Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
О чем думает покупатель?
● Вдруг материнский капитал не перечислят?
● Вдруг продавец не согласится квартиру передать после сделки, а затем ждать перечисления материнского капитала?
Первый вопрос совпадает у продавца и у покупателя – с него и начнем.
Чтобы «вдруг не перечислят» не случилось, надо соблюдать все правила использования материнского капитала: возраст ребенка, наделение собственностью всех членов семьи, отдельные комнаты для семьи при покупке с родными.
И конечно, условия перечисления материнского капитала прописываются в договоре купли-продажи:
1. Сроки (с даты получения документов о регистрации перехода права собственности: 3 рабочих дня на подачу заявления и документов в Пенсионный фонд РФ и 1,5 месяца на перечисление с даты подачи заявления и документов в ПФ РФ).
2. Точные банковские реквизиты продавца. Важно: продавцу надо взять в банке полные реквизиты счета на бланке банка с печатью. И оригинал отдать покупателю. Дело в том, что Пенсионный фонд при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом может их запросить как подтверждение и для проверки прописанных в договоре купли-продажи реквизитов.
Важно: перед сделкой покупатели берут в Пенсионном фонде Выписку из лицевого счета, и продавец видит сумму.
Как снизить риски перед покупкой квартиры?
- Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
- Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
- Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
Требования к новому жилью
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
-
Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.
-
Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.
-
Новая квартира стоит не меньше предыдущей.
-
Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.
Какое жилье необходимо приобрести взамен?
Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.
В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:
- Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
- Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
- Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).
Условия продажи квартиры с материнским капиталом
Квартира с вложенным материнским капиталом подлежит продаже в следующих случаях:
|
Продажа квартир с материнским капиталом: условия |
|
|
1 |
Есть регистрация жилья в Росреестре. |
|
2 |
Условия жизни несовершеннолетних после продажи недвижимости не ухудшатся, и доли в новом жилье не окажутся меньше. |
|
3 |
Жилье переоформлено в общую собственность по долям. |
|
4 |
Получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями детей. |
Сложности с рефинансированием ипотеки – в прошлом?
Это настолько сложный вопрос, что мы его даже вынесли в отдельный пункт. Не говоря о том, что ипотечный кредит с материнским капиталом изначально сложно оформить (банк или застройщик не хочет ждать, пока ПФР рассмотрит документы и переведет деньги), рефинансировать такой кредит практически невозможно.
Дело в том, что закон требует в обязательном порядке выделить доли в квартире всем членам семьи после погашения кредита. При этом не имеет значения, кто гасит кредит – сам заемщик или это делает другой банк в результате рефинансирования. В любом случае прямо посреди процедуры рефинансирования семья должна распределить доли на детей, и уже в таком виде квартиру банк получает в залог.
И для банка это огромный риск – если квартирой владеют несовершеннолетние, любая операция с такой недвижимостью требует согласований в органах опеки. Другими словами, обратить взыскание на эту квартиру банк не сможет даже в случае, если семья вообще перестанет платить по ипотеке – ведь органы опеки никогда не разрешат выселить несовершеннолетнего из квартиры, если у семьи нет иного жилья.
Поэтому банки обычно вообще отказывались рефинансировать такие кредиты – в результате семьи теряли возможность получить кредит по более низкой ставке и сэкономить семейный бюджет.
Как продавцу сократить риски при продаже квартиры под материнский капитал?
- Убедиться, что ребенку, на которого получен сертификат, исполнилось три года, недвижимость регистрируется в равных долях на всех членов семьи.
- Получить от покупателя выписку со счета из ПФ с указанием остатка средств.
- Прописать в договоре, что покупатель обратится в Пенсионный фонд для подачи документов на возмещение средств за счет материнского капитала в течение 5 дней после подписания договора.
- Указать в договоре схему погашения покупателем долга, если Пенсионный фонд откажет в переводе средств.
Moжнo пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл
B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:
▪ Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;
▪ cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.
Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.
Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.
Как продавец квартиры может получить свои деньги
При заключении такой сделки невозможно забрать деньги наличными, так как средства по сертификату не выдают на предъявителя. Продавцу придется открывать банковский счет и ждать поступлений от учреждения (Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, п. 16), если покупатель берет жилье в ипотеку, или от ПФР, когда остальную сумму выплачивают безналичным путем.
Владельцу следует учесть риски продажи квартиры за материнский капитал при получении денежной суммы:
- Без банковского кредитования. В этом случае продавец соглашается на свой страх и риск оформить такую сделку по тем документам, что предъявил покупатель. Проверить подлинность бумаг самостоятельно без помощи сотрудников ПФР или правоохранительных органов сложно. (Шаблон Договора купли-продажи с материнским капиталом без ипотеки — есть в другой статье).
- За счет средств ипотечного кредита. Практически безрисковая сделка , так как банк сразу перечисляет всю сумму по договору продавцу, а уже потом банк ждет перевода из Пенсионного фонда. Если ПФР по каким-либо причинам откажет в выплате, ответственность за гашение остатка все равно несет заемщик.
Чтобы фонд принял положительное решение, необходимо следить за оформлением документации. Поводом для отказа в переводе считаются ложные сведения, предоставленные получателем субсидии (256-ФЗ, ст. 8).
Риски при продаже квартиры по материнскому капиталу
Часть материнского капитала можно потратить на другие цели, потому заявленных денег может быть недостаточно. Если, конечно, вас не обманули с объемами имеющихся средств. Владельцы сертификата вполне могут частично потратить их.
Дабы избежать проблем с получением финансов, рекомендовано уточнить все базовые детали в документе: сумму маткапитала, необходимые реквизиты и сроки подачи заявления на запрос денег в Пенсионный фонд.
Есть риск, что к документации могут возникнуть вопросы от уполномоченных лиц, потому следует тщательно проверить все бумаги от покупателя. Оформляя куплю-продажу жилья по материнскому капиталу, не рекомендуется использовать цифровую подпись. Правильнее будет заключить соглашение на бумаге и заверить его у нотариуса.
Бывшему собственнику деньги перечисляет Пенсионный фонд, на базе свидетельства, которое предоставляет покупатель – госрегистрации прав владения купленной жилплощадью. Фонд перечисляет финансы через сорок дней после получения всей нужной документации. Месяц уходит на принятие решения и еще десять дней – на перечисление денег в счет оплаты за квартиру. Неприятности ждут бывшего хозяина, если Пенсионный фонд откажется от перечисления – и собственность потерял, и денег не получил.