Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Особенности сделки купли-продажи объектов коммерческого назначения

Коммерческая недвижимость часто выступает предметом сделки купли-продажи. В большинстве случаев такое имущество используется юридическими лицами и частными предпринимателями во время ведения хозяйственной деятельности, поэтому оформлением и заключением договора купли-продажи (ДКП) занимаются представители бизнеса.

Главным нюансом сделки с нежилым имуществом считается то, что нужно урегулировать вопрос, который связан с переходом прав на землю под помещение. Земельный кодекс регламентирует, что право собственности на недвижимость и земельный участок переходит к другому собственнику, если они принадлежали продавцу.

Если продавец не владеет земельным участком, покупатель приобретает помещение и получает право использовать землю, на которой расположена приобретаемая недвижимость, на идентичных условиях, что действовали для предыдущего собственника. Эти условия прописаны в ст. 271 Гражданского, а также ст. 35 Земельного кодексов. При этом законодательством не запрещается переход права владения объектом без переоформления соответствующей правоустанавливающей документации на земельный участок.

Это значит, что для нового владельца здания будут действовать аналогичные условия, что и для предыдущего, независимо от того, были оформлены или нет документы на землю между двумя сторонами сделки. При этом отсутствие нового арендного соглашения между собственником участка и владельцем недвижимости не освобождает последнего от обязательства платить за аренду земли.

Обязательно нужно решить земельный вопрос на этапе составления соглашения купли-продажи. Например, в документе можно предусмотреть определенную фразу, которая регламентирует переход права пользования землей на идентичных условиях, что действовали для продавца имущества.

Что будет с правоустанавливающими документами на недвижимость, если они выданы госорганами Украины

Документы, выданные органами власти Украины и удостоверенные украинскими нотариусами до включения регионов в состав России, включая сам день вхождения, будут признаваться, если «выданы в пределах компетенции» органов власти или нотариусов и соответствуют местному законодательству на момент издания, выдачи или удостоверения. Речь идет о документах, которые «подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение такого имущества», говорится в законопроекте кадастрового ведомства.

Как пояснили редакции в Росреестре, под днем включения в состав России Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей понимается 5 октября 2022 года (дата ратификации договоров о принятии в Российскую Федерацию и образовании в ее составе новых субъектов). Таким образом, признаются документы, выданные Украиной до 5 октября 2022 года включительно. Документы, выданные 6 октября и позже, согласно законопроекту, уже не будут иметь юридической силы.

Требуется ли регистрация?

Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, которому перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться:

1. в территориальном органе Росреестра;
2. в МФЦ «Мои документы».

Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приёма и выдачи документации.

Предварительно уплачивается пошлина, которая составляет:

• 2 тысячи рублей для физических лиц;
• 22 тысячи рублей – для юридических.

Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день стороны подходят к регистратору и получают на руки:

1. Продавец: договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки.
2. Покупатель: ДКП с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретённый объект.

После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершённой, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с её целевым назначением.

Почему важно проверить недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости, в том числе и коммерческой – это всегда вопрос значительных сумм денег. Особенно важно это при приобретении крупных, дорогостоящих объектов – складов, офисных центров, но даже стоимостью небольшого торгового павильона рисковать никому не хочется. Но самой основной причиной, по которой необходима проверка коммерческой недвижимости квалифицированным юристом –это большое количество мошенников и не совсем честных на руку предпринимателей, которые стремятся обманом завладеть вашими средствами. Существуют десятки схем, по которым тысячи людей ежегодно обманывают при сделках с недвижимостью, и только небольшому проценту из них удается вернуть свои средства назад.

Есть и другие риски, касающиеся коммерческой недвижимости, например,:

• нарушения при строительстве, что может отразиться как на эксплуатации объекта, так и на проблемах с контролирующими органами;
• проблемы с документацией на недвижимость – нередко коммерческая недвижимость создается путем переоформления из жилой в нежилую, или строится как временный объект, а затем переоформляется в капитальную. Если в этих процедурах были допущены нарушения, покупатель как новый владелец может столкнуться с проблемами в будущем;
• обременения – недвижимость может находиться под арестом или быть залогом по кредиту. При покупке такого объекта проблемы для владельца гарантированы.

Таким образом, становится очевидно, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости перед покупкой – необходимая операция, чтобы обезопасить себя от большинства возможных рисков и проблем.

Как составить договор?

Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:

1. в агентстве по работе с недвижимостью;
2. в юридической консультации;
3. в нотариальной конторе;
4. самостоятельно.

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

1. Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.

Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:

• для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
• для юр. лиц – 22 тысячи.

Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:

• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• учредительную документацию;
• техническую и кадастровую документацию.

По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.

• согласие остальных собственников на продажу квартиры.

Обратить внимание нужно на следующее:

• есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
• если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Услуги в помощь с оформлением

Наиболее эффективным способом при оформлении регистрации являются специальные услуги, которыми можно воспользоваться и получить консультацию специалистов. Несмотря на стоимость услуг, вы не пожалеете что воспользовались ими, ведь это поможет вам избежать ошибок и нелепостей.

При собирании документов проходит тщательная проверка на юридическую аккуратность сделки, которая содержит:

• Подробное извещение об объектах с помощью внешней карты Росреестра.
• Наличие всех необходимых документов о том, что здание полностью принадлежит вам.
• Определение ограничений при регистрации, а также установка недоступных обременений.
• Свидетельство о том, что имущество принадлежит вам.

Платность услуг зависит от таких критерий:

• Место жительства, где совершена сделка.
• Размер и усложнения при сделке.
• Предметы и личности сделки.
• Цель и основное задание сделки.
• Нуждаемость в услугах.

Размер услуг и стоимость можно непременно разузнать в интернете.

Для главных и значимых город, точнее для Москвы и Петербурга цена в наименьшем количестве составляет 5000 тысяч рублей, но все равно, расценка услуги полностью зависит от ее объемности.

Вопрос, который волнует многих граждан, особенно когда речь идёт о документации, выданной до 1998 года. Разберём ситуацию подробней:

• В случае, если документы, выданные до 1998 года были оформлены в соответствии с действующим тогда законодательством, то они имеют полную юридическую силу и на сегодняшний день.
• Внести ограничение на срок действия того или иного документа, может лишь принятый после оформления закон, который предписывает время перехода на новые правовые отношения.
• В остальных случаях менять или нет – это исключительно лично дело собственника. В целом же обязательная регистрация права на собственность предусмотрена законом только в случае осуществления каких-либо действий с недвижимостью.

Нужно оформить на себя помещение? Признание права собственности нежилого объекта за тем или иным лицом – обыденная сегодня манипуляция. Она проводится в несколько этапов.

Сначала собственник территории подготавливает документы. Ему потребуются паспорта имущества (кадастровый и технический). Если речь идет о новом здании, соответствующие бумаги должны подготавливаться застройщиком.

Чтобы получить кадастровый паспорт, а также план помещения (без него обойтись не получится), необходимо вызвать соответствующую службу. А именно – работников кадастровой палаты. Если вместе с нежилым объектом оформляется земля, придется обратиться дополнительно к геодезистам. Они занимаются составлением техпланов на земельные участки.

Далее происходит сбор остальных бумаг. Процедура зависит от особенностей жизненных обстоятельств относительно каждого отдельного дела. Когда все готово, можно проводить при необходимости юридически значимую сделку по переходу полномочий на определенный объект, сопряженный с регистрационными действиями.

Обязательно перед подачей заявления установленной формы в уполномоченные службы происходит уплата госпошлины. Юрлица перечисляют за операцию 22 000 рублей, физлица – 2 000.

Когда документы переданы уполномоченным службам, происходит их проверка на подлинность и целостность. Если все нормально, собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги через 10 дней. В противном случае процедуру приостановят или вовсе отклонят.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ

Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Из вышесказанного следует, что регистрировать право собственности необходимо при покупке, разделе, дарении или наследовании

объекта нежилой (коммерческой) недвижимости. Также государственная регистрация права собственности обязательна при перестройке, перепланировке или реконструкции нежилого помещения, здания, сооружения. Цены и порядок действий по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью ЗДЕСЬ.

Возникновение права собственности на вновь создаваемые здания связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Данное право принадлежит собственнику участка под домом, если иное не установлено законодательством. У собственника здания и земли под ним существует обязанность одновременно передавать права на оба объекта. Если данное требование будет нарушено, сделка будет являться недействительной.

Согласно ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы особенности кадастрового учета и регистрации права собственности на вновь созданные здания и сооружения: — указанные процедуры проводятся одновременно в отношении здания и участка под ним, если права на землю ранее не были зафиксированы в ЕГРН; — при регистрации прав на здание одновременно может осуществляться кадастровый учет всех помещений в нем.

Постановка на кадастровый учет и регистрация зданий и сооружений осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок земли под указанными объектами. Если для возведения здания не требовалось получение разрешения на строительство, его кадастровый учет и регистрация будут проводиться на основании технического плана и правоустанавливающих документов на землю.

Многие физические и юридические лица владеют на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными до 1998 года, в том числе и по планам приватизации, среди которых имущество заводов, сельскохозяйственных кооперативов, рыбколхозов и других предприятий. В период оформления прав на такое имущества в РФ отсутствовал единый орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Кроме того не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации, поэтому в таких ситуациях используется понятие «ранее возникшее право».

Сегодня ранее возникшее право, признаваемое реально существующим в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», в случае обращения правообладателя за его государственной регистрацией не всегда возможно подтвердить в соответствии с требованиями названного закона. В такой ситуации Вам сможет помочь только профессиональный юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. ЗДЕСЬ вы узнаете, как происходит процесс сопровождения сделки.

Основные виды правоустанавливающих документов:

• Договор купли-продажи. Документация оформляется в трех экземплярах, каждый из которых обладает равной юридической силой. По одному экземпляру получают стороны, участвующие в сделке, а третий передается на хранение в Росреестр. Бумаги содержат все сведения об объекте недвижимости: цену, ФИО лиц, имеющих право на проживание и др.
• Договор дарения. Договор дарения подтверждает передачу собственности на безвозмездной основе.
• Договор мены. Документ используется при обмене одного объекта на другой. Разница в цене возмещается одной из сторон.
• Свидетельство о праве на наследство. Выдается через шесть месяцев с момента кончины наследодателя. На основании документа наследник оформляет свои права в Росреестре.
• Договор приватизации. Выдачей правоустанавливающей документации на недвижимость занимаются органы местного самоуправления. Если в приватизации участвует несколько человек, то бумаги на жилье получает каждый из них. В документах указывается долевая часть.
• Долевое строительство. Инвестирование. Бумаги содержат обязательства застройщика передачи возведенного объекта в собственность будущим жильцам.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

• продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
• хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Необходимые документы

Для начала процедуры регистрации права собственности на недвижимость необходимо иметь правоустанавливающие документы. Таким документами могут быть: договор купли-продажи, договор уступки права требования, свидетельство о праве на наследство. В случае если это вновь построенное здание, то необходимо иметь правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Полный список необходимых для подачи документов напрямую зависит от конкретной ситуации. Уточнить список необходимых документов можно обратившись за консультацией в Росреестр.

Также могут потребоваться дополнительные документы, к которым можно отнести, в частности, кадастровый паспорт на помещение, здание, сооружение, который можно получить в Кадастровой палате при наличии необходимых правоустанавливающих документов. Размер оплаты за предоставление кадастрового паспорта зависит от объема предоставляемых сведений и заявителя – физическое или юридическое лицо. Получение иных дополнительных документов зависит от конкретной ситуации и может потребовать обращения в КИО, ФИ, ПИБ (ГУиОН), БТИ.

Важно помнить, что неправильно составленные документы могут вызвать сомнения в их подлинности и достоверности у регистрирующих органов, что приведет к приостановке процедуры регистрации. Если эти причины не будут устранены в установленный срок, то регистрирующий орган обязан вынести решение об отказе регистрации права собственности.

Похожие записи:

• Справка на работу о беременности: дает ли она привилегии?
• Пенсии чернобыльцам в 2023 году с 1 апреля в 2023 году
• Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году