Купля-продажа недвижимости: что придется заплатить в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости: что придется заплатить в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
У 2023 році в Україні продовжує діяти будівельна амністія. Відповідно до пункту 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вона поширюється на об’єкти площею до 300 кв. м, що позиціюються класом CC1, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015. Сюди відносяться приватні будинки, дачні, садові, господарські споруди, а також об’єкти с/г призначення, зведені не пізніше 12 березня 2011 року. Будівельна амністія означає, що легалізувати самобуд можна без сплати штрафу за особливою процедурою. Для цього повинні виконуватися наступні умови:
- будинок побудований на ділянці з відповідним цільовим призначенням;
- присутні документи на право користування чи володіння землею;
- ділянка має кадастровий номер;
- будівля зведена з дотриманням норм, що підтверджено фахівцем.
Что содержит договор купли-продажи недвижимого имущества
Любой договор, в том числе купли-продажи недвижимости, включает в себя несколько основных частей. Что содержит договор купли-продажи недвижимого имущества:
- Шапка. Здесь можно увидеть личные данные собственника жилплощади и покупателя, дату документа. ФИО и паспортные данные должны быть записаны без ошибок, иначе это может привести к признанию договора недействительным.
- Предмет договора. В этой части перечисляют документы, необходимые для передачи имущества в собственность, характеристики жилплощади, в том числе адрес, вид собственности и другие детали.
- Стоимость объекта недвижимости. Цена квартиры или дома прописывается в предварительном договоре, после чего продавец уже не может ее повысить или снизить. Стоимость указывают в гривнах. Также здесь может быть информация о порядке оплаты.
- Порядок оплаты. Если эта часть договора не внесена в предыдущую, значит, она должна быть четко прописана отдельно. Покупатель может внести полную оплату на месте или договориться с продавцом о рассрочке. Независимо от договоренностей между сторонами, они должны быть указаны в этой части документа.
- Права и обязанности сторон. Здесь прописываются как стандартные формулировки, так и индивидуальные моменты по конкретной сделке. Например, если жилье продают с отсрочкой платежа, это важно указать в документе в виде дополнительных прав и обязанностей продавца и покупателя.
- Прочие условия. В эту часть входит все, что не указано в предыдущих пунктах договора. Здесь можно прописать дату выселения продавца из дома, сторону, которая оплачивает налоги, и другие «мелкие» нюансы.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи недвижимости, важно крайне внимательно изучить его, чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии.
На какую недвижимость можно и нельзя заключить договор купли-продажи
Приобретение квартиры будет считаться законным, если правильно оформлен договор купли-продажи, а сама жилплощадь принадлежала продавцу на законных основаниях. Собственник обязательно должен предоставить документ, который подтверждает право собственности, и иметь регистрацию в электронном реестре.
Итак, если квартира или дом законно принадлежат продавцу, покупатель может заключить сделку и подписать договор купли-продажи. Важно обратить внимание, если имущество было куплено в браке, второй супруг должен предоставить свое согласие на сделку. Если у жилплощади есть и другие владельцы, все они должны предоставить письменное согласие на продажу квартиры.
Важно также проверить, если среди собственников жилья есть недееспособный человек или несовершеннолетний, придется получить разрешение органов опеки. Когда один из владельцев не может присутствовать на заключении сделки, понадобится доверенность от его имени на право продажи недвижимости.
Есть несколько типов недвижимости, которую нельзя продать и соответственно нельзя заключить на нее договор купли-продажи:
- неприватизированное жилье;
- ведомственное;
- социальное;
- служебное;
- недвижимое имущество, на которое наложен арест/запрет;
- жилье, по которому не выплачен ипотечный кредит.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, важно убедиться, что недвижимость не относится к вышеуказанному списку и у собственников имущества есть все необходимые документы.
Какую землю в Украине можно продать и купить
На сегодняшний день в Украине уже 18 лет действует мораторий на продажу земли, который в очередной раз продлен до 1 января 2020 года. Несмотря на это, рынок земли в Украине функционирует: мораторий распространяется только на земли сельхозназначения, вся другая земля продается и покупается.
Никаких ограничений на продажу-покупку земли несельскохозяйственного назначения не существует. Можно продать и купить землю под застройку дома, автозаправки, магазина и многого другого. Можно продать и купить землю под ведение домашнего хозяйства, приусадебного участка, под сад возле своего дома, дачу.
Снятие моратория на рынке земли Украины снова встало на повестку дня после смены власти в Украине в 2019 году. Украина остается одной из 6 стран мира, где не работают рынки земли, из-за чего тормозится развитие экономики, снижается стоимость гектара земли. Прогноз эффекта снятия моратория таков: когда снимут ограничения на продажу сельхоз земель, заработает рынок земли, что будет стимулировать развитие экономики страны в целом и сельского хозяйства в частности, цены на продажу и стоимость аренды земли в стране резко возрастут, и собственники паев смогут в полной мере реализовать свое право на землю. На сегодняшний день закон о земле позволяет собственникам земельных участков обмениваться ими.
Какие риски есть при покупке земельного участка
При покупке земельного участка следует обратить внимание на следующие нюансы. Прежде всего, необходимо покупать только приватизированный участок. Если вам пытаются продать неприватизированный участок, то речь идет о продаже права приватизации этого участка, а не самой земли. Прежде, чем стать владельцем этого участка, вам придется потратить на это много сил и времени, а также денег. Если вы готовы к этому, можно купить и неприватизированный участок, проделав всю работу по его приватизации самому. Но дешевле и проще приватизировать участок будет тому, кто пользуется ею на протяжении длительного времени. По закону, каждый гражданин Украины имеет право на бесплатную единоразовую приватизацию земельного участка в пределах определенных норм в зависимости от назначения участка.
Как проверить, приватизирован ли участок? Необходимо увидеть Акт на право собственности. Именно этот документ подтверждает приватизацию недвижимости. В нем указан собственник участка, характеристики самой недвижимости – площадь, месторасположение, целевое назначение, план). Документ подписан органами местной администрации и земельных ресурсов.
Второй момент, очень важный при покупке земли – целевое назначение участка. Если вы хотите купить землю под застройку, вам нужен участок с назначением жилищной и общественной застройки. Если вы планируете участок под сад, огород, дачу, вам нужно купить землю сельскохозяйственного назначения. Если вы построите на таком участке дом, то зарегистрироваться в нем вы не сможете. А изменить целевое назначение земельного участка довольно непросто, легче сказать – невозможно.
Отмена моратория на продажу земель может принести новые правила в процедуру оформления сделок по покупке-продаже земли.
Процедура регистрация объектов недвижимости и ее цена
Как уже упоминалось в статье, право собственности обязательно должно быть зарегистрировано. Кроме того, от срока оформления необходимого пакета документов зависит размер административных сборов.
По общему правилу регистрация недвижимости происходит за 5 дней с момента подачи заявления в Госреестр. В этом случае устанавливается оплата, размер которой равен 1% прожиточного минимума для трудоспособных граждан.
Однако есть случаи, когда регистрацию можно выполнить быстрее, но платить придется больше. Так:
- За оформление всех необходимых документов в течение 2 рабочих дней оплата составит 1 минимальную заработную плату.
- В течение 1 рабочего дня — 2 минимальные заработные платы.
- А в течение 2 часов — 5 минимальных заработных плат.
Было интересно? Читайте о том, как происходит оценка акций для принятия наследства в Украине.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Перечень документов для продажи земельных участков
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Договор купли продажи доли квартиры
Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.
Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.
Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.
Образец договора купли продажи квартиры в Украине
Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.
Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.
Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.
Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.
В итоге этот документ и будет являться договором купли продажи квартиры, который покупатель получает на руки вместе с выпиской из реестра.
Выводы по договору купли продажи
Если правильно составленный, заверенный и зарегистрированный договор купли-продажи уже в ваших руках, то это свидетельствует о том, что вы стали полноценным и законным владельцем купленной квартиры или жилого дома.
Будьте осмотрительны и осторожны, проверяя документы. Обращайте внимание на личности продавцов. Здесь важно ничего не упустить. Лучше всё перепроверить несколько раз и не допускать ошибок.
Старайтесь выбирать квартиру для покупки не только с выгодными условиями сделки, но и с надёжными документами. Не слушайте советы риэлторов и посторонних малознакомых лиц. Если они не рискуют деньгами и слабо разбираются в документах, то могут советовать всё, что угодно.
Для безопасности и уверенности в результате лучше привлечь юриста для проверки документов и предварительных консультаций по оптимальным условиям сделки и минимизации возможных рисков. Как правило, он поможет сэкономить больше, чем стоят его услуги и обезопасит от возможных рисков и потери денег из-за признания в дальнейшем сделки недействительной.
Надеемся, что статья поможет вам совершить выгодную и безопасную покупку и теперь вы знаете всю информацию по договору купли-продажи квартиры в Украине. Удачных приобретений!
Что нужно, чтобы продать / купить землю
Какой бы способ приобретения или отчуждения права собственности вы не выбрали, напоминаем, что такое соглашение является письменным и подлежит нотариальному удостоверению.
При обращении к нотариусу необходимо учитывать, что такой договор нотариус вправе удостоверить только по месту нахождения имущества или по месту регистрации одной из сторон. То есть, нотариус, например, в Жашкове вправе удостоверить договор только в случае, если земельный участок находится в этом населенном пункте, или если одна из сторон договора зарегистрирована в Жашкове.
Что касается необходимых бумаг, то для покупателя (приобретателя) все просто – нужны документы, удостоверяющие личность (паспорт), индивидуальный налоговый номер и деньги.
Для продавца (отчуждателя) земельного участка все немного сложнее. Кроме паспорта и ИНН, он, в случае, если земельный участок приобреталась в браке, должен предоставить согласие супруга на его отчуждение.
Эта норма не касается имущества, которое приобретено в силу договора дарения – был его владелец в браке или нет во время приобретения.
Если продавец – юридическое лицо, он должен предоставить документы юридического лица (устав, выписка), паспорт и ИНН директора (уполномоченного лица компании), документы, подтверждающие полномочия директора (приказ о назначении или протокол об избрании), нотариальную доверенность, если действует уполномоченное лицо, печать, решение юридического лица заключить договор (протокол общего собрания) и др.
Приложения к договору купли-продажи земельного участка
Список приложений к договору не утвержден ни законами, ни актами Росреестра. Образец договора купли — продажи земельного участка часто имеет следующие приложения: выписка из ЕГРН, план (межевой план) участка, акт приема-передачи участка, согласие супруга продавца на сделку. Договор купли – продажи земли может иметь и другие приложения – например, расчет цены земельного участка, если она устанавливается за единицу его площади.
При продаже участка, который находится в ипотеке, следует приложить к договору документы, которые касаются ипотеки. Например, кредитный договор с банком, в обеспечение обязательств по которому продавец заложил участок, и согласие залогодержателя на отчуждение участка.
Не забудьте привести список приложений в договоре и оговорить, что они являются неотъемлемой частью контракта.
На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи
Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.
У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.
Некоторые условия:
- Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
- В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
- Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение