Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
В каком банке можно открыть эскроу-счет?
Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.
Что произойдет, если обанкротится банк
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» — как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета — что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:
- гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
- защищенность покупателя от мошенничества;
- бесплатное открытие и обслуживание;
- отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
- гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
- страхование вклада;
- самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
- неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.
Как открыть счёт эскроу?
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
- Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
- С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
- Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
- Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Эскроу представляет собой счет, на котором хранятся деньги покупателя до того момента, как будут выполнены все обязательства. Такие счета используются при разных типах сделок. В строительстве эскроу используется следующим образом:
- Одна из сторон вносит средства;
- Деньги замораживаются (депонируются);
- Вторая сторона получает деньги после того, как выполнит свои обязательства.
Например, выполнением обязательств может считаться официальная смена собственника жилья. Для того, чтобы открыть эскроу, необходимо заключить одноименный договор. В этом документе будет указано, на каких основаниях банк должен будет перечислить деньги. Депонировать на эскроу можно как финансовые средства, так и ценные бумаги, однако недвижимость использовать в таком качестве не получится.
Важно помнить, что покупатель имеет право вернуть свои деньги в некоторых случаях:
- Срок депонирования окончен;
- Застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия;
- Застройщик обанкротился.
Под депонированием понимается конкретный срок размещения финансовых средств. Обычно его прописывают в договоре. Стандартным сроком считается период от 3 до 6 месяцев. Если срок закончился, вы имеете право забрать свои деньги.
Также деньги можно вернуть, если договор долевого участия был расторгнут. Причем в данном случае способ расторжения не имеет значения.
При использовании эскроу застройщик получает финансовые средства исключительно после того, как стройка будет завершена. Фактически такая возможность возникает только после регистрации права собственности на первую квартиру. Банк возвращает деньги покупателям в случае, если стройка останавливается или застройщик оформляет банкротство.
Подробно расчеты с применением такого счета будут выглядеть следующим образом:
- Стороны заключают соответствующий договор, в котором продавец обязуется в срок и должным образом предоставить товар или услугу (в данном случае — завершить строительство и передать право собственности), а покупатель — оплатить;
- Банк выступает гарантом того, что деньги будут переведены только после оказания услуги или передачи товара;
- Покупатель открывает счет в банке и вносит необходимые финансовые средства;
- Банк блокирует их на счете;
- Продавец выполняет свои обязательства и предоставляет доказательства этому. Так, при продаже квартиры это может быть акт приема-передачи или выписка из ЕГРН;
- Только после этого банк передает деньги продавцу.
Как купить квартиру с использованием эскроу счета в долевом строительстве
Покупка квартиры посредством договора долевого участия происходит по той же схеме за исключением оформления кредита в банке. Способ финансирования жилья при помощи счета эскроу очень прост:
- Получив разрешение на строительство, девелопер должен открыть в банке специальный расчетный счет;
- Покупатель оформляет договор долевого участия в строительства и подписывает его совместно с застройщиком;
- Между банком, девелопером и покупателем заключается трехсторонний договор об открытии счета эскроу;
- Банк открывает для покупателя счет;
- После этого договор долевого участия регистрируется застройщиком и покупателем в Росреестре;
- После этого необходимо внести на счет деньги;
- Финансовые средства будут храниться на счету до тех пор, пока не будут выполнены условия, указанные в договоре долевого участия;
- Девелопер оформляет ввод объекта в эксплуатацию;
- После того, как строительство официально завершается, финансовые средства переводятся на уже оформленный расчетный счет;
- После этого оформляется право собственности.
При заключении сделок каких видов используется счет эскроу?
Счет эскроу применяется для проведения любых финансовых сделок, которые сопряжены с рисками, связанными с возможностью потери денег одним из участников в результате мошеннических действий со стороны второго. Данная мера применяется также в случаях, когда между заключением договора и платежом существует продолжительный временной промежуток, например, для переоформления документов на право собственности на объект купли-продажи.
Счет эскроу часто используется в следующих ситуациях:
- долевое строительство;
- продажа жилой площади;
- реализация ценных бумаг;
- продажа предприятия или другого бизнеса;
- заключение мирового соглашения в ходе судебного процесса;
- проведение операций с переоформлением предметов интеллектуальной собственности, например продажа товарной марки или изобретения.
Что если что-то пошло не так?
Если покупатель по собственной инициативе принимает решение расторгнуть договор и прекратить свое участие в долевом строительстве, отказавшись от приобретенной квартиры, средства по кредиту должны быть возвращены банку, кроме первоначального взноса, который подлежит возврату покупателю.
Если договор расторгается по вине застройщика, например невыполнение условий соглашения, срыв сроков строительства, банкротство, средства, внесенные на эскроу-счет, возвращаются клиенту. Раньше при возникновении такой ситуации покупатель терял первоначальный взнос и обязан был выплатить долг по ипотеке. На сегодняшний день такой риск исключен. Участнику проекта возвращаются вложенные деньги, а банк получает обратно средства по кредиту.
Если клиент откажется от права на расторжение договора и примет решение дождаться завершения строительства объекта другим застройщиком, вложенная сумма хранится на эскроу-счете до окончания всех работ и сдачи квартир дольщикам на правах владения.
Как оформляется сделка через эскроу?
Дольщик в данной сделке является депонентом; застройщик, получающий средства, — бенефициар; а сторона, депонирующая вклад и контролирующая реализацию договоренностей, —
После сдачи дома и передачи квартир дольщикам застройщик получает доступ к финансам на счете эскроу. Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, банк возвращает дольщику деньги с этого счета. Отметим, что банк не начисляет дольщику проценты на денежные средства, размещенные на
Открытие и применение схемы
Риски при использовании эскроу-счетов
На первый взгляд, использование эскроу-счетов несет в себе исключительно преимущества, но есть и риски.
Форс-мажор у банка. Хотя государство предоставило право кредитовать застройщиков лишь 92 аккредитованным банкам, посчитав их надежными (список ежемесячно обновляется на сайте Банка России), за время строительства может случиться форс-мажор.
Например, у банка может быть отозвана лицензия. В этом случае застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком. И в такой ситуации в группу риска попадают те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн руб., поскольку страховка Агентства страхования вкладов распространяется на средства на эскроу-счетах до 10 млн руб.
Банкротство застройщика. Здесь неприятности поджидают дольщиков, которые на приобретение жилья взяли ипотеку. В этом случае банк вернет покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке не компенсируют. Те, кто оплачивал жилье из собственных средств, ничего не потеряют и смогут направить возвращенные с эскроу-счета деньги на покупку жилья в другом объекте.
Важная информация про эскроу-счет
Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику. Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции. Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).
Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру. То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен). Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.
Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:
- застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
- назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
- когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.