Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.
Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.
В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.
Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.
Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Рекомендации наймодателям
Наймодателям при заключении соглашения стоит быть очень внимательными с вопросами, которые касаются выселения нанимателей из квартиры.
Для того, чтобы избежать такой проблемы, стоит обратить внимание на следующие рекомендации:
- на входной двери всегда устанавливайте два замка. Ключ от одного замка передавайте жильцам, а от второго оставляйте себе. Такая практика поможет в последующем избежать порчи вашего имущества после выселения или воровства;
- перед сдачей жилого помещения в аренду всегда проверяйте качество кранов и электрических розеток, при необходимости их лучше замените. Связано это с тем, что в случае небрежного использования ремонт собственнику может обойтись дороже;
- когда жильцы непроверенные, то не стоит сразу заключать соглашение на длительный период. Для начала стороны могут заключить соглашение сроком на три месяца, а в последующем его продлить, когда каждая сторона будет выполнять возложенные на нее договором обязанности;
- не ленитесь составлять акт приема-передачи жилого помещения, с указанием всей мебели или иного имущества, а также их состояния. При отсутствии такого документа в последующем порчу имущества со стороны нанимателей очень трудно будет доказать;
- желательно перед сдачей квартиры в наем сфотографировать помещение. Обстановка, запечатленная на фото, поможет также обезопасить себя в последующем от порчи имущества.
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами, их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Досрочное расторжение договора
Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.
|
Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию? Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”. Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора. |
👥 Права и обязанности сторон
Данный раздел является одним из самых важных. Он регулирует взаимоотношения сторон соглашения. В него следует включить все договоренности, достигнутые между арендатором и арендодателем, например:
- возможность использования квартиры только в целях проживания нанимателя и членов его семьи;
- обязательства по поддержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии;
- порядок проведения текущих ремонтов квартиры и условия возмещения затрат арендатора;
- список работ, которые будут считаться капитальным ремонтом, правила их проведения и финансирования;
- обязательства по своевременному внесению платежей за аренду помещения и др.
Размер арендной платы устанавливается по результатам договоренности участников сделки и не может быть изменен в одностороннем порядке. Возможность пересмотра данной суммы оговаривается отдельно. При этом необходимо указать максимально допустимый процент роста стоимости аренды и периодичность ее перерасчетов.
Оплата счетов за коммунальные услуги, Интернет и стационарную связь может быть установлена в фиксированном размере и включена в сумму ежемесячных платежей по аренде. Или же оплата ЖКУ может производиться отдельно на основании полученных квитанций.
В данном разделе рекомендуется оговорить периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально, по договоренности и т.д.) и их условия (наличными, безналичным переводом и т.д.).
Арендная плата может включать в себя залоговый платеж, который может быть удержан в пользу арендодателя при определенных условиях, например, досрочном прекращении соглашения со стороны нанимателя без предварительного предупреждения второго участника сделки, или может быть учтен как платеж за последний месяц аренды при расторжении договора по соглашению сторон.
Данным разделом может быть предусмотрен и обеспечительный платеж, который не является платой за аренду. Он может быть использован в качестве компенсации за ущерб, нанесенный нанимателем имуществу, переданному ему во временное пользование.
Сдать квартиру без посредников: длительный срок или посуточно?
Ответ на этот вопрос зависит исключительно от вашего делового настроя, энергичности и количестве времени, которое вы готовы отдавать делу поиска постояльцев.
Очевидно, что сдача квартиры на длительный срок займет у вас совсем немного времени: поиск первого квартиранта (от 1 дня до нескольких недель), оформление договора найма и передача ключей (15 минут), ежемесячное получение оплат (около 1 часа в месяц, в зависимости от удаленности), оплата коммунальных платежей (примерно 1 час при оплате онлайн один раз в месяц). Вы даже можете прибегнуть к помощи риелтора и сдать квартиру через агентство на длительный срок. Это отчасти сэкономит вам время.
Однако, совершенно несложно сдать квартиру без посредников на длительный срок. Достаточно сделать это один раз и у вас больше не возникнет необходимость в агентах.
Посуточная сдача квартиры или комнаты в аренду – это без преувеличения полноценная рабочая загрузка или небольшой бизнес. Здесь от вас потребуется демонстрировать квартиру гораздо чаще, чем при длительной аренде. Необходимо будет производить регулярную уборку комнат, смену и стирку белья. Частое оформление документов и получение оплат повлечет необходимость юридического оформления этой услуги в виде индивидуального предпринимательства или открытия ООО. Также, износ этой недвижимости в ряде случаев происходит более интенсивно: более частые поломки и выход из строя сантехники, фурнитуры, отопительного оборудования и т.д. То есть это может потребовать дополнительных вложений.
Безусловно, посуточная аренда приносит в разы больше прибыли, но перед вами встанет в полный рост еще одна задача – маркетинговое продвижение своего объекта. О вас должны знать потенциальные арендаторы и регулярно вас находить. Для этого вполне может подойти тот же сайт – Авито, но вероятно вам уже понадобиться более профессиональное и независимое продвижение в интернете. А это также потребует своего бюджета.
Резюмируя, скажу, что посуточная аренда квартир это перспективное и прибыльное направление при условии того, что вы готовы этим заниматься на условиях полной занятости.
В зависимости от того, какой именно вид договора будет использован, его форма может различаться.
| Существующие разновидности типового соглашения найма помещения | |
| Социальный | Коммерческий |
| Разработаны типовые образцы. Они зафиксированы Жилищным кодексом РФ. Договор заключается между двумя физическими лицами – собственником и квартирантом. Одной стороной в правоотношении является собственник квартиры, а другой – квартирант. Подразумевается, что он будет использовать недвижимость только для проживания.
Если участники сделки не являются гражданами РФ, заключение соглашения запрещено. Правило не является актуальным только в том случае, если участниками сделки было получено соответствующее судебное решение. Нанимателем может выступать только один или сразу несколько человек. Если лицо, с которым был заключён договор, одно, и оно погибло, было госпитализировано или скрылось в неизвестном направлении, соглашение может быть перезаключено его родственниками. Документация оформляется по месту проживания. Оплата и срок аренды определяются по договорённости. |
Разновидность соглашения действующим законодательством не регламентирована. По этой причине его составление осуществляется в соответствии с общими принципами. Договор может быть заключён между физическими лицами. Иногда в роли нанимателя выступает юридическое лицо.
Оплату устанавливает собственник помещения. Однако в некоторых случаях ее максимальный размер может быть ограничен. В договоре в обязательном порядке должно быть указано, кто обязан производить оплату коммунальных платежей. Если стороны не внесли в документах эту информацию, обязанность ляжет на собственника. |