Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Общий порядок расторжения брака при наличии общих несовершеннолетних детей
Наличие несовершеннолетних детей затрудняет бракоразводный процесс. По общему правилу несовершеннолетними являются дети, не достигшие 18 лет, родителями считаются кровные или приемные мать и отец.
Расторжение брака при наличии несовершеннолетних детей происходит в органах ЗАГСа (исключительные случаи) или в суде.
В ЗАГС можно подать заявление на развод только в случае отсутствия несовершеннолетних детей, имущественного спора и при согласии обоих супругов.
Исключение: расторгнуть брак в органах ЗАГСа при наличии в семье ребенка можно, когда второй супруг признан судом недееспособным, безвестно отсутствующим, умершим или отбывает наказание в виде реального лишения свободы сроком свыше 3 лет. В такой ситуации в ЗАГС необходимо подать заявление о расторжении брака, свидетельство о заключении брака, вступивший в законную силу судебный акт, как подтверждающее основание для расторжения брака (решение суда о признании супруга безвестно отсутствующим, умершим, недееспособном или приговор, вынесенный в отношении супруга), квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии со статьей 333.26 НК РФ).
Важно знать: в ситуации, когда у одного из супругов есть дети, но второй супруг не является им отцом, развод может быть осуществлен в органах ЗАГСа.
Кроме вышеперечисленных случаев, развод супругов при наличии общих несовершеннолетних детей может быть осуществлен только в судебном порядке. Исковое заявление супругом лично или через своего представителя подается в мировой или районный суд.
Мировой суд рассматривает дела о расторжении брака при наличии ребенка в семье в следующих обстоятельствах:
- размер совместного имущества супругов, подлежащего разделу, составляет не более 50 000 рублей;
- между супругами отсутствует спор о дальнейшем проживании детей;
- наличие алиментного соглашения или иной договоренности о порядке выплат алиментов на несовершеннолетних детей.
При возникновении споров о разделе имущества, а также при нежелании одного из супругов разводиться, расторжение брака при наличии детей происходит в районном суде.
По общему правилу иск о расторжении брака подается в районный суд по месту жительства ответчика. Однако при наличии несовершеннолетнего ребенка или тяжелой болезни заявление может быть подано в суд по месту жительства истца.
В отсутствие возможности или желания одного из супругов участвовать в судебных заседаниях, закон предоставляет ему право воспользоваться помощью представителя по доверенности.
В исковом заявлении должна содержаться следующая информация:
- реквизиты судебного органа, куда направляется иск;
- информация об истце и ответчике;
- обстоятельства дела и причину развода;
- сведения о наличии несовершеннолетних детей, совместно нажитого имущества, брачного договора, соглашения о разделе имущества;
- причины для оставления детей с истцом;
- требования истца (расторгнуть брак, выплата алиментов, раздел имущества, определение места жительства детей).
Кроме искового заявления в суд необходимо предоставить следующий пакет документов:
- квитанция об оплате государственной пошлины в размере 650 рублей;
- свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении детей;
- алиментное соглашение (если оно в наличии);
- брачный договор (если он в наличии);
- доверенность, если в суд ходит представитель супруга.
Перед началом рассмотрения дела о расторжении брака при наличии несовершеннолетних детей суд дает возможность супругам помириться и предоставляет для этого срок в пределах трех месяцев. При отсутствии подвижек в отношении между супругами, суд начинает рассмотрение дела.
Если в суд предоставлены все необходимые документы и стороны явились в судебное заседание, то рассмотрение дела о расторжении брака может ограничиться одним судебным процессом.
Родители в любой момент судебного заседания вправе договориться о том, с кем останется ребенок, какой будет порядок взаимодействия второго родителя с ним, какие размеры алиментных выплат он будет выплачивать.
Определение места жительства несовершеннолетнего ребенка после развода родителей
Благополучие детей при расторжении брака его родителей является основной задачей при решении вопроса об их дальнейшем месте жительства.
При этом место жительства детей после расторжения брака устанавливается по соглашению его родителей. Если соглашение не заключалось, то такое место назначается судом исходя из интересов ребенка и с учетом его желания.
По законодательству никто из родителей не обладает преимущественном правом на то, чтобы дети после развода проживали именно с ним.
Суд определяет это исходя из конкретной ситуации и индивидуальных условий жизни каждого из родителя.
При назначении места жительства суд учитывает следующее. Привязанность ребенка к каждому из родителей, а также к близким родственникам со стороны каждого из родителя. У детей старше 10 лет спрашивают мнение с кем бы ему хотелось остаться после развода родителей.
Мнение родителей. В иных ситуациях суд может установить, что один из родителей не желает постоянно проживать с детьми и воспитывать их. Поэтому при решении данного вопроса отдает предпочтение другому родителю.
Место жительства каждого из родителя. Если мать проживает в районе, где ребенок растет, ходит в школу и в секции, то суд, скорее всего, определит место проживания ребенка также в этом районе.
Возраст ребенка. Детей в возрасте до 10 лет чаще оставляют с матерью.
Условия проживания родителей. Суд обращает внимание на то, в каких условиях живет каждый из родителей: площадь жилища, наличие отдельной комнаты для детей, индивидуальное рабочее и спальное место, удобства в доме.
Место работы родителей, состояние здоровья, уровень достатка и наличие вредных привычек. Все эти факторы значительным образом влияют на мнение суда при решении вопроса о дальнейшем месте жительства несовершеннолетних детей.
Если в семье несколько детей, то суд обычно не разделяет по разным семьям братьев и сестер, а оставляет их жить с одним из родителей. В отдельных случаях ребенок сам вправе изъявить желание проживать со вторым родителем и отдельно от других детей.
Кроме того, суд оценивает, с кем из родителей ребенка ждет более достойное будущее и какие возможности каждый из них может для этого реализовать.
Если один из родителей хочет, чтобы дети проживали именно с ним, он вправе направить в суд следующие документы:
- заключение органов опеки и попечительства о том, что бытовые условия проживания родителя подходит для детей.
- справки с места работы, подтверждающие доход, способный обеспечить детям достойную жизнь.
- положительная характеристика с места работы.
Обратите внимание: судом может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая выявит влияние на ребенка родителей, а также установит систему взаимодействия с каждым из них.
Права детей при разводе родителей на жилье
Иногда мать и отец, приобретая жилье, сразу оформляют его на сына или дочь. В результате этого именно он становится единоличным владельцем недвижимости. Такое жилье не должно включаться в имущественную массу, подлежащую разделу. Аналогичным образом будет решаться вопрос с квартирой, которая в период брака была передана сыну или дочери на основании безвозмездного договора дарения.
В остальных случаях ребенок может лишь пользоваться жилой недвижимостью, принадлежащей его родителям. Претендовать на собственность на эти квадратные метры невозможно. Иным образом будет разрешаться ситуация, когда семья улучшила свои жилищные условия, получив на эти цели от государства денежные средства. Это так называемый семейный (материнский) капитал.
Права на него имеют все члены семьи, значит, детям тоже полагается доля в этом жилье. С разводом и разделом квартиры эта ситуация никоим образом не связана. Доли детям выделяются в любом случае после того, как квартира оформлена в собственность супругов.
Увеличение доли имущества одной из сторон
Если речь идет о совместно полученном добре, которое подлежит разделу на общих основаниях, то доля детей при разводе родителей и разделе имущества выделена не будет. Имущественный спор будет решен по принципу равенства, то есть доля каждого из супругов составит 50%. Закон предоставляет право тому родителю, с кем остаются сын или дочь, заявить свои требования о выделении ему большей части общей собственности в судебном порядке. Чаще всего это происходит в следующих случаях.
Когда дело касается раздела дома или квартиры, особенно если жилье невелико и иного жилого имущества у супругов нет. На первый план здесь выходит ущемление интересов несовершеннолетних отпрысков супругов, которые при равноценном дележе потеряют крышу над головой. К примеру, если в двухкомнатной квартире проживают мать, отец и двое их несовершеннолетних детей, то после раздела жилплощади по принципу равенства дети окажутся без жилья.
Частично эту проблему решает нововведение в СК РФ, вступившее в силу с начала 2021 года. Статья 86 обязует сторону, проживающую отдельно от детей, помогать им в съеме или покупке жилплощади (к примеру, взяв на себя часть обязательств по ипотечному договору).
Доля ребенка в наследстве
Особое внимание следует уделить ситуации, когда после развода матери и отца и раздела между ними совместной собственности один из родителей умирает. Дети, которые наряду с действующими супругами и родителями умершего являются первоначальными наследниками, имеют право потребовать свою долю имущества родителя, даже если существует иное завещание.
Если последняя воля умершего официально не оглашена, то движимое и недвижимое имущество делится между наследниками первой ступени в равных частях. В ситуациях, когда составлено завещание, а сын или дочь в нем не упомянуты, ребенок может претендовать на половину той доли, которая ему принадлежала бы без существования документа.
К примеру — мужчина и женщина развелись, после чего супруг вновь женился. В первом браке остался несовершеннолетний сын, во втором союзе родилось двое детей. Через несколько лет отец семейства скончался, оставив завещание в пользу второй супруги. Если бы данного документа не было, наследник на долю имущества после расторжения брака получил бы 25%, но наличие завещания дает ему право потребовать лишь восьмую часть.
Необходимые документы
Сотрудники государственной службы регистрации прав собственности на недвижимость обязаны проверить следующие документы:
1. Дарственная на ребенка (договор дарения квартиры);
2. Паспорта сторон, в т.ч. ребенка старше 14 лет;
3. Свидетельство о рождении ребенка;
4. Документы на квартиру:
a. Кадастровый паспорт на дом или квартиру (получить в БТИ);
b. Справка об оценки стоимости квартиры (так же получается в БТИ);
c. Полная выписка из домовой книги о составе лиц, проживающих в квартире.
5. Заявления сторон:
a. Заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя;
b. Заявление о получении в дар квартиры и регистрации права собственности от несовершеннолетнего ребенка.
6. Согласие владельцев других частей квартиры (родственника);
7. Согласие представителей ребенка на получение квартиры в дар ребенку;
8. Разрешение органов опеки о представлении интересов несовершеннолетнего его родителей, не имеющим собственного жилья;
9. Квитанция об уплате государственной пошлины;
В некоторых семейных парах муж или жена желают оформить недвижимость (дом, квартиру) на своего маленького сына или дочь. Согласно действующему положению законные представители вправе ребенку становится владельцем собственности с самого рождения. Но люди все разные, и неизвестно, какие мотивации двигали гражданами.
Даже если подросток по завещанию становится собственником имущественного хозяйства, он не сможет им распоряжаться в полной мере. Делать за него это будет его законный представитель (опекун).
В качестве минуса такого оформления недвижимости на несовершеннолетнего ребенка выделяют то, что если родители захотят продать имущественное хозяйство, то они должны будут убеждать органов опеки в соблюдении интересов годовалого малютки. В качестве плюса – законные представители подростков будут уверены, чтобы не случилось, их малолетний ребенок не останется на улице.
Есть и другие случаи, когда родителям нужно оформлять договор дарения на своего кроху – способ вывести имущественное хозяйство из списка совместно нажитого благосостояния. Обычно это происходит, когда кто-то из родителей собирается подавать документы на развод. Каждый год в законы вносят поправки, поэтому следует хорошенько подготовиться перед началом процесса. Ведь для одного из родителя получить долю имущества уже не получится, так как собственность, оформленное на третье лицо разделу не подлежит.
Приватизация с участием несовершеннолетнего
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка по закону Став собственником квартиры, несовершеннолетний ребенок сможет беспрепятственно осуществлять владение и пользование недвижимым имуществом. Но свободно распоряжаться им он сможет, только достигнув совершеннолетия. До этого срока на любое отчуждение недвижимости ему понадобится не только добрая воля родителей, но и письменное разрешение чиновников органа опеки. Без этой бумаги ни одну сделку с «детской» жилплощадью осуществить не удастся. Автор: Багрова Наталья. Юрист. Специализация – гражданское право. Опыт 14 лет. Дата: 23 марта 2018. Время чтения 7 мин.
Как известно, покупая недвижимость, россияне вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ и вернуть часть уплаченной суммы. Размер вычета составляет 13% от цены квартиры, но ограничен максимальным пределом (например, для квартиры, купленной не в ипотеку, он составляет 2 000 000 рублей).
Желание обеспечить своего отпрыска жильем с раннего детства, многих родителей наталкивает на вопрос, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать.
Продажа квартиры при разводе родителей с несовершеннолетним ребенком
Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН). Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду. Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше. Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.
- Родители подают заявление о проверке законности раздела в органы опеки лично, или же соответствующее поручение в адрес опеки направляет суд.
- Орган опеки изучает документы и удостоверяется, что в результате раздела жилого помещения жилищные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Решение гос. органа должно подкрепляться актом обследования жилищных условий нового помещения, проведенного выездным инспектором.
- Заключение представляется в суд.
Оформление квартиры на ребенка при приватизации
Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.
Оформление купленной недвижимости на несовершеннолетнего
Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.
Даже если договор был фиктивным и факт передачи денег отсутствовал, на бумаге сумма сделки должна быть зафиксирована.
В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку. Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.
Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:
- Акт приема-передачи,
- Договор купли-продажи,
- Квитанция об уплате госпошлины.
Приватизация недвижимости детьми
Согласно ФЗ № 26 от 1994 г. «О приватизации», несовершеннолетним дано право на приватизацию недвижимости по месту прописки. Оформление происходит бесплатно, даже когда детям исполняется 18 лет. Другими словами, ребенок вправе приватизировать долю от имущества своих родителей, а после наступления совершеннолетия, может второй раз приватизировать другую недвижимость наравне с другими гражданами. Отказаться от приватизации ребенок имеет право только с согласия опеки в исключительных случаях.
Приватизированная собственность может быть продана в случае покупки другой недвижимости на вырученные средства или с выделением доли средств от продажи.
Права на приватизацию при разводе родителей сохраняются за ребенком.
Приватизировать жилье в этом случае можно будет только после 6 месяцев, но за это время ребенок должен быть постоянно прописан в другом месте.
Нельзя снимать ребенка с регистрации, чтобы провести сделку без его участия. В противном случае, она будет аннулирована. Из документов к стандартному списку прикладывается:
- договор о приватизации,
- договор соц. найма (вместо свидетельства о собственности),
- документы, подтверждающие отсутствие подобных сделок ранее,
- согласия от взрослых, решивших отказаться от права приватизации (должны быть заверены нотариально).
Если квартира куплена в ипотеку
Сложнее всего делить квартиры при разводе, если они оформлены в ипотеку. Если кредит за такую недвижимость полностью погашен, то особых проблем возникнуть не должно. Такое жилье, если является совместной собственностью, будет разделено, исходя из ст. 38 и 39 СК РФ, т.е. в определенных долях между всеми собственниками.
Если такая квартира принадлежит одному супругу на законных основаниях (например, ипотека оформлена и полностью погашена до брака), то и после развода она будет признана его собственностью.
А если задолженность по ипотеке еще не погашена, тогда вариантов раздела несколько. И все они должны быть предварительно одобрены банком, в котором оформлен ипотечный кредит, т.к. до полного погашения долга квартира является залоговым имуществом, и распоряжаться ею в полном объеме супруги не могут.