора.