Управление коммерческой недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Здесь есть свои плюсы, которые выражаются в том, что:

• работа управляющего должна осуществляться в соответствии с положениями договора;
• собственник жилья может полностью устраниться из процесса организации бизнеса;
• управляющий обладает большим опытом и компетенциями, чем собственник;
• в назначенный договором день будет получена положенная прибыль;
• по первому требованию собственника должен представляться отчёт о работе;
• владелец объекта вправе намечать новые виды получения услуг от управляющего.

При простом посредничестве по доверенности таких полномочий у собственника нет. Но при этом существуют и минусы:

• оплата услуг потребуется даже при отсутствии прибыли;
• при неэффективной работе придётся расторгать договор;
• если управляющий окажется недобросовестным придётся обращаться в суд;
• от действий управляющего полностью зависит получение прибыли.

Поэтому перед оформлением договора нужно взвесить все варианты и предусмотреть имеющиеся преимущества и риски от передачи недвижимости управляющему лицу.

Подходы для эффективного регулирования

Выделяют несколько подходов к управлению недвижимостью:

• Воспроизводственный подход – подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
• Функциональный подход – рассмотрение объекта как носителя совокупности определенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизация.
• Системный подход – принцип исследования объекта в качестве системы взаимосвязанных элементов подсистемы.
• Динамический подход – изучение объектов в динамике на основе ретроспективного анализа и прогнозирования параметров объекта за временной период 5-15 лет.
• Маркетинговый подход – система обеспечения конкурентоспособных параметров проектируемого объекта, а также реализация концепции маркетинга созданного объекта.
• Комплексный подход – обязательный учет строительных, организационных, экологических, экономических, инновационных и прочих аспектов управления имуществом.

Доверительное управление (далее — ДУ) – это передача полномочий по организации бизнеса с недвижимостью.
Если речь идёт о коммерческой недвижимости, управляющему передаются торговые или промышленные площади, которые относятся к нежилому фонду.

Этот принцип работы с собственностью нельзя путать с посреднической деятельностью. Хотя небольшое сходство прослеживается, деятельность доверенного управляющего существенно отличается нижеследующим:

• предоставление полного пакета услуг;
• официальное оформление договора, а не только доверенности;
• обязательное получение вознаграждения за предоставленные услуги;
• утверждённый регламент работ;
• отчёт управляющего перед собственником за эффективность деятельности.

Особенности профессии

Существуют три главных аспекта, которые определяют деятельность управляющего недвижимостью:

• правовой – предполагает рациональное использование и распределение прав на недвижимость;
• экономический – определяет этапы эффективного управления доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• технический – направлен на постоянное поддержание исправного состояния всех коммуникационных и технических служб объекта.

Задачи управляющего конкретным объектом могут значительно разниться в зависимости от категории и уровня объекта недвижимости.

Функциональные обязанности управляющего объекта любого уровня:

• оценка и анализ инвестиционных решений;
• комплексная оценка состояния объекта недвижимости и разработка стратегии по управлению;
• расчет экономически обоснованного технического задания;
• разработка и организация производственных систем;
• проектирование и внедрение стандартов системы управления и эксплуатации конкретного объекта;
• расчет и контроль соблюдения бюджета по эксплуатации здания;
• технико-эксплуатационное исследование объекта, оценка эффективности проводимых процессов.

Задачи управляющего перед непосредственной сдачей объекта в аренду:

• организация рекламной компании с привлечением средств массовой информации и личных связей;
• заключение всех необходимых договоров по техническому обслуживанию зданий и контроль соблюдения всех прописанных в них условий;
• организация и контроль производственно-хозяйственной деятельности;
• взаимодействие с надзорными органами;
• в случае необходимости организация восстановительных и ремонтных работ на объекте;
• обеспечение работы инженерно-технических систем;
• проведение кадровых преобразований, набор персонала;
• оформление документов о страховании объекта.

Функции управляющего после сдачи объекта в аренду:

• управление внутренней инфраструктурой здания;
• руководство, обучение и повышение квалификации персонала;
• контроль соблюдения техники безопасности и норм охраны труда на объекте;
• ведение финансовой отчетности по управлению объектом.

Где получить профессию управляющего недвижимостью?

• Московский государственный строительный университет (МГСУ), факультет «Высшая школа организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью»;
• Московский государственный институт природообустройства (МГУП), факультет строительства;
• Московский государственный университет путей сообщения (МИИТ), Институт экономики и финансов, специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»;
• Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства (МГАКХиС), факультет реконструкции и строительства зданий и сооружений;
• Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет Санкт-Петербургский государственный политехнический университет. Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью».
• Новосибирский Государственный Архитектурно-строительный Университет.
• Томский Государственный Архитектурно-строительный Университет.
• Красноярская Архитектурно-строительная Академия.
• Сибирский Государственный Индустриальный Университет (г. Новокузнецк).
• Кроме того, можно прослушать курс среднесрочных образовательных курсов «Управляющий недвижимостью» международного уровня. Лекторами на таких курсах выступают сертифицированные управляющие недвижимостью СPM, окончившие Институт Управления Недвижимостью США (IREM). В процесс обучения также включены практические занятия практические занятия по управлению коммерческой и жилой недвижимостью.
• На постоянной основе работает Институт повышения квалификации специалистов данного профиля РМЦПК.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Под управлением в сфере недвижимости мы понимаем внедрение детально разработанной стратегии управления недвижимостью, которая включает в себя такие мероприятия как:

• Создание благоприятных и безопасных условий для клиентов;
• Обеспечение конкурентоспособности объекта недвижимости на рынке и тем самым формирование устойчивого денежного потока;
• Взаимодействие со страховыми компаниями и брокерами;
• Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению;
• Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов;
• Привлечение и контроль работы специализированных организаций;
• Проведение инспекций объекта для поддержания безупречных мировых стандартов качества оказываемых услуг;
• Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонтам инженерного оборудования;
• Организация системы учёта заявок арендаторов, контроль их выполнения;
• Недопущение аварийных ситуаций;
• Разработка и внедрение плана по текущим и капитальным ремонтам;
• Разработка и внедрение политики привлечения, удержания и ротации арендаторов;
• Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств;
• Формирование дополнительных доходов;
• Взаимодействие с государственными структурами;
• Формирование положительного имиджа объекта;
• Создание условий прозрачности и доверительных финансовых отношений.

Почему собственник обращается к услугам управляющей компании

Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно. Однако, чем больше и сложнее объект, тем выше необходимость «стороннем» управлении.

Нет ничего предосудительного в том, что инвестор, желающий приобрести отель, не обладает достаточным опытом и знаниями о специфике гостиничного бизнеса. Ни опыт ведения собственного бизнеса в других сферах, ни опыт проживания в различных отелях мира не являются сами по себе основанием для формирования грамотного ТЗ для строительства гостиницы и ее последующей эксплуатации. Как правило, нет профильных «гостиничных» инвесторов, но есть инвесторы, которые вкладывают денежные средства в различную коммерческую недвижимость, в том числе в гостиницы.

Самостоятельное управление недвижимостью, найм управляющего или обращение в специализированную управляющую компанию — плюсы и минусы каждого выбора

Управление коммерческой недвижимостью реализуется тремя способами:

• самостоятельное;
• найм управляющего;
• обращение в УК.

В первом случае весь комплекс работы выполняет собственник. Он принимает звонки, ведет налоговую и бухгалтерскую документацию, переговоры с арендаторами. Для обеспечения высокого дохода приходится много времени уделять организационным вопросом, поэтому на развитие бизнеса остается мало времени. Для поиска новых арендаторов придется постоянно привлекать к работе риелтора. При такой схеме доходность бизнеса стремительно сокращается. Она чаще используется на практике при небольшой площади, если объект предназначен для коммерческого использования на протяжении непродолжительного времени.

Чтобы снизить нагрузку, собственник может нанять управляющего и риелтора, заключить с ними трудовые договоры. Это схема считается классической. Но есть определенные минусы. Один из них – агенту неинтересны ни стабильность, ни платежеспособность потенциального арендатора. Его интерес заключается в получении разового вознаграждения. Эффективное управление недвижимостью требует постоянного анализа рынка, поиска более выгодных вариантов. При второй схеме по итогу владелец остается один на один со своими проблемами.

Если вас интересует управление недвижимостью в Москве, которое снимет нагрузку, обеспечит стабильный доход, то лучшим решением станет обращение в УК. Вы сможете оценить такие преимущества, как:

• комплексное сопровождение;
• работа на постоянной основе с арендаторами;
• организация и проведение маркетинговых мероприятий, рекламных кампаний;
• контроль договорных обязательств;
• обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

В какую недвижимость можно вкладывать деньги

Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.

Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

Инвестиции в недвижимость: заключение

• Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
• Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
• Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
• Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью

Доверительное управление — это передоверие третьему лицу собственных полномочий, касающихся организации и ведения бизнеса с собственной недвижимостью, в которую ранее был инвестирован принадлежащий собственнику капитал. Когда имеется в виду коммерческая недвижимость, доверительному управляющему переходят полномочия на торговые здания, помещения или павильоны. Иногда ими являются промышленные помещения, которые используются под бизнес, в том числе под хранение продукции.

В любом случае в доверительное управление передаются только площади, которые официально выведены из оборота как жилые помещения и относятся к нежилому фонду. Этот факт должен быть зафиксирован в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Чем занимаются компании по управлению недвижимостью?

В первую очередь, они помогают установить минимальную и максимальную плату, которую можно требовать за аренду помещения. При этом учитываются условия, которыми обладает помещение, принимаются во внимание коммунальные платежи и налоги, проводится анализ рынка и исследование предложений конкурентов. Если это необходимо, проводится подготовка помещения к сдаче в аренду или ведению бизнеса на его территории.

Также компания помогает клиенту в составлении договоров, необходимых для сдачи недвижимости в аренду. В обязанности управляющих компаний входит и сбор арендной платы, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Кроме того, организации по управлению недвижимостью должны координировать работы по техническому обслуживанию зданий.

Еще один важный аспект деятельности этих компаний – реклама объекта. Ее качество влияет как на размер прибыли, так и на скорость ее получения. Также эти компании подбирают персонал и управляют им, заключают все необходимые договора с другими организациями (ремонтными, клининговыми, рекламными и т.п.) В конце каждого месяца и года управляющая организация обязана предоставить своему клиенту подробный финансовый отчет.
Дата публикации: 13 Октября 2020

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

В зависимости от целей деятельности и функций в процессе управления, выделяют следующие модели управления:

• Управление объектом недвижимости (Property management).
Цель — повышение общей доходности объекта за счет увеличения его стоимости и прибыли, получаемой от эксплуатации
• Управление проектами (Project management).

Цель — разработка концепции будущего объекта недвижимости на стадии проектных решений: планирование при строительстве, оптимизация функциональных схем здания, закладка современных технологий.

• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).

Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.

• Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).

Модель включает два основных направления:

1. управление техническим состоянием здания
2. управление техническим обслуживанием.

• Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

На что необходимо обратить внимание при выборе коммерческого объекта

«Подводных камней» при покупке коммерческой недвижимости на самом деле немало. Они касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Немаловажную роль играет расположение и востребованность объекта. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.

Назначение и состояние помещения

В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — уютное кафе, модный салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.

Похожие записи:

• Оплаты при прохождении техосмотра
• Материнский (семейный) капитал
• Надбавка к военной пенсии ветеранам боевых действий