В ближайшем Подмосковье кончилась земля
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В ближайшем Подмосковье кончилась земля». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в 2023 году на загородный рынок Подмосковья выйдет достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичного лота должна пойти вниз. Но пока такое развитие событий маловероятно, считает Дмитрий Таганов.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Кадастровая и средняя рыночная цена
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
Красногорск. 16 ноября. ИНТЕРФАКС — Власти Подмосковья в 2023 году продолжат передачу земли муниципалитетам для обеспечения участками многодетных семей, сообщает пресс-служба министерства имущественных отношений Московской области в среду.
«Что планируем сделать: передать муниципалитетам еще порядка 170 га, также подобраны более 1,4 тыс. га из неразграниченной собственности, прорабатываем передачу 85,3 га в казну Московской области от госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов», — приводятся в сообщении слова министра имущественных отношений Московской области Натальи Адигамовой.
Передача земли будет осуществляться в следующем году, уточнили «Интерфаксу» в пресс-службе ведомства.
Как сообщалось, в этом году в регионе уже перевыполнили план по предоставлению участков многодетным, предоставив на 408 больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для этих целей было передано свыше 1 тыс. га 19 городским округам.
С начала реализации закона о предоставлении земельных участков многодетным землёй в Подмосковье обеспечили 32,6 тыс. семей, что составляет почти 60% от общего количества поставленных на учёт, добавили в ведомстве.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Переоцененные и слишком дорогие
При продаже загородного дома ключевую роль играет и то, насколько соотносятся цена — качество. По словам Анны Власовой, правильно оцененный объект — это успех продажи. Но сейчас в экспозиции очень много переоцененных домов, особенно на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. «Как правило, объекты переоценены на 20–25%. Если среднестатистический объект продается более шести месяцев, однозначно он переоценен», — сказала она.
Основной интерес покупателей сосредоточен на бюджетных домах. По данным «ЦИАН.Аналитики», 37% просмотров объявлений на рынке Московского региона приходится на дома в бюджете до 5 млн руб. Еще 21% — от 5 млн до 10 млн руб. «То есть больше половины клиентов хотят купить дом до 10 млн руб. Только каждый десятый (9%) просмотр приходится на объекты от 50 млн руб.», — пояснила Виктория Кирюхина. Из-за роста цен покупатели вынуждены увеличивать бюджет покупки — наблюдается смещение спроса в сторону более высоких бюджетов, пояснила аналитик.
Дольше всего продаются дорогие дома, обычно в бюджете от 50 млн руб. и выше. Они находят покупателя в среднем за пять — семь месяцев, добавила руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева. «Сложнее всего продаются дома по завышенным ценам. Если стоимость выше на 15%, то по объекту будут единичные звонки, которые даже до показов не будут доходить. Срок их экспозиции может составлять несколько лет», — добавила эксперт.
Спрос на покупку домов в Московском регионе (данные на январь 2022 года)
Бюджет
Доля потенциального спроса
до 5 млн руб. 37%
5-10 млн руб. 21%
10-15 млн руб. 12%
15-20 млн руб. 8%
20-25 млн руб. 4%
25-30 млн руб. 4%
30-35 млн руб. 2%
35-40 млн руб. 2%
40-45 млн руб. 1%
45-50 млн руб. 1%
от 50 млн руб. 9%
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Дом без возможности оформить ипотеку
Проблемы в 2022 году могут возникнуть с ипотечными продажами, а именно с домами-новостройками, которые нельзя купить в кредит. По словам Ольги Магилиной, ипотека в 2021–2022 годах стала уже не конкурентным преимуществом, а необходимым условием при покупке жилья. «Если потенциальный покупатель не может приобрести дом в ипотеку, он, скорее всего, пойдет в другой поселок. Сегодня уже более 80% целевой аудитории планируют покупку на загородном первичном рынке с привлечением кредитных средств», — считает она.
Несмотря на то что ипотека широко рекламируется банками, с ней возникают сложности, согласна Анна Власова. В основном проблема состоит в оценке объекта самим банком. Оценочные компании делают заключение, а банк после загрузки оценки ее не принимает, занижая стоимость. «При этом мы как профессиональные участники рынка видим, что объект оценен адекватно, цена не завышена. Поэтому покупатель «с живыми деньгами» сегодня в цене», — добавила эксперт.
Земельные участки в подмосковье подорожали из-за роста курса доллара и пандемии
| Площадь | Зона | Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра) |
Участки в продаже | ||||
| Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | ||
| 1-2 га | МКАД – А107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 га | МКАД – А107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 га | МКАД – А107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 га | МКАД – А107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| От 50 га | МКАД – А107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| Итого | 2301 | 20789 | – | 204 | 2736 | – |
Резюмируем, где лучше купить землю в подмосковье и сколько придётся отдать за сотку:
Север. Из плюсов выделим благоприятную экологическую обстановку, красивую природу и мощную инфраструктуру. Есть и проблемы — плохая транспортная доступность за счёт загруженности Ленинградского и Дмитровского шоссе. Средняя цена за сотку — 420 000 рублей.
Восток. Положительных сторон не так много: развитая инфраструктура затмевается проблемами с загрязнением, высокой плотностью застройки рядом с МКАД и загруженными шоссе. Средняя цена за сотку — 240 000 рублей.
Юг. Экологичность зависит от района так же, как и инфраструктура. Здесь много исторических достопримечательностей и свободное Каширское шоссе. Из минусов — загруженные Варшавское с Симферопольским. Средняя цена за сотку — 360 000 рублей.
Запад. Самое престижное направление. Идеальная экологическая обстановка, инфраструктура на уровне городской и хорошая транспортная доступность. Средняя цена за сотку — 1 200 000 рублей.
Передача участков в Подмосковье посредством торгов
Благодаря процедуре торгов заинтересованные лица имеют возможность брать в аренду или стать собственником земельной площади в пределах Московской области. Рассмотрим временные рамки процедуры и требуемые письменные свидетельства, чтобы купить землю у государства в московской области.
Важно отметить что территорию по виду деятельности относящуюся к сельскохозяйственным не могут присваивать:
- Организации, которые содержат уставный капитал на 50% состоящий из вложений лиц без определенного гражданства или иностранцев;
- Зарубежные юридические лица, представители иных государств, лица не имеющие официального гражданства.
В таких случаях вышеназванные лица могут только брать в аренду территории сельскохозяйственного назначения. При этом только 25% территории, которая относится к одному под московскому муниципалитету может перейти в собственность одному частному лицу.
Есть несколько способов купить землю у государства, а какой из них выбрать, зависит от принадлежности этой земли. Отрадно, что существуют механизмы, позволяющие купить землю за 1,5-20% от ее кадастровой стоимости. В большинстве случаев, покупки совершаются через аукционы, поэтому надо ознакомиться с механизмом их работы.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для привлечения денег в бюджет? |