договор на оказание услуг, сопровождение сделки, агентство недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «договор на оказание услуг, сопровождение сделки, агентство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).

Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью

Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.

В частности, это:

• полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
• сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
• информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
• правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
• помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
• присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
• полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
• разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
• присутствие юриста на всех этапах сделки;
• помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
• представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.

Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.

Сопровождение риэлтора и юриста

Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.

Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.

В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.

Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Особенности заключения договора

После выбора риэлтора или организации остается заключить с ними договор на оказание услуг. В нем обязательно должны быть указаны следующие параметры:

• полный перечень услуг, которые риэлтор обязан оказать в ходе конкретной сделки;
• стоимость услуг и порядок оплаты;
• при продаже квартиры оценка ее стоимости;
• при покупке – перечень требований, которым она должна соответствовать;
• порядок предоставления необходимых справок;
• опись документов, полученных от клиента;
• ответственность каждой из сторон договора;
• срок действия соглашения и порядок его расторжения;
• реквизиты сторон.

Следует уточнить, что перед подписанием клиент обязан внимательно изучить все пункты. Он вправе внести свои изменения, если они не противоречат законодательству.

Особенно важно нужно обращать внимание на текст в сносках и мелкий шрифт. В них может быть заложены:

• скрытая комиссия в виде дополнительных «бонусов»;
• запрет на общение с собственником квартиры, когда риэлтор пытается извлечь максимальную для себя выгоду;
• завышенные штрафы, которые агентство устанавливает в случае расторжения договора.

Услуги риэлтора являются индивидуальными в каждом конкретном случае. Единых тарифов в этой сфере деятельности не существуют. Влиять на стоимость услуг могут следующие моменты:

• опыт работы на рынке риэлторских услуг — новички нарабатывают опыт и мнение о себе, устанавливая относительно невысокие тарифы, но слишком низкая стоимость должна насторожить;
• сложность сделки — сопровождение сделки с квартирой в новостройке обойдется дешевле, чем на вторичном рынке, где необходимо отследить всю историю по ней (дополнительные расходы потребуют услуги по оформлению ипотеки, снятию обременения и т.д.);
• стоимость самой квартиры — поиск вариантов по сделкам с дорогой недвижимостью намного сложнее, чем бюджетных вариантов. Поэтому соразмерно проделанной работе стоимость услуг риэлтора станет выше в первом случае.

Цены на ведение под ключ

до 15 мин — Бесплатно

до 30 мин — 1.000 рублей

до 1 часа — 2.000 рублей

Минус 50% от стандартной стоимости.

Четкая, грамотная и всесторонняя работа адвоката

Лучшие адвокаты Москвы работают для вас

Смотрите, ее уже нет!

Нет денег на ХОРОШЕГО юриста, но всё-таки он нужен? Это к нам!

Вы получаете работу практикующего юриста со стажем до 5 лет

Гарантии: юрист ведет дело под контролем начальника отдела

Цены: ниже на 50 %

Свидетельство компетентности хорошего адвоката – его практика

Четкие и грамотные услуги профессионального адвоката со стажем до 10 лет

Гарантии: качественная помощь практикующего адвоката именно по той категории дела, которая нужна вам

Одна голова хорошо, а три лучше!

Поручайте текущие задачи группе юристов из 3-х сотрудников

Тариф для юридического обслуживания компаний и ИП

Гарантии: нужна помощь в разных юридических направлениях? Мы знакомы со всеми тематиками. Не знаем ответ – найдем в течении дня.

Выгоды: для бизнеса у нас юр.услуги дешевле чем для физ.лиц на 50%! Вы же платите нам ежемесячно. Поэтому, мы любим вас.

Для тех, кто может заплатить больше

Лучший адвокат с опытом и практикой от 20 до 30 лет

Сервис: постоянный обзор вашего дела всем составом лучших адвокатов коллегии.

Гарантия высокопрофессиональной юридической помощи.

В нашей коллегии работают только профессионалы. Мы подберём для вас специалиста, который имеет успешную практику по вашему вопросу.

Предлагаем различные варианты оплаты, гарантии, оформляем договор. После этого адвокат приступает к работе над делом.

Нам понадобился адвокат по жилищным вопросам, когда мы с сестрами решили разделить доли на собственность в 2-х приватизированных квартирах. Наш сводный брат, с которым была совместная собственность, захотел непомерно большую долю. Адвокат Кириченко В. помог нам разрешить этот конфликт с минимальными затратами. Выражаем ему благодарность.

Другие адвокатские конторы просили за эту работу бешеные деньги.

Юрист сопровождает сделку купли-продажи на всех этапах

1. Участвует в переговорах с продавцом.
2. Проверяет финансовую чистоту сделки.
3. Контролирует условия внесения предоплаты.
4. Непосредственно участвует при оформлении сделки, подписании договора (в том числе, помогает проверять данные).
5. Сопровождает регистрационные действия.
6. Осуществляет закрытие сделки купли-продажи.

Стоимость услуг по юридическому сопровождению

Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки не существует — цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работы, которую проделывает сопровождающее лицо, а также от других факторов: города проживания, стоимости объекта недвижимости, запросов организаций и лиц, оказывающих юридическое сопровождение, и т. д. Следует понимать, что тарифы не включают в себя оплату расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписки из ЕГРН, технического и кадастрового паспорта и т. д). Данная документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.

Стоимость услуг нотариуса определена нотариальными тарифами, которые установлены в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости. За составление и удостоверение договора купли-продажи взимается плату за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ). В среднем ее размер составляет 7-12 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб. За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости объекта недвижимости). Размер тарифа за удостоверение сделки составляет:

• 3 тыс. руб. + 0,4 % от цены договора — если стоимость объекта меньше 1 млн. руб.;
• 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. — при цене договора от 1 до 10 млн. руб.;
• 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. — при цене договора свыше 10 млн. руб.

Какие сложности могут возникнуть

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры — комплекс услуг, который позволяет участникам сделки передоверить сбор и проверку документов, составление договора и организацию сделки специально обученным людям. Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обращаться к нотариусу, так как их ответственность застрахована, однако круг предоставляемых ими услуг достаточно узок. Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.

При любом выборе необходимо помнить — в большинстве случаев юридическую ответственность несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость же услуг по сопровождению значительна и в некоторых случаях может показаться чрезмерной. Поэтому нередко стороны предпочитают подготавливать и проводить сделки самостоятельно. Помочь в этом может консультация юриста.

Юридическая проверка сделки — правовая экспертиза

⭐⭐⭐⭐⭐ Правовая экспертиза сделки по 20 параметрам. Сбор информации о недвижимости и правообладателе (продавце) для выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объект недвижимости:

• 1. Сведения об обременениях на Недвижимость;
• 2. Сведения о наложенных ограничениях;
• 3. Наличие или отсутствие перепланировок;
• 4. Наличие сведений о признании дома аварийным;
• 5. Наличие зарегистрированных лиц в объекте недвижимости;
• 6. Наличие особых отметок в ЕГРН;
• 7. Наличие задолженностей по коммунальным платежам;
• 8. Заявленные в судебном порядке права требования на объект;
• 9. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
• 10 Сведения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд;
• 11. Сведения о правах и законных интересах третьих лиц;
• 12. Сведения о банкротстве правообладателя;
• 13. Сведения о судебных разбирательствах у правообладателя;
• 14. Сведения о кредитной истории правообладателя;
• 15. Сведения о долгах и задолженностях правообладателя;
• 16. Сведения об исполнительном производстве на правообладателя;
• 17. Наличие прав и полномочий у правообладателя на совершение сделок;
• 18. Справка из наркологического диспансера от правообладателя;
• 19. Справка из психоневрологического диспансера от правообладателя;
• 20. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.

Помощь в сделках с недвижимостью — риски

• Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
• Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
• Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
• Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
• Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
• Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
• Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
• Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
• Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
• Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
• Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
• Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

Стоимость сопровождения

Стоимость услуг юриста или адвоката (а при необходимости и группы сотрудников) зависит от самого объекта недвижимости, типа сделки, региона проведения сделки, набора комплекса услуг и иных обстоятельств. Кроме стоимости услуг специалиста надо оценить предстоящие расходы по проведению сделки (гос.пошлины, стоимость межевания, кадастровые работы, согласование перепланировок, просто нотариат и пр.) И немаловажный аспект — стоимость будущих налогов по сделке. Если у Вас преемлимо рассматривать различные варианты, как оформить ту или иную сделку — лучше об этом посоветоваться с нашими специалистами, владеющими вопросами налогового права. Экономия налогов может быть во много раз. Об ориентировочной стоимости услуг можно узнать ниже на этой страничке или по телефонам офисов, получить ориентировочную стоимость объекта можно в офисе на консультационном приеме профильным специалистом.

Мы поможем Вам разобраться

Основное отличие услуг юриста по сопровождению сделок с недвижимостью от таких же услуг риэлтора: последний заинтересован в скорейшем прохождении сделки, а юристу важнее проверить все ее детали и с чистой совестью дать положительное заключение по планируемой к приобретению квартире или описать все выявленные риски.

Второе важное отличие риэлтора от юриста, осуществляющего сопровождение сделок с недвижимостью, — юридическое образование. Частенько у риэлтора достаточное количество напора, при недостаточном количестве необходимых знаний. Из-за этого отличия часто можно встретить скачанный риэлтором из интернета шаблон договора купли-продажи, совершенно неучитывающий особенности будущей сделки, не говоря уже о том, чтобы рассказать клиенту о бывшем муже продавца, который из квартиры уехал в тюрьму. Правильно, зачем кого-то пугать плохой аурой квартиры или говорить, что дедушка продавец не очень хорошо знает ответ на вопрос “какой сейчас год?”, не говоря уже про день недели. Особенно часто такое встречается при сопровождении сделок с недвижимостью в больших городах, например, Москва, будучи крупным мегаполисом, в котором расположена разная недвижимость, увы, собрала и не меньшее количество желающих нажиться нечестным путем.

Между тем, все это не просто тревожные звоночки, это набат, на который может закрыть глаза риэлтор, но юрист не пропустит ни за что. Почему так? Возвращаемся к основному отличию юриста от риэлтора. Перед специалистами стоят разные задачи, у юриста — оказать услугу, а у второго — быть посредником между сторонами. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, так как за это он и получит оплату, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, ведь именно тогда он получит свои деньги за ее “проведение”, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”… Здесь же кроется и различие в стоимости услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью и услуг риэлтора, в цену услуг риэлтора заложено несколько “неудачных” сделок, тогда как услуги юриста оплачиваются вне зависимости от заключения сделки. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”…

“А что вообще нужно видеть?” — спросите Вы, а мы расскажем, когда сделка считается “чистой”, а когда договор заключать не стоит.

Найти сейчас квартиру, подходящую по заданным параметрам, не так уж и сложно, но каждый ли лакомый кусочек не вызовет впоследствии несварения желудка от постоянного стресса?

Первый кусок сыра (и самый распространенный) в мышеловке выглядит так: Вас просят оставить невозвратный задаток.

Что вообще представляет из себя задаток? Это сумма, подтверждающая серьезность намерения, есть еще и аванс, но разница между ними существенная.

По закону задатком является сумма, передаваемая как бы в подтверждение намерения стороны заключить договор (как и аванс), но есть одно большое НО между этими словами: задаток не подлежит возврату, если сделка не состоялась по вине покупателя (Нашел квартиру получше? Ок, покупай ее, но задаток не вернем), впрочем, задаток уравновешен законом: если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть его в двойном размере. Но будем честны друг с другом — как думаете, много ли людей, готовых в принципе возвращать деньги, да еще и в двойном размере? Увы, нет, гораздо больше людей, действующих по принципу “моя квартира, кому хочу, тому и продаю”, несмотря на предварительные договоренности.

У аванса же нет такой функции и его передача частая практика.

Вывод: при требовании задатка насторожиться и подумать, нужно ли оно вам, при авансе просто насторожиться и если передавать, то не слишком значительную сумму. В Москве, как правило, аванс используется и в стоимость услуг юриста по сопровождению сделки с недвижимостью включена подготовка авансового соглашения.

Далее. Второй кусочек сыр называется “цена значительно ниже рыночной”. Наверняка вы не раз сталкивались с ситуацией, когда какая-то вещь стоит везде плюс-минус одинаково, но на одном сайта дисконт, например, 30%. Что за чудо? И решаете проверить продавца или посмотреть отзывы на товар. Как правило, выясняется, что или продавец “кидает” на деньги, или товар “паленый”.

Аналогичная ситуация и с квартирой. Могут быть проблемы или с продавцом, или с самой квартирой. Продавец может знать, что квартира, ему принадлежащая, не вполне честно попала в его руки, а сама квартира может быть не вполне благополучной (например, соседи шумные или тараканы гуляют пешком).

Проверить продавца вам как раз поможет юрист, а о тараканах можно узнать, съездив и пообщавшись с соседями, например.

Вывод: низкая цена сделки с недвижимостью на квартиру должна вас насторожить, а не стать причиной скорейшего перевода денег продавцу. Лучше с помощью юриста. Нужно установить причину низкой цены, в противном случае — не заключать договор.

Следующий сомнительный кусочек называется “тетя Ася приехала” или, если говорить более юридическим языком — наличие лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой. В нашей стране таких примеров много, т.к. при приватизации квартиры имеют право стать собственниками в ней все те, кто в ней был зарегистрирован до приватизации. И часто какой-то из жильцов отказывается от своей доли в пользу другого жильца, при этом в приватизированной квартире он остается зарегистрированным и может выписаться только по собственному желанию.

Вывод: нужно знать всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире, установить куда и когда каждый из них выбыл, а также на каком вообще основании был зарегистрирован. Обычно это самый сложный пункт для самостоятельной проверки сделки с недвижимостью и тут как нельзя кстати заручиться поддержкой юриста, цена на отдельные стадии, как правило, выше, чем при комплексном сопровождении, но оно того стоит.

Ну и последний из кусочков, который опишем мы, но далеко не последний из встречающихся: заключение сделки по доверенности. Тут может быть несколько вариантов: например, человек на момент выдачи доверенности был не в себе или вовсе ничего не выдавал, а доверенность была подделана. В этой ситуации есть очень большой шанс передать деньги мошенникам, а, в итоге остаться и без квартиры и без денег.

Вывод: устанавливайте связь с настоящим продавцом и очень тщательно проверяйте выданную доверенность, она не должна быть единственным документом, который Вы видите от стороны сделки.

Услуга	Цена, руб.
Консультация в устной форме (до 45 минут)	от 2000 руб.
Письменная консультация	5000 руб.
Юридическое сопровождение сделок по недвижимости	от 45 000 руб.
Подготовка документации по сделке	от 10 000 руб.
Юридическое сопровождение сделок с земельными участками	от 45 000 руб.
Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью	от 50 000 руб.
Определение долей при разделе имущества в результате развода, продажи долевой собственности	от 40 000 руб.
Оформление собственности через суд	от 40 000 руб.
Оспаривание права собственности на недвижимость	от 50 000 руб.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

• Консультации по всем вопросам, связанным с подготовкой и проведением сделки.
• Правовая экспертиза документов, помощь в оформлении недостающих документов.
• Сбор и анализ информации об участниках сделки.
• Составление, оформление, корректировка договоров.
• Подбор оптимальной схемы работы при продаже, дарении, наследовании, ограничении прав, выделении долей.
• Участие в переговорах с продавцами, покупателями, застройщиками, кредиторами.
• Урегулирование споров.
• Представление интересов клиента в судах при оспаривании или отмене договора купли-продажи, признании прав собственности на недвижимость.

Похожие записи:

• Можно ли выписать человека «в никуда», если он не собственник жилья
• Нормы температуры на рабочем месте: СанПиН 2023 года
• Как правильно платить алименты добровольно?