Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.

3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.

3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.

3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:

· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;

· в случае ликвидации Доверительного управляющего;

· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;

· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

· по обоюдному соглашению сторон;

· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.

3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.

8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.

8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.

Договор управления наследственным имуществом

Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства. Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя. Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:

1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;

2) наследственная собственность передается управляющему по описи;

3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;

4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;

5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.

По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.

Особенности договора доверительного управления имуществом

Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).

Классификация договоров

Юридически договор доверительного управления носит характер:

1. Реального, то есть связанного с вступлением в силу по результатам передачи имущества;
2. Консенсуального, то есть предполагающего оформление при достижении договоренности;
3. Возмездного, то есть предполагающего получение выгоды или безвозмездного, заключенного на условии отсутствия прибыли;
4. Делегированные, то есть заключенные в пользу третьего лица (бенефициара), выбранного по усмотрению собственника.

В юридической практике доверительное управление имуществом может иметь место не только по желанию собственника, но и по закону. Например, это относится к имуществу:

1. Недееспособного гражданина;
2. Находящегося под опекой гражданина;
3. Лица, признанного безвестно отсутствующим.

Для вступления в силу подобных правоотношений обязательно необходимо заключение государственных органов о назначении попечительства или опеки.

Что такое доверительное управление

Доверительным управлением называют передачу актива (им могут являться ценные бумаги, денежные средства, недвижимое имущество и т. д.) в управление доверенному лицу, обеспечивающему владельцу актива прибыль за определенное вознаграждение. В случае когда речь идет об управлении денежными средствами, данная прибыль достигается путем вложения их в ценные бумаги, предназначенные для совершения сделок и заключения договоров, являющихся производными финансовыми инструментами.

В России доверительное управление активами регулируется Гражданским кодексом РФ. Вопросы относительно деятельности по управлению ценными бумагами и денежными средствами, предназначенными для совершения сделок, попадают под действие Федерального закона № 39-ФЗ от 22 апреля 1996 года «О рынке ценных бумаг» (с изменениями от 27 декабря 2018 года). Наблюдение за недопущением нарушений законодательства, регулирующего деятельность управляющих компаний инвестиционных фондов, на сегодняшний день осуществляется Департаментом коллективных инвестиций и доверительного управления Банка России.

Согласно статье 128 ГК РФ объектами управления могут быть различные объекты гражданских прав. В первую очередь это различные виды имущества: предприятия, ценные бумаги и т. д., денежные средства, имущественные права — такие, как право аренды, и исключительные права — например, на научные или литературные изобретения, право на исключительное название и т. д. Нематериальные блага объектами управления не считаются, и передаваться в управление не могут.

Лицо, передающее имущество в управление, именуется учредителем управления. Сторона, принимающая на определенный срок имущество в доверительное управление, называется доверительным управляющим.

Доверительное управление денежными средствами и ценными бумагами имеет свои особенности. В этом случае управляющим должен выступать профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность на основании лицензии, выдаваемой федеральным органом исполнительной власти. Это может быть банк либо организация, не являющаяся кредитной, но работающая на основании лицензии, выдаваемой в установленном законом порядке, например управляющая компания паевого инвестиционного фонда (ПИФа).

Существует два типа управления ценными бумагами: активный и пассивный (индексный) . Пассивное управление предполагает, что инвестиционный портфель управляющий формирует совместно с клиентом. Состав портфеля зависит от того, до какой степени клиент готов взять на себя риски, кроме того, управляющий не может изменить состав портфеля без согласования с клиентом. Стратегия пассивного управления эффективна на «длинных дистанциях», так как доходность обычно превышает доходность от инструментов с фиксированной прибылью.

Стратегия активного управления подразумевает, что ценные бумаги работают в краткосрочной перспективе. Они могут быть как недооценены, таки переоценены — в данном случае решение о том, в какой момент и какие именно бумаги включать в портфель, а какие — продавать, зависит только от управляющего. Он может информировать клиента о корректировках в портфеле, но, как правило, не оповещает его о конкретных сделках. Риски при таком управлении выше.

Сроки, на которые имеет смысл передавать финансовые средства в доверительное управление, начинаются от одного года. Однако некоторые компании предоставляют управление активами сроком от полугода. Клиент может изъять собственные средства до истечения срока договора, а также продлить договор.

Договор доверительного управления имуществом: образец

ДОГОВОР

ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ № 4728

г. Липецк «17» октября 2016 г.

ООО «Жилье» в лице генерального директора Маршала Константина Игоревича, действующего на основании устава ООО от 18 марта 2011 г., именуемый в дальнейшем «Учредитель», с одной стороны, и ООО «Уютный дом» в лице генерального директора Денисова Михаила Юрьевича, действующего на основании устава ООО от 19 июля 2007 г., именуемый в дальнейшем «Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему договору Учредитель управления передает Управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.3. Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является девятиэтажный жилой дом по ул. Театральная, 198, именуемое в дальнейшем «имущество».

1.6. Размер вознаграждения Управляющего составляет: 109 000 (сто девять тысяч) рублей и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: ежемесячно с учетом проведенного объема работ и на основании акта приемки-передачи в форме оговоренной между сторонами.

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

1.9. Имущество передается в следующем порядке: в течении 5 (пяти) дней после подписания соглашения в соответствии с актом приемки-передачи и при участии представителей сторон.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Управляющий осуществляет в следующих случаях: право распоряжения переданным имуществом у Управляющего отсутствует.

2.2. Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со статьями 301, 302, 304 и 305 ГК.

2.4. Управляющий представляет Учредителю отчет о своей деятельности в следующие сроки и в следующем порядке: еженедельно по результату проведенного объема работ.

2.5. Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

3.2. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.

3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий договор заключен сроком до «28» июля 2018 года.

4.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. При отказе одной Стороны от настоящего договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора.

4.4. При прекращении настоящего договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю.

4.5. Договор составлен в двух экземплярах.

Как составить договор доверительного управления?

Договор доверительного управления имуществом не имеет утвержденной формы. Составляется он по аналогии с соглашением о купле-продаже с учетом особенностей и существенных условий доверительного управления.

Типовой договор доверительного управления имеет следующую структуру:

• название документа, место и дата составления;
• стороны соглашения, должностные лица, наименование организаций;
• объект договора, условия пользования имуществом, вознаграждение;
• права и обязанности управляющего, ответственность;
• порядок внесения изменений и расторжения, неустойка и штрафы за нарушение соглашения;
• заключительные положения, срок действия, количество экземпляров;
• юридические адреса и реквизиты сторон, подписи.

Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом

1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».

Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».

В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).

2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

Кто может быть участником договора доверительного управления имуществом

Итак, в число лиц, которые могут являться сторонами-участницами договора доверительного управления материальными благами, входят следующие граждане.

Таблица 1. Стороны договора доверительного управления имуществом

Сторона	Описание
Учредитель управления	Первой стороной договора выступает владелец материального объекта, являющийся так называемым учредителем управления.
Доверительный управляющий	Вторым участником рассматриваемых договоренностей будет лицо, на которое возлагаются обязанности по управлению имущественным наименованием, а именно, доверительный управляющий.
Выгодоприобретатель	Последним в списке значится выгодоприобретатель — фигура, которая не обязательно должна указываться в договоре, так как при отсутствии указания на третье лицо, автоматически данный статус приобретает учредитель управления (однако, выгоду может получать и иное лицо, не учредитель, в интересах которого в дальнейшем будет производиться использование имущества).

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собст­венности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.

Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).

Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.

Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112–01).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.

Доверительное управление недвижимостью в 2020 году: что такое?

Главная / Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

• у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
• собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
• отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Похожие записи:

• Новый штраф за отсутствие страховки ОСАГО с 1 января 2023 года – правда или нет?
• Росреестр и МФЦ перешли на электронный документооборот
• Единое пособие для семей с детьми 2023: что разъяснить работникам