Чем отличаются апартаменты от квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличаются апартаменты от квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
Как выбрать хорошие апартаменты?
Выбирая апартаменты посуточно Киев, стоит обратить внимание на апарт-отель «Седьмое небо». Это известная столичная сеть, которая предлагает комфортные номера с современным ремонтом.
При выборе апартаментов следует обратить внимание на такие моменты:
-
тип здания, в котором расположен апарт-отель;
-
этаж;
-
комфорт и качество ремонта;
-
наличие завтра и дополнительных сервисных услуг;
-
расположение в городе (удобство транспортной развязки, уровень развития социально-экономической инфраструктуры и др.);
-
стоимость за сутки проживания;
-
время заселения/выезда и др.
Забронировать апартаменты лучше заранее, так как мини-отелях небольшой номерной фонд, и номера могут быть просто заняты постоянными клиентами. Сделать это можно по телефону у администратора или онлайн на сайте гостиницы.
Казалось бы, да и бог с ней, с этой пропиской. Ведь уже лет десять правительство мечтает ее отменить по стране. Да вот казус — на прописке у нас слишком много завязано. Что временная, что постоянная регистрация дают право не только попасть вашим детям в ближайший детский сад или школу, но и возможность получать полноценное медицинское обслуживание по адресу. Без прописки вы сможете только вызвать скорую на дом, и она довезет вас до двери поликлиники. И все, дальше только обслуживание по регистрации. Добавьте сюда прием на работу, где в большинстве организаций вам откажут просто потому, что вы не «с нашего района». Даже если вы трижды нобелевский лауреат.
В квартире вы можете быть прописаны как постоянно, так и временно, прописывать к себе кого угодно без спроса. В то время как апартаменты напрочь лишены таких привилегий. Постойте, в апартаментах гостиничного типа все же можно прописаться временно, до пяти лет. Но это достаточно ограниченный круг предложений — примерно 15-25% от общего количества лотов. Здесь вы фактически арендуете или покупаете обыкновенный номер в типовой гостинице. Не уверена, что это статусно звучит: «я живу с семьей в гостинице». Возможно, в XIX веке это было нормальным делом, но сейчас другие времена.
Предположу, что для многих наличие прописки является маловажным фактом, ибо, скорее всего, есть штамп постоянной регистрации в другой квартире, в соседнем районе или даже городе. Но приезжим, желающим перебраться в столицу и имеющим возможность приобрести лишь крохотную студию в здании бывшей фабрики, стоит изучить все нюансы этой авантюры и основательно разобраться, в чем отличие апартаментов от квартиры в Москве.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Зачем покупать апартаменты вместо квартиры?
Назовем 4 причины почему в 2023 году покупать апартаменты выгодней чем квартиры:
-
Инвестиции. Апартаменты выгодно сдавать арендаторам: из-за низкой стоимости (дешевле квартир) они быстро окупаются и приносят чистую прибыль.
-
Перспективы перевода в полноценное жилье. Закон, который должен был прояснить правовой статут апарт-квартир, в 2021 году принят не был. Но могут появиться и другие законопроекты, в результате которых апартаменты приравняются к жилым домам.
-
Расположения, локация. Большинство зданий расположено в привлекательных районах города: строительство жилого комплекса там невозможно, а торгового или гостиничного – вполне. Поэтому апартаменты нередко расположены в центре.
-
Стоимость. Это самый важный плюс. Многих смущает отсутствие возможности постоянной прописки. Но если у человека есть другое жилье, с этим трудностей не возникнет. Например, родители хотят купить отдельное жилье сыну-студенту. Денег на полноценную квартиру нет: прописать сына они могут у себя, а жить он будет в купленных апартаментах.
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.
Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.
Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.
Вопросы налогообложения и вычетов
В плане налогообложения владельцы квартир в более удачном положении, чем собственники апартаментов. Сейчас налог на жилую недвижимость составляет 0,1−0,3% от стоимости жилья.
Кроме того, покупая квартиру, вы можете получить налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей на одного владельца, а молодая семья может получить до 520 тысяч рублей вычета. Также по квартире в ипотеке государство возвращает порядка 13% от уплаченных процентов, только не более 390 тысяч рублей на каждого из супругов.
Условия по апартаментам менее выгодные, потому что по нежилой недвижимости установлен повышенный налог — нужно выплачивать ежегодно по 2% от кадастровой стоимости. Это при условии, что апартаменты значатся как часть торгово-офисного либо многофункционального центра. Если же апартаменты по документам числятся как «прочие объекты недвижимости», то налоговая нагрузка будет меньше — налог будет 0,5%. В целом же для апартаментов налоговых вычетов нет.
Оплата коммунальных услуг
Несмотря на то, что по стоимости апартаменты более выгодны, в плане обслуживания они выходят намного дороже. У апартаментов коммунальные платежи выше, нежели в квартирах. И разница может достигать 20% и выше.
В жилом доме даже в случае завышения тарифов управляющей компанией у жильцов дома есть множество инструментов и инстанция для урегулирования этого вопроса. Государство ведет жесткий контроль за коммунальными платежами, поэтому жители жилого дома могут обратиться за помощью в прокуратуру или антимонопольную службу.
В апартаменты же такие коммунальные услуги как вода, электричество и газ поставляются исключительно для коммерческих нужд. И защиты от завышения тарифов на эти услуги владельцам апартаментов по закону не предоставляется.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
-
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
-
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
-
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
-
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Смотрите на апартаменты, как на инвестиционный инструмент. Иначе это очень рискованное вложение, грозящее большими проблемами.
Покупайте их, когда уже есть квартира для проживания. Вы сможете сдавать апартаменты и получать с этого доход. Ситуация в доме изменилась, там стало шумно из-за бизнеса? Тоже измените назначение апартаментов. Например, начните сдавать их малому бизнесу.
В эту стратегию отлично вписывается отсутствие требований к инфраструктуре. Вы сможете купить недвижимость для сдачи в престижном районе, где просто нельзя строить жилой дом. И получите очередь из арендаторов.
Помните – каждая ситуация уникальна. Поэтому лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы получить точное представление о недвижимости в вашем регионе и сделать правильный выбор.
Минус второй – дорогая «коммуналка».
Поскольку апартаменты не относятся к жилью, то плата за коммунальные услуги рассчитываться по тарифам для коммерческих помещений. Они, в свою очередь, довольно высоки, поскольку городом не дотируются. Таким образом, собственник апартаментов платит больше на 10% за воду, на 25% за тепло, и примерно на 27% за электричество, подсчитывает Мария Литинецкая.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова оперирует конечными цифрами. По её словам, собственник средней московской «двушки» площадью 65 кв.метров ежемесячно платит за техобслуживание, горячую и холодную воду, отопление, водоотведение и электроэнергию около 4 000 рублей, владельцы апартаментов той же площади заплатят за тот же перечень услуг уже 7 993 рубля, то есть практически вдвое больше.
Заплатит ли скупой дважды: во сколько обойдется оплата ЖКХ?
За все хорошее приходится платить. И первым тому подтверждением станут квитанции за услуги ЖКХ. Они обойдутся собственникам в среднем на 18% — 20% дороже. Окупится ли такой тариф и не перечеркнет ли постоянная переплата разовую выгоду от приобретения? Если покупка совершалась для постоянного проживания, разница окажется довольно заметной.
Повышенные тарифы действуют только на определенные услуги – на потребляемую электроэнергию, воду, канализацию и водоотведение. Больше всего – на 36% дороже, переплачивать придется за электроэнергию, а стоимость услуг по водоснабжению окажется выше, чем для жилых помещений, на 12%.
Для проживания большой семьи коммунальные расходы вполне могут стать серьезной статьей расходов. Однако такие наценки смущают далеко не всех покупателей – часть из них инвестирует в дополнительную недвижимость, пользуясь сегодняшней дешевизной и ожидая дальнейшего взлета цен. Другие используют их как коммерческий проект, сдавая в наем и перекладывая оплату счетчиков на плечи арендаторов.
Что выгоднее брать в ипотеку
Главная особенность ипотеки на апарт-здания вытекает из правого статуса недвижимости — процентная ставка на приобретение подобных помещений гораздо выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на однокомнатное жилье под 6 % годовых, а заем на приобретение нежилой площади таких же размеров будет выдан по ставке от 12 %.
Некоторые банки могут пойти на уступки, если гражданин докажет, что апартаменты покупаются для проживания, а не для ведения коммерческой деятельности.
Сегодня практически каждый банк готов выдать ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут различаться. Подобную информацию можно уточнить на сайте организации или во время приема у консультанта.
Стандартные условия кредитования:
- наличие прописки в регионе, где покупается объект;
- максимальный срок кредитования — 30 лет;
- предоставление справки о доходах;
- первый взнос, который достигает 30 % от общей стоимости.