Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.

Кто такие аккредитованные компании

ВТБ банк предлагает заказать оценку у аккредитованной оценочной организации. Их список опубликован на официальном сайте банка, и доступен для изучения. Посмотреть его можно тут.

Оценочная организация – это юридическое лицо, которое проводит профессиональную оценку имущества и соответствует всем требованиям банка. Простыми словами, организация предоставила все документы ВТБ банку, и выполнила все его требования, для получения разрешения на проведение оценки.

Основные требования к компаниям, для получения аккредитации:

1. Стаж работы не менее 5 лет.
2. Любая организационно-правовая форма, за исключением частнопрактикующей.
3. Наличие страховки гражданской ответственности оценщиков на сумму не менее 50 000 000 рублей.
4. Штат оценщиков, с профессиональным образованием, не менее 3 человек.
5. За последние 12 месяцев компания должна выполнить не менее: 100 оценок квартир/апартаментов/земельных участков, 25 оценок жилых домов/танхаусов, 100 оценок транспортных средств.
6. Нет негативной репутации на рынке.
7. Наличие терминала для принятия бесконтактной оплаты.
8. Взаимодействие с банками и подготовка не менее 100 оценок клиентам, для получения ипотеки.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.

В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 3 000 ₽, а жилых домов — от 5 000 ₽.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Почему за оценкой залоговой недвижимости стоит обратиться к нам?

• Первая и самая главная причина выбрать нашу компанию в качестве независимого эксперта – стаж работы фирмы с 2010 года. За всё это время мы помогли более 50 000 клиентам по всей России. Каждый проведённый нами процесс оценки рыночной стоимости жилья оставил после себя только приятные впечатления у заказчиков.
• Обращаясь к нам, Вы получаете не только отчёт об оценке, полностью соответствующий действующему федеральному стандарту, но и его электронную версию.
• Сотрудничая с нами, Вы легко заключите договор займа. В Сбербанке под залог недвижимости, прошедшей детальную оценку её рыночной стоимости, Вы сможете взять кредит с хорошими условиями.

Можно ли сделать оценку без осмотра объекта? А если нет никаких документов на него?

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Другой вопрос если без осмотра невозможно установить значение какого-либо важного ценообразующего фактора. Например, если нет доступа в квартиру, но есть документы на нее. Замечательно, почти все параметры квартиры можно установить по документам. А вот как узнать уровень отделки внутри? А если она вообще отсутствует? В таком случае оценщику остается только делать допущения о состоянии отделки и обосновывать их. Но допущения на то и допущения, что их можно оспорить. Если заказчик настаивает на проведении такой оценки без осмотра, то умный оценщик просто внесет в договор на оценку (точнее в его приложение — задание на оценку) пункт — «Оценить исходя из допущения об отличном/хорошем/удовлетворительном/ином состоянии отделки». Заказчик подписывая такое требование берет всю ответственность за достоверность информации на себя. Единичные допущения таким образом оформить можно. Если же их много, то возникает вопрос достоверности оценки.

Полное отсутствие документов более сложный случай. Без документов слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта будут неопределенными. Особенно если объект оценки подлежит обязательной государственной регистрации — автотранспорт, недвижимость, оружие, предприятия и пр. Как правило, в таких случаях оценщик обязан отказаться от проведения оценки. Он просто не сможет выполнить требований законодательства при оформлении отчета об оценке.

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

Что такое оценка недвижимости?

Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.

Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.

Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.

Документы для оценки комнаты

1. Правоустанавливающий или провоподтверждающий документ. Например:
   • Свидетельство о государственной регистрации права.
   • Свидетельство о праве на наследство.
   • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
   • Решение суда, договор дарения, договор купли-продажи, договор на передачу квартиры в собственность, соглашение о разделе имущества или прочий документ-основание права.
   • Договор долевого участия и акт приёма-передачи квартиры (для первичного жилья).
2. Технический документ, позволяющий оценщику понять планировку оцениваемой комнаты и её основные характеристики. Например:
   • Технический паспорт.
   • Технический план.
   • Поэтажный план квартиры (для первичного жилья).
3. Паспортные данные заказчика оценки.

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры. Не переоценивайте свои возможности. Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя. Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего.

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом.

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Как проходит процедура оценки квартиры?

В проведении мероприятий по оценке недвижимости участвуют три стороны: эксперт, покупатель (оплачивает услугу), продавец (предоставляет доступ в помещение). Стандартно процедура включает ряд шагов:

1. Клиент оставляет заявку оценочной компании — связывается менеджер для согласования места и времени встречи.
2. Оценщик проводит выездной осмотр — замеряет площадь, сверяется с техническим планом (убеждается в отсутствии перепланировки), делает необходимые фотографии.
3. Основной этап — подготовка отчета, в ходе которого рассчитывается рыночная стоимость помещения.
4. Документы выдают клиенту, аккредитованные оценщики могут сразу направить отчет в банк, если предусмотрено договором.

Получить ипотеку можно не на всю сумму, указанную в экспертном заключении. Обычно банки одобряют кредит на 85% стоимости жилья. Если квартира не соответствует минимальным техническим требованиям, по заявке придет отказ. Возможен полностью дистанционный формат оценки — специалист не выезжает на объект, использует документы и снимки, отправленные клиентом.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Что должно быть в готовом отчете?

После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.

Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.

Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.

---

Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?

Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.

---

Похожие записи:

• Как влияет дата оплаты больничного на отчетность по НДФЛ
• Развод с разделом имущества: инструкция для новичков
• Как в 1С отразить материальную помощь к отпуску