Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Когда согласование требуется обязательно
Есть более серьезные варианты перепланировки по совмещению ванны с туалетом или другие идеи, когда согласование с соответствующими организациями и наличие профессионально составленного проекта являются обязательными условиями. К ним относят такие случаи:
- расширение санузла. Подразумевается увеличение площади за счет нежилых помещений;
- перенос санузла. Речь идет о работах, затрагивающих иные нежилые помещения;
- перемещение сантехники на присоединенный участок;
- снос стены между помещениями и перенос выхода из санузла;
- установка разделительной стены в санузле с переносом выхода;
- монтаж дополнительного сантехнического оборудования;
- замена крупной сантехники на более тяжелые варианты.
Для таких изменений, ввиду крупных масштабов, требуется составление проекта в обязательном порядке. При этом, его разработку следует доверять квалифицированным специалистам, имеющим действующую лицензию и другие разрешительные документы, позволяющие вести деятельность в данном направлении. Только в такой ситуации удастся избежать вероятных проблем с получением разрешения.
Имея на руках проект по перепланировке с объединением ванной с туалетом, вам необходимо утвердить его в Пожарном надзоре, Ростехнадзоре, Роспотребнадзоре и других органах, в чьей компетенции находится такая работа. Обращаться надо в инстанции, отвечающие за те сети, в которые вы вносите изменения. Далее с документацией и проектом нужно идти в жилищную инспекцию или архитектурно-строительный отдел.
Здесь вы сможете согласовать запланированные изменения и приступить к ремонтным работам. По завершении ремонта надо вызвать специальную техническую комиссию. Ее представители сверят проект и результат. Если все находится в соответствии, нарушения отсутствуют, вы получите акт ввода в эксплуатацию объекта. Также будет выдано техническое заключение. С этими документами обратитесь в БТИ, чтобы получить новый план и техпаспорт квартиры. Завершающий этап – оформление новых документов в Росреестре.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Обустройство гидроизоляции, пола и выхода
После каждой перепланировки важно учесть обустройство полов в санитарном узле. Первое, что необходимо сделать, — это продумать гидроизоляцию, особенно при увеличении площади. Сначала владелец квартиры демонтирует старые полы, а затем проводит их гидроизоляцию в соответствии с законодательством.
Важно! Установка новой гидроизоляции требует оформления акта на скрытые работы – его подписывает специалист авторского надзора и строитель, либо сотрудник управляющей компании при самостоятельном ремонте.
Гидроизоляция бывает рулонной и обмазочной. Чаще всего используют второй вариант, так как он проще и не несет существенной нагрузки на перекрытия. Рулонная изоляция требует выравнивания полов стяжкой.
Обмазочная изоляция считается более герметичной и надежной, не требующей слоя стяжки. Уровень пола в уборной должен быть на 15-20 мм ниже уровня чистого пола в смежных помещениях. Также в СНиП есть требование об установке разделяющего порожка.
Что же касается создания выхода из уборной в спальню, то здесь тоже есть свои требования. Так, в СанПиНе прописан запрет на оборудование помещения с унитазом и душем или ванной выходом в жилую комнату. При этом можно делать вход из спальни, если есть дополнительное помещение с унитазом и раковиной, вход в которое оборудован из коридора.
Таким образом, при наличии в квартире только одной уборной с унитазом вход в нее не может осуществляться через спальню или кухню. Если же помещения два, то одно из них может выходить в жилое помещение или кухню.
Этап №2 — Оформить проектную документацию самовольной перепланировки
Название и форма этой документации везде разная. Например, в Москве и Новосибирске требуют оформить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки. В Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Самаре — проект самовольной перепланировки, т.е. по факту. В общем название этого документа и форма не играет роли. Главное, что он показывает приемной комиссии (следующий этап) выполнена ли ваша перепланировка/переустройство с учетом всех строительных норм и правил и жилищному законодательству.
Так как между туалетом и ванной комнатой стена обычно НЕ несущая (перегородка или сан.техкабина в панельных домах), то проект или тех.заключение можно заказать в любой проектной организации с допуском СРО. Также можно заказать в БТИ, они тоже имеют данный допуск. Если же стена несущая, что очень редко, то заказать можно только у автора дома.
Сроки узаконивания перепланировки ванной комнаты и санузла
После получения первого разрешения, владельцу квартиры отводится 45 дней на дальнейшее документальное урегулирование вопроса. Окончательное оформление перепланировки в БТИ занимает 20 дней.
Таким образом, на узаконивание перепланировки в среднем уйдет два месяца. Однако, здесь не учтен срок проведения строительных работ. Поэтому оформление может затянуться на более длительный период.
Ускорить процедуру поможет обращение в специализированную частную компанию. Ее сотрудники могут заняться как документальной стороной вопроса, так и проведением строительных работ. Однако, в таком случае, собственнику придется значительно переплатить.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Допустимые и запрещенные изменения
К допустимым изменениям относятся следующие пункты:
| Снос перегородки | Данный вид перепланировки предполагает увеличение полезной площади, которая используется для установки дополнительных предметов мебели, ванны больших размеров или душевой кабины. |
| Увеличение площади санузла и ванны за счет нежилого помещения | К этому относится часть коридора, смежная кладовка или демонтируемый шкаф. |
| Перенос санузла | Перепланировка допустима, если туалет располагается над нежилой территорией соседей снизу. При полном переносе санузла необходимо оборудовать его по определенным правилам – произвести гидроизоляцию пола, занизить уровень пола на 1.5-2 см, оборудовать помещение вентиляцией. |
С момента получения первоначального разрешения на перепланировку даётся 45 дней на подготовку необходимого пакета документов. В зависимости от организации, в которую вы обратились для подготовки проекта и вашей активности в решении проблемы процедуру можно провести и в более короткие сроки.
Ускорить процесс можно, обратившись за помощью в согласовании к организациям-посредникам. Как правило, все проектные организации предоставляют дополнительную услугу по согласованию собственного проекта в необходимых инстанциях. Цена за оформление в этом случае возрастёт в среднем на 10 -15 тысяч рублей.
Подготовка разрешения в администрации, включая оформление технического заключения и акта выполненных работ, занимает около 30 дней. Оформление документов в БТИ и Росреестре займёт около 20 дней.
Любая реконструкция жилого помещения требует такого же ответственного отношения, как и строительство и должна проводиться в соответствии со всеми санитарными и строительными нормами и правилами.
Не исключение — перепланировка ванной комнаты и санузла.
К таким работам нужно подходить с большей ответственностью, чем в остальной части жилья, так как помимо риска нарушить несущие конструкции в случае несоблюдения нормативов добавляется риск затопить соседей снизу.
Есть несколько пунктов в строительных нормах и правилах (СНиП), которые напрямую касаются реконструкции ванных комнат и туалетов, например:
- согласно п. 9.22 не допускается обустройство санузлов над жилыми комнатами или кухнями квартир на нижних этажах, за исключением двухэтажных, где можно расположить ванную или туалет над кухней;
- для переноса, расширения или объединения санузла не допускается использование жилых помещений;
- при таком расширении обязательна гидроизоляция новых зон;
- согласно части п. 4.11 уровень пола в туалете и ванной должен быть ниже уровня остальных помещений, в крайнем случае, допускается использование порожка;
- пункт 3.9. санитарных норм и правил не разрешает устанавливать вход в санузел из жилой комнаты или кухни.
Куда жаловаться, если после незаконного ремонта туалета топит сосед
Если соседи затопили квартиру, то в любом случае, в первую очередь необходимо вызвать председателя ТСЖ или представителя Управляющей компании, чтобы зафиксировать сам факт затопления.
Затем, в соответствии с законодательством, в квартире виновника потопа нужно найти источник утечки, и здесь все незаконные перепланировки, реконструкции или масштабный ремонт сантехники выплывут наружу.
Обнаружив незаконную реконструкцию, потерпевший или официальные представители должны уведомить жилищную инспекцию о факте проведенного с нарушениями строительных норм и несогласованного с муниципалитетом капитального ремонта.
После жалобы или уведомления реакция жилинспекции не заставит себя ждать.
Представитель компании проведет проверку квартиры нарушителя и по факту выявленной незаконной реконструкции собственник помещения должен будет выплатить штраф, возместить пострадавшему материальный ущерб и, если работы были проведены с существенными нарушениями – возвратить все к первоначальному состоянию.
Ряд выполняемых гражданами действий может привести к тому, что перепланировку нельзя будет узаконить. Обычно это относится к вариантам разделения/совмещения туалета и ванной, при которых:
- у санитарного блока оборудовано прямое сообщение с кухонным помещением, либо жилой комнатой;
- унитаз отстоит от биде меньше, чем на 25 см;
- дверная створка открывается во внутреннее пространство санузла;
- ширина прохода перед унитазом и умывальником составляет менее 0,7 м, а перед ванной – менее 0,6 м;
- высота санзоны не достигает 250 см.
Некоторые советы по переустройству:
- Для высвобождения пространства можно попробовать переместить некоторые приборы, а вместо ванны установить душевую кабину (удачнее всего, если она будет угловой).
- Переделка совмещённого санузла в раздельный обязательно будет связана со сносом стены, поскольку потребуется сделать дополнительный вход для второй части блока. Следует учитывать, что новая дверь должна открываться в коридор, либо небольшой тамбур.
- При наличии вблизи туалета гардеробной, кладовки и иных схожих помещений можно произвести их объединение с санузлом. К этому располагают и особенности конструкции таких «закутков», например, наличие легко ликвидируемых перегородок.
Устройство второго санузла в квартире
Планировка многих квартир зачастую не устраивает их владельцев и неважно: типовая квартира или в доме, построенном по индивидуальному проекту — претензии к их конфигурации у хозяев есть.
Зачастую это обусловлено небольшими размерами вспомогательных помещений, таких как санузел, ванная, кухня, кладовые и т.д. И проведение перепланировки — единственный способ хоть как-то разрешить данную проблему. Однако изменяют планировку своих квартир не только счастливые собственники панельных хрущевок, но и обитатели квартир во вполне современных домах, причем их запросы достаточно разнообразны в связи с большей площадью помещений.
Так например, многих наших читателей интересует такая как устроить второй санузел в квартире и мы в этой статье попытаемся ответить на часто возникающие вопросы аудитории.
Как мы и говорили, данная перепланировка возможна, да и в большей степени это актуально для владельцев квартир достаточно большой площади. Это обусловлено двумя показателями, первый — это то, что в квартирах небольшой площади одного санузла более чем достаточно, а второй это то, что в большинстве случаев в маленькой квартире устроить второй санузел попросту невозможно, нет подходящих помещений.
В каждом варианте перепланировки санузла и ванной комнаты есть и минусы, и плюсы, и особые моменты, на которые стоит обратить внимание.
За счет коридора. Такая разновидность переделки жилища, при всех преимуществах, может и огорчить: некоторые неудобства могут появиться при продлении трубопроводов. Это связано с необходимостью соблюдения нормативного уклона, обеспечивающего самотек стоков в канализационный стояк, чему могут помешать дверные проемы.
Избежать пересечения дверных проемов трубопроводами поможет установка насоса, осуществляющего перекачку сточных вод.
За счет жилой комнаты. Даже когда это допустимо, нужно помнить о вентиляции: закрыть существующие каналы нельзя, а устроить новые – проблематично.
При визите на дом представителя жил. инспекции фактор нерешенности вентилирования мокрого помещения может поставить последнюю точку и стать поводом для отказа.
Перепланировка санузла является сложным вопросом, решение которого потребует изменений в системах вентиляции, водоснабжения, канализации.
Начинать такие работы без получения разрешения не рекомендуется, так как при категорическом отказе придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.
Существующим законодательством определено, что узаконить можно:
- объединение негазифицированной кухни и жилой комнаты;
- переустройство ненесущих стен и перенос дверных проемов при согласии всех собственников в МКД, зафиксированном в протоколе общего собрания;
- снос перегородки и оконно-дверного блока между комнатой и лоджией или балконом с сохранением опорных конструкций;
- разделение одной комнаты с двумя окнами перегородкой;
- переустройство системы труб и перенос ванной, раковины, унитаза в пределах одного помещения с сохранением угла слива;
- перенос дверных проемов.
Важно знать, как законно сделать перепланировку в квартире таким образом, чтобы не возникло проблем с согласованием. Решение вопроса по перепланировке необходимо принимать после консультации со специалистом, так как возможность провести тот или иной вид работ зависит от типа дома, этажа, на котором расположена квартира, конфигурации, площади помещения и других факторов.
То есть еще на этапе планирования важно узнать, что нужно согласовывать в перепланировке квартиры и каким образом допустима реализация планов по переустройству.