Приёмка квартиры в 2023 году. Советы и разбор новых правил
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приёмка квартиры в 2023 году. Советы и разбор новых правил». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора
Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Документы, на которые следует обратить внимание при заключении ДДУ
Несмотря на то, что покупка жилья в новостройках на этапе строительства считается выгодной для дольщика сделкой, речь все равно идет о крупной сумме, учитывая сколько стоит даже самая недорогая квартира. Поэтому дольщику необходимо знать про документы застройщика абсолютно все детали.
Ответственность сторон в договоре ДДУ в 2023 году
Договор ДДУ является одним из наиболее важных юридических документов при покупке недвижимости. В нем прописываются условия приобретения объекта недвижимости и права и обязанности сторон. Одним из основных принципов заключения договора ДДУ является равенство прав и обязанностей между продавцом и покупателем.
В договоре обязательно должны быть определены ответственности сторон. Продавец обязан передать покупателю недвижимость в срок и в соответствии с договором. При этом продавец также обязан обеспечить объект недвижимости всем необходимым документами. В свою очередь, покупатель обязан оплатить недвижимость в соответствии с договором и принять ее в установленный срок.
В случае нарушения сроков или условий договора стороны несут ответственность. При этом ответственность должна быть определена в договоре. Например, если продавец не передал объект недвижимости в срок, то покупатель имеет право потребовать штрафные санкции или расторжения договора. А если покупатель не оплатил недвижимость, продавец может предъявить требование об уплате задолженности или расторжении договора.
Поэтому при заключении договора ДДУ в 2023 году необходимо обратить внимание на юридическую составляющую документа и определение ответственностей сторон. Заключить договор на должном уровне поможет опытный юрист, который сможет защитить интересы покупателя или продавца и обеспечить юридическую защиту в случае конфликтов между сторонами.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Жилье по ДДУ — выгодно и безопасно
Подведем краткие итоги:
-
Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;
-
Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;
-
Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;
-
В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;
-
Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
Благодарность от Уваровой Н.А. Выражаю огромную благодарность за проявленную ко мне и к моему вопросу адвокату Сергею Вячеславовичу. Нет слов от чувств благодарности за проявленный профессионализм и самое большое человеческое сочувствие и понимание! Всего Вам самого хорошего! Здоровья, успехов в работе и долгих лет жизни!
Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.
- информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);
- данные о государственной регистрации застройщика;
- сведения о реализуемом проекте строительства;
- информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
- данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.
Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.
Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.
Договор долевого участия (ДДУ) является одним из основных инструментов, используемых на рынке недвижимости. Он заключается между застройщиком и покупателем квартиры или дома в строящемся доме. Суть договора заключается в том, что застройщик обязуется строить жилье, а покупатель — оплачивать его поэтапно.
ДДУ регулируется Гражданским кодексом РФ и является законодательно установленным договором в сфере недвижимости. В договоре должны быть четко прописаны все условия, в том числе сроки строительства, размеры взносов, порядок оплаты и досрочного расторжения договора.
- Важно знать: покупатель имеет право на передачу права третьим лицам только после появления нотариально оформленного акта о праве общей собственности.
- При заключении ДДУ необходимо быть внимательным и внимательно изучать все условия договора, обращая особое внимание на сроки оплаты, порядок расторжения и нюансы связанные со списанием долгов перед застройщиком.
Какой срок действия имеет договор ДДУ?
Стоит знать, что срок действия договора ДДУ заключается на период до момента, когда объект недвижимости будет сдан покупателю. Важно заранее ознакомиться с этим моментом и уточнить его в тексте договора. Также на срок действия договора может повлиять непредвиденные обстоятельства, в таком случае необходимо провести переговоры со сторонами и внести соответствующие изменения в договор.
Помимо этого, важно знать, что существует определенный срок на подписание договора ДДУ. На протяжении последних лет законодательство в этой области неоднократно менялось, поэтому необходимо следить за изменениями и обновлять свои знания. В настоящее время, согласно действующего законодательства, подписание договора возможно только в период с момента разрешения на строительство до момента стадии готовности объекта к передаче.
Таким образом, чтобы избежать неприятностей и проблем, необходимо заранее вникнуть в детали договора ДДУ и уточнить все важные моменты с продавцом недвижимости. Важно помнить о сроках действия договора и о необходимости его своевременного подписания.
Что обязательно должно быть прописано в договоре ДДУ
ФИО и паспортные данные покупателя.
Основные характеристики многоквартирного дома (проектная декларация размещенная на сайте наш.дом.рф):
- Кадастровый номер земельного участка под застройку;
- Адрес объекта;
- Этажность;
- Срок сдачи дома в эксплуатацию;
- Материал наружных стен и перекрытий;
- Класс энергоэффективности и сейсмостойкости;
Информация о квартире, которая будет передана в собственность:
- Номер квартиры;
- Количество комнат и площадь квартиры;
- Высота потолков (не обязательно);
- Наличие балкона или лоджии (не обязательно);
- Тип отделки и ее особенности (материалы);
- План квартиры;
- Срок гарантии на жилье.
Срок передачи квартиры дольщику.
Стоимость квартиры, срок и порядок ее выплаты.
Эскроу-счет, название и реквизиты банка, куда нужно направить средства.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.
Что изменилось в 2018-2019 году
Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты. Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г. Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов.
Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2019 г.:
- Начиная с июля 2019-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) вынуждены работать с эскроу-счетами. То есть, они могут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.
- Для организации контроля расходования средств создан Фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик должен перечислять 1,2% от стоимости объекта.
- Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.
Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.
- Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
- Строительная компания, начиная строительство на основании договора подряда, должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.
- По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.
Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.
- Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.
Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.