Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с участием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Особенности недвижимости, купленной за маткапитал
Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.
Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:
● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);
● его супруга;
● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.
То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.
В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.
Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.
Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.
Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала
С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.
В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:
- С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
- Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
- С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.
Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.
Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.
Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.
Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:
- паспорт владельца сертификата;
- свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
- документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).
Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:
- отец — единственный усыновитель второго ребенка;
- мама умерла или ее лишили родительских прав.
Как продать квартиру с материнским капиталом: нюансы сделки
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.
«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.
Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. Всплыть этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.
Как продать дом приобретенный на материнский капитал
Дом, купленный на мат капитал, может быть продан семьей при наличии такой необходимости, только после получения соответствующего разрешения со стороны органов опеки, если дети не являются совершеннолетними.
Требования к продаже дома предъявляются такие. Допускается отсрочить период покупки нового жилого помещения, при необходимости с зачислением вырученных денежных средств на определенный банковский счет. Срок такой отсрочки законом не определен, но в целях защиты прав детей, определяется одним месяцем.
Обратите внимание на то, что в случае наличия болезни или иных серьезных обстоятельств, органы опеки могут разрешить покупку на вырученные средства жилья, которая ухудшает положение детей. Однако допускается это только в исключительных случаях.
Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:
- При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
- В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.
Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.
О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:
| Обмен | Продажа | |
|---|---|---|
| Плюсы |
|
|
| Минусы | нельзя получить большой объем свободных средств. |
|
Тонкости и нюансы процедуры
В случае продажи квартиры с материнским капиталом нужно учитывать, что ребенка можно прописать у родителей или иных родственников. Тогда требование, предоставить несовершеннолетнему жилплощадь, будет соблюдено. После этого открывается свободное распоряжение средствами, полученными после продажи квартиры с мат. капиталом:
- можно приобрести квартиру, меньшую по площади, и использовать разницу стоимости для улучшения собственных условий жизни или положения ребенка;
- можно заменить квартиру на частный дом, где условия проживания кардинально отличаются от городских;
- можно и вовсе отказаться от приобретения новой недвижимости и переехать к родственникам, а полученные от продажи средства распределить по счетам бывших собственников.